Не секрет, что определенные трудности, возникшие в последнее время в финансово-кредитной сфере, привели к появлению прогнозов, корректирующих позитивную динамику роста продаж загородного жилья. Если до начала года кривая шла по экспоненте, фиксируя почти двукратное увеличение сделок в ежегодном разрезе, то, начиная с марта, прежде всего в связи с ужесточением кредитной политики банков, стала очевидной потребность в более реалистичном прогнозировании.
Вместе с этим, основная масса экспертов, справедливо указывая на целый ряд факторов, обуславливающих некоторое охлаждение потенциального спроса на загородное жилье, в целом настроены достаточно оптимистично в отношении данного сегмента недвижимости. Суть большинства оценок можно свести к следующему: нынешняя ситуация способствует ужесточению конкуренции, в результате которой с рынка уйдут компании, не готовые к реализации более гибкой политики, и проекты, не отвечающие самым высоким стандартам. Поэтому, в конечном счете, в выигрыше должен остаться именно потребитель, так как складывающаяся рыночная конъюнктура разворачивает сегмент коттеджного строительство в сторону максимального удовлетворении его потребностей.
В обобщенном виде структуру таких потребностей можно представить следующим образом: комфортность жилья, продуманная инфраструктура и система ее эксплуатации, надежность финансовых вложений, гибкая кредитная и ценовая политика. В качестве одного из показательных примеров соответствия искомым ожиданиям можно назвать коттеджный городок «Михайловский сад».
Комфорт
Коттеджный городок «Михайловский сад» состоит из 248 коттеджей (домовладений) и обширной современной инфраструктуры, под которую выделено с учетом дорог внутри городка около 10 га. Месторасположение коттеджного городка довольно удобно: рядом Житомирская трасса, так называемая трасса Варшавка, также можно использовать новую ирпенскую дорогу. В 3 км от городка пройдет новая окружная трасса, что даст возможность значительно быстрее добираться до Киева. Таким образом, у новоселов будет реальная возможность выбора маршрута, которым они будут добираться до столицы.
«Михайловский сад» расположен в зоне Ворзеля, в месте экологически чистом, до недавнего времени — курортном. На расстоянии километра от городка находится Бучанское водохранилище, ряд так называемых «Генеральских озер», примерно на таком же расстоянии – многолетние сосновые леса. Отсутствие планов размещения в этих местах промышленных производств позволяет прогнозировать сохранность данного экологического статуса в обозримом будущем.
В городке представлено шесть типов коттеджей общей жилой площадью (не включая площадь цокольного и мансардного этажей) от 183 кв.м. до 452 кв.м. Первый тип коттеджей – одноэтажный, остальные – двухэтажные. Проекты домов разрабатывались исходя из соображений функциональности и практицизма. Из них удалены всевозможные архитектурные излишества, приводящие к удорожанию себестоимости строительства, и последующим проблемам в процессе эксплуатации. Фасады домов выполнены из фасадного кирпича производства «Слобожанской керамики». Крыши покрыты металлочерепицей. Это красиво, функционально и надежно. В целом проект коттеджного городока «Михайловский сад» ориентирован на возрождение понятия загородного особняка. Это проявляется, прежде всего, в наличии одного или двух этажей жилых помещений в сочетании с полноценным цокольным этажом с окнами и большим подкрышным пространством. При этом все типы коттеджей имеет достаточный потенциал для различных модификаций внутреннего пространства.
Инфраструктура
Дороги внутри «Михайловского сада» спроектированы таким образом, чтобы две машины могли свободно разъехаться. В городке будет детский сад, спортивный комплекс, офис обслуживающей организации, развлекательный комплекс (ресторан, кафе, биллиардный клуб), магазин, медицинский пункт и аптека. Медицинское обслуживание жителей городка будет обеспечиваться клиникой «Медиком». Проектом предусмотрена благоустроенная парковая зона. Все коммуникации в городке (вода, газ, электричество, канализация) – централизованы.
Важным элементом полноценной инфраструктуры является наличие социального жилья для обслуживающего персонала. В коттеджном городке предусмотрена специализированная служба эксплуатации, собственная служба охраны (охрана периметра, охрана общей территории). Служба эксплуатации имеет достаточный опыт подобной деятельности, благодаря чему ценовая политика будет оптимальной. В рамках обслуживания городка коммунальным предприятиятием предполагается уборка территории, ее освещение, вывоз мусора и общее обслуживание. Также будут предусмотрены (за дополнительную плату) услуги садовника, няни, повара, уборщиц и т.д.
