Уровень деловой активности в мае существенно снизился. Сказались и длительные праздничные каникулы, и замораживание ипотечного кредитования, и высокий уровень инфляции, и политические противостояния, и мощные PR-кампании. Особенно болезненно на рынке недвижимости сказалось проседание доллара. За две недели курс американской валюты в обменниках снизился на 5-7%.
Индекс стоимости жилья в мае 2008 г.: $2839/кв. м. (+1,6% за месяц).
Индекс ценового ожидания: +1,5% в месяц (-0,5%).
Индекс доходности: +1,9 банк/деп. (без изменения).
Так сложилось, что украинский вторичный рынок недвижимости – традиционно долларовый. Основные сбережения у большинства покупателей в «зеленых», цены и статистика их изменений выставлены в американской валюте. Предварительные договоренности также нередко были в долларах; а тут такое резкое его проседание.
В таких условиях участникам рынка сложно привязаться к какой-либо валюте: инфляция обесценивает гривну, курс евро нестабилен, доллар падает. Как следствие – срыв сделок, временное снятие с продажи целого ряда объектов.
По сравнению с апрелем количество сделок в группе компаний «Планета Оболонь» снизилось на 24%. На 25% снизилось количество заявок на покупку квартир. Просмотров и торгов было немало. Правда, чувствовалось, что значительная часть потенциальных покупателей не столько присматривали квартиры, сколько пытались разобраться в современных реалиях рынка.
А они таковы: среди покупателей распространено ожидание снижения цен на недвижимость. Продавцы с этим не соглашаются, утверждая, что в условиях, когда все дорожает, стоимость недвижимости (тем более, в дешевеющих долларах) вряд ли снизится. В таких условиях торги, как правило, протекали достаточно сложно. Договорившись о цене, стороны стремились предусмотреть неизменность реальной ценности квартиры с момента подписания договора о задатке до момента окончательного расчета независимо от изменения курсов валют. Поэтому в большинстве случаев ориентировались не только на доллар, но и на гривну. Причем, на гривну ориентировались даже больше, чем на доллар (хотя рассчитываться собирались преимущественно в американской валюте).
Схемы подобных договоренностей нередко предусматривают двойную конвертацию валют при проседании доллара: на момент подписания договора задатка доллары условно конвертируются в гривны, а на момент оплаты предусматривается обратная конвертация. Торг при этом идет не только относительно стоимости в долларах, но и тех курсов, по которым будет проводиться конвертация «сегодня» и «потом». На практике это означает, что при проседании «зеленого» платеж в долларах увеличится; если же курс доллара вырастет, то стоимость не изменится.
Необходимо также отметить, что нынешнее проседание доллара дало еще один импульс для перехода рынка недвижимости на национальную валюту. И дело не только в том, что гривна сейчас выглядит как наиболее устойчивая среди доступных «простому украинцу» валют. Дело еще и в том, что на первичном рынке недвижимости, а также на рынке стройматериалов практически все платежи в гривнах. Рынок ремонтных услуг также все больше склоняется к украинской валюте. Максимальные проценты по депозитам – в гривне.
В этих условиях переход вторичного рынка недвижимости на национальную валюту может быть вполне ко времени (в некоторых договорах задатков иностранная валюта вообще не упоминается). Как будет в реальности – сказать сложно. Рынок недвижимости очень консервативен, инерция у него большая. Для столь кардинальных изменений необходима определенность, понимание будущих тенденций и перспектив.
А сейчас этого нет. С одной стороны звучат заявления о том, что реальный курс доллара существенно ниже (а потому гривна будет укрепляться и дальше). С другой стороны, прямо противоположные заявления о том, что укрепление гривны – кратковременно и спекулятивно; что в будущем гривна существенно просядет (ведь инфляция весьма высока, и дела в экономике далеко не блестящи). И ведь во всех этих заявлениях есть своя «правда» и логика. Любой из этих сценариев вполне возможен.
Статистика цен продаж и размеров торга в сегментах массового жилья по договорам задатка и купли-продажи, заключенных при участии группы компаний «Планета Оболонь», приведена в таблице.