Надежность
Коттеджи располагаются на участках площадью от 9 до 15 соток. Юридический статус земли делает возможным получение официального почтового адреса для каждого дома с возможностью регистрации (прописки) его обитателей.
На сегодня почти все, кто продает дома в коттеджных городках, работают по договору генподряда или по инвестиционныи договорам. В «Михайловском саде» считают более эффективной формой продаж — облигации, которая уже давно используется при продаже городских квартир. Это позволяет обеспечить независимый мониторинг продаж, а также проводить ежеквартальное рейтингование облигаций с публикацией соответствующих отчетов. Благодаря независимому и регулярному контролю удается нейтрализовать риски, сопутствующие договорам генподряда или инвестиционного договора. Еще одним из преимуществ облигаций является тот факт, что на любом этапе строительства пакет облигаций можно легко переуступить без дополнительных платежей и согласований.
В ближайших планах — внедрение схем продаж через ипотечные закладные. В этом случае, кроме нотариального учета, будут присутствовать банки в виде ипотечного учреждения. Ипотечная закладная исключает возможность продажи квартиры или коттеджа несколько раз. Это связано со спецификой процесса получения права собственности на данную недвижимость. В Украине такая схема пока не применяется, и в этом аспекте «Михайловский сад» выступает в качестве новатора и первопроходца.
Кредитная и ценовая политика
Логика цены дома на сегодняшний день такова, что в продающийся метраж не включена площадь подвального помещения и подкрышного пространства. В настоящее время любой, кто покупает дом в «Михайловском саде», платит только за площадь жилых или связанных с ними помещений, а подвальная часть и подкрышное пространство идут как дополнительная опция или бонус для покупателя.
В базовую цену коттеджей включена установка входной металлической двери, деревянных окон со стеклопакетами. В доме выполнена штукатурка стен, осуществлена теплошумоизоляции полов и черновая напольная стяжка. В коттедж заведены все коммуникации с установкой всех необходимых счетчиков.
В связи с тем, что строительство идет за счет инвестиций компании, его темпы не зависят напрямую от количества продаж. Строительство идет очередями, и если покупатель выбирает коттедж в уже строящейся очереди, срок его получения – дело нескольких месяцев. Если же он выбирает себе коттедж в другом месте и осуществляет предоплату, он становится новоселом в течение года. Полностью застроить коттеджный городок «Михайловский сад» предполагается в течении 3-х лет.
На сегодняшний день имеется три основных схемы приобретения коттеджей в городке. Первая схема — стопроцентная предоплата. Ее очевидные преимущества – защищенность от удорожания покупки. Покупатель платит за землю и за дом по сегодняшней цене и имеет возможность получить готовый особняк сразу же по его готовности.
Вторая схема — рассрочка, имеющая два подвида. В первом случае платится минимальный взнос в 30%, который дает возможность застолбить участок. Остальная сумма может быть отсрочена на определенный срок по выбору покупателя, но не дольше, чем общий срок ввода в эксплуатацию всего коттеджного городка. Особенностью это подвида является тот факт, что со временем происходит удорожание себестоимости строительства, а, следовательно, и стоимости самого дома. Поэтому в договоре покупателю предоставляется усредненный индикативный коэффициент удорожания, исходя из которого и будет формироваться итоговая сумма покупки. Во втором варианте рассрочки предполагается 100% расчет за землю и 50% взнос от стоимости дома. Этот вариант позволяет зафиксировать цену, существующую на момент оплаты, и дальнейшие выплаты производятся согласно стоимости, установленной изначально.
Третья схема — банковский кредит. Предлагается три варианта использования банковского кредита:
1. Получение кредита на всю стоимость покупки (не менее 20% первоначального взноса за землю и за дом и далее, например, получение кредита на всю оставшуюся сумму). Это позволяет зафиксировать стоимость и не изменять ее в процессе расчетов.
2. Кредитная линия, которая позволяет брать деньги по мере надобности. Это позволяет платить проценты не на все оставшиеся 80% стоимости покупки, а только на сумму выбранной кредитной линии. Цена в этом случае не фиксируется и может меняться в зависимости от ситуации на рынке.
3. Покупателю предоставляется возможность осуществлять платежи по телу кредита и по процентам уже после получения готового дома. Это значит, что все выплаты начинаются уже после новоселья.