01.08 | 02.08 | 03.08 | 04.08 | 05.08 | |
Средняя цена продажи | $2826/м2 | $2868/м2 | $2983/м2 | $3161/м2 | $3109/м2 |
Средняя цена предложения проданных квартир | $2860/м2 | $2897/м2 | $3028/м2 | $3196/м2 | $3152/м2 |
Средний размер торга | -1,2% | -1,0% | -1,5% | -1,1% | -1,4% |
Средняя цена предложения аналогичных квартир согласно http://www.domik.net/mod/web/estimate | $2941/м2 | $2932/м2 | $3216/м2 | $3286/м2 | $3274/м2 |
Отличие средней цены продажи от средней цены предложения аналогичных квартир | -3,9% | -2,2% | -7,2% | -3,8% | -5,0% |
Удельный вес сделок, планируемых осуществить с использованием ипотечного кредитования | 62% | 48% | 39% | 36% | 44% |
Изменение цен предложений
По нашим данным, в мае усредненная цена предложения квадратного метра, выраженная в долларах, изменилась следующим образом:
– в однокомнатных квартирах увеличилась на 2,4%;
– в двухкомнатных квартирах увеличилась на 0,7%;
– в трехкомнатных квартирах увеличилась на 1,8%;
– в многокомнатных квартирах снизилась на 1,9%.
Подобное изменение цен предложений можно интерпретировать, как неготовность продавцов существенно повышать долларовые цены при снижении курса доллара. В гривнах цены предложения в большинстве сегментов рынка снизились. Другое дело, что на рынке недвижимости официальный курс доллара используется далеко не всегда. Как отмечалось выше, стороны нередко специально договариваются о курсах конвертации при проведении торгов.
Детальное изменение усредненных цен предложений к продаже в зависимости от типа дома приведены в таблице.
Тип жилья | 2008 г. | Однокомнатные | Двухкомнатные | Трехкомнатные | |||
Цена, $/кв.м | Изменение, % | Цена, $/кв.м | Изменение, % | Цена, $/кв.м | Изменение, % | ||
Дореволюционные | апрель | 5416 | + 12.80 | 5886 | – 2.40 | 6172 | – 6.29 |
май | 6109 | 5745 | 5784 | ||||
Сталинки | апрель | 3994 | + 0.75 | 4599 | + 1.30 | 4371 | + 6.02 |
май | 4024 | 4659 | 4634 | ||||
Старая панель | апрель | 3291 | + 2.07 | 3024 | + 0.53 | 2798 | + 0.29 |
май | 3359 | 3040 | 2806 | ||||
Старый кирпич | апрель | 3478 | + 0.78 | 3352 | + 1.76 | 3301 | + 3.06 |
май | 3505 | 3411 | 3402 | ||||
Типовая панель | апрель | 3283 | + 1.37 | 3027 | + 1.59 | 2661 | + 3.27 |
май | 3328 | 3075 | 2748 | ||||
Украинская панель | апрель | 2800 | + 1.39 | 2782 | + 2.59 | 2684 | + 1.27 |
май | 2839 | 2854 | 2718 | ||||
Украинский кирпич | апрель | 2993 | + 4.08 | 3100 | + 0.26 | 3206 | + 1.12 |
май | 3115 | 3108 | 3242 | ||||
Улучшенная типовая панель | апрель | 2992 | + 0.90 | 2971 | – 1.68 | 2632 | + 0.72 |
май | 3019 | 2921 | 2651 | ||||
Улучшенный кирпич | апрель | 3571 | + 3.00 | 3839 | – 1.33 | 3437 | – 2.44 |
май | 3678 | 3788 | 3482 | ||||
При определении статистики не учитывались предложения с нехарактерными (очень высокими и очень низкими) для конкретного сегмента рынка ценами.
На первичном рынке общегородской уровень цен в гривне практически не изменился. Но в долларах они выросли, и покупатели, у которых сбережения и доходы в долларах, попали в затруднительную ситуацию. Для оплаты жилья им приходилось менять «зеленые» по весьма низкому курсу. К тому же многие банки фактически заморозили выдачу ипотечных кредитов.
В результате количество сделок на первичном рынке, по нашим данным, существенно снизилось. Застройщики стали нести непредвиденные расходы. Для улучшения ситуации и оживления продаж «Киевгорстрой» даже выбросил на рынок придерживаемые квартиры в двух, почти готовых к сдаче, домах.
На рынке аренды цены, выраженные в долларах, практически не изменились. Но за этой видимой стабильностью скрываются достаточно сложные процессы, связанные с переходом на национальную валюту. Указав цену в американской валюте, арендодатели обычно настаивают на расчетах в украинской. При этом во многих случаях возникает торг относительно курсов конвертации валют.
Пока рано говорить о статистических обобщениях результатов подобных торгов (процессы эти новые для нашего рынка и развиваются динамично). Но, судя по наблюдениям агентов, при заключении новых договоров чаще уступают арендодатели (а это означает снижение цен в гривнах). А вот по заключенным ранее договорам, где долларовые цены указывались в гривнах по курсу 5,05, реальный переход на гривны означает рост цен.
На рынке ипотечных кредитов ситуация усложнилась еще больше. Рост банковских процентов по ипотечным кредитам продолжается, условия кредитования ужесточаются. В частности, максимальный срок выдачи ипотечного кредита все чаще ограничивается 10 годами, а верхний потолок суммы кредита – $40000.
Банковская система сейчас испытывают острый дефицит гривны. Поэтому многие банки заморозили программы ипотечного кредитования в национальной валюте. А те финучреждения, которые продолжают кредитование, повысили ставки по ипотечным гривневым кредитам до 20-23%.
Тем не менее, поток желающих взять ипотечные кредиты, по-прежнему достаточно большой. Глядя на инфляцию и снижение курсов валют, люди готовы брать в долг даже на таких условиях. Так что банки, у которых есть кредитные ресурсы, могут диктовать свои условия и выбирать наиболее надежных заемщиков.
Но при этом необходимо понимать, что негативные явления в финасово-банковской сфере вызваны не только мировым кризисом, но и (в значительной мере) чрезмерно интенсивным ростом объемов банковских кредитов, выданных физическим лицам. Большинство этих заемов пошло не в реальные секторы экономики, а на «проедание» (покупку недвижимости, автомобилей, бытовой техники, отдых).
На диаграмме показана динамика роста банковских кредитов, выданных физическим лицам. Как видно, интенсивный рост банковских кредитов продолжался даже в I квартале 2008 г., хотя в это время Нацбанк достаточно энергично пытался ограничить кредитование, не подкрепленное необходимыми ресурсами банков.
Данные: «Простобанк Консалтинг», средняя процентная ставка по кредитам на жилье в мае 2008 г. составила в гривне 18,75%, в долларах 13,94% годовых.
Прогноз на июнь
Высокий уровень неопределенности, который мы наблюдали на рынке недвижимости в мае, скорее всего, снизится. Если это произойдет, то наступит определенная стабилизация ситуации. Ожидать увеличения деловой активности вряд ли стоит. Летом деловая активность, как правило, снижается. Но есть надежда, что при стабилизации ситуации, будут заключены сделки, отложенные в мае.
Полагаем, что долларовые цены в июне останутся примерно на том же уровне, что и в мае. Если ориентироваться на высокую инерцию рынка недвижимости, то цены на 1-1,5% подрастут. Если же принять во внимание тот факт, что при ревальвации гривны продавцы не решились существенно поднимать цены, то это вполне может быть признаком возможной остановки роста долларовых цен в июне. Прогнозировать же общерыночное снижение долларовых цен пока, на наш взгляд, рановато. Хотя в отдельных сегментах рынка оно вполне возможно.
За более детальными прогнозами и консультациями обращайтесь по телефону (044) 537-77-77
Информационно-аналитический отдел
группы компаний «Планета Оболонь»