Украинский рынок офисной недвижимости занимает лидирующую позицию по количеству предложений. С начала года цена на аренду офисных помещений в нежилом фонде выросла приблизительно на 30%. Спрос в основном формируют ранее укрепившиеся на украинском рынке крупные отечественные и зарубежные компании, которые стремятся улучшить свои офисные условия, а не компании, дебютирующие на рынке. В ближайшие 3 года специалисты предвидят появление на рынке более 200 000 кв. м новых офисных площадей класса А и В. На сегодняшний день стоимость аренды 1 кв. м офисных помещений класса А составляет $30-35, класса В – $25-30, а класса С – $15-20.
По словам ведущего специалиста по недвижимости АН «Благовест» Светланы Карповой, количество желающих арендовать помещение растет намного быстрее, чем количество площадей под офис. Такого же мнения в отношении офисной аренды придерживается и директор АН «Милениум» Олег Жуков. По его словам, спрос превышает предложение во много раз. Поэтому еще одной причиной роста цен можно считать низкое предложение при очень высоком спросе. Основными предпосылками августовского всплеска цен на аренду офисов специалисты называют активизацию деятельности участников президентских гонок и начало нового деловой сезона.
Нехватка офисных и торговых площадей имеет такую зависимость: чем ближе к центральной части какого-либо города страны, тем меньше свободных площадей. К концу 2002 г. на рынке офисной недвижимости во многих городах Украины (в первую очередь в Киеве) специализированные офисные площади, построенные за последние годы, были почти полностью поглощены потребителями. Более того, в начале 2003 г. рынок офисной недвижимости ощущал нехватку свободных площадей.
Спрос в основном формируют ранее укрепившиеся на украинском рынке крупные отечественные и зарубежные компании, которые стремятся улучшить свои офисные условия, а не компании, дебютирующие на рынке.
Попыткой смягчить дефицит офисных площадей является конверсия во многих крупных городах Украины существующих объектов под офисное использование. Удачным примером этого может служить “Форум Бизнес Сити”, расположенный по ул. Пимоненко в Киеве (около 18 000 кв. м), а также некоторые объекты в Харькове, Донецке и др. Очевидным преимуществом конверсии является более короткий период сдачи их в эксплуатацию и сравнительно небольшие инвестиции в инфраструктуру. В настоящее время в Киеве более 60 000 кв. м офисных площадей находятся на разных стадиях строительства и реконструкции. В ближайшие 3 года специалисты предвидят появление на рынке более 200 000 кв. м новых офисных площадей класса А и В. На сегодняшний день стоимость аренды 1 кв. м. офисных помещений класса А составляет $30-35, класса В – $25-30, а класса С – $15-20.
На столичном рынке офисных помещений сейчас наблюдается небольшое количество качественных помещений класса А (современные офисные здания с наличием центрального кондиционирования, принудительной вентиляции, охраняемой автостоянки, общей охраны, современных лифтов, системы пожарной и охранной сигнализации и др.) и В (здания после капитального ремонта или с хорошим качеством строительных работ). Подобная ситуация сложилась и с офисами класса С, перепрофилированными из старых промышленных или административных помещений.
В центральной части Киева, а именно в Шевченковском районе, практически отсутствует предложение на все виды офисных помещений. Даже помещения админзданий и институтов, которые входят в категорию С, сейчас арендовать практически невозможно. Основными операторами-собственниками офисного сегмента Киевского рынка недвижимости являются компании «НЕСТ», «Реле», «ИСА Девелопмент», «Славутич» и «НСМ».
К концу года, по словам генерального директора АН «Полесье» Анатолия Осадчего, на рынке офисной недвижимости появится значительное количество помещений, арендованных на короткий срок для региональных и международных компаний, общественных организаций, принимающих участие в предвыборной компании. По его словам, в связи с повышенным спросом на такие помещения в период предвыборной компании произошло повышение арендных ставок, особенно в квартирах, сдаваемых под офисы. Гендиректор АН «Полесье» также отметил, что рост арендных ставок на офисную недвижимость во втором квартале 2004 г. вызван «приходом на киевский рынок донецких компаний». По мнению Осадчего, «победа Януковича, скорее всего, приведет к активному приходу на рынок Киева компаний из регионов, что может вызвать дефицит офисных помещений и, как следствие, рост цен». В то же время, считает господин Осадчий, «если Президентом Украины станет Ющенко, ажиотажного спроса и стремительного роста цен на офисную недвижимость, скорее всего, не будет, поскольку значительная часть его команды уже находится в Киеве, и большого притока в столицу новых компаний не будет».
Наиболее востребованы на рынке офисной недвижимости помещения метражом 1 тыс. кв. м. Арендаторы таких помещений – в основном украинские компании, а также иностранные представительства, которые только начали осваивать украинский рынок и боятся рисковать, арендуя большие офисы. Причем, более чем в 40% случаев предпочтение отдается офисам в административных зданиях и бизнес-центрах.
Основными требованиями арендаторов к офисной недвижимости являются: близость к метро, хорошая транспортная развязка, наличие телефонных линии (3-5 линий), качественный Интернет, стоянка, парковка и, что немаловажно, охрана, сигнализация. Также арендаторы готовы платить достойные деньги за отличный офисный ремонт, мебель, наличие кондиционеров, и все финансовые операции намерены осуществлять по безналичному расчету.
Одной из особенностей развития рынка офисной недвижимости в Украине является практическое отсутствие сделок предварительной аренды помещений в еще недостроенных зданиях, что характерно для развитых западных и центрально-европейских рынков. Причина, как отмечают риэлторы и застройщики, в недостатке доверия большинства потенциальных арендаторов к тому, что планируемые объекты будут сооружены и введены в эксплуатацию в срок и, что не менее важно, с соблюдением обещанных параметров. Поэтому большая часть предложений поступает на рынок в виде уже готовых или близких к готовности сооружений. Но по мере появления большого количества качественных проектов и прихода профессиональных команд девелоперов, интерес к сделкам “предварительной аренды” будет расти, отмечают эксперты.
На нынешнем рынке офисной недвижимости также четко отслеживается тенденция к повышению спроса на помещения класса В в общем объеме предлагаемых к аренде офисных площадей. Объясняется это тем, что основу сегодняшнего спроса формируют целевые потребители, ориентирующиеся именно на помещения класса В. Это те фирмы, которые ищут возможность перебраться из бывших квартир и административных зданий советской эпохи в качественные и недорогие офисные помещения.
В течение последних двух лет успешно развивались компании, основную часть персонала которых составляют офисные работники. За счет таких клиентов в основном формировался спрос на офисную недвижимость. Потенциал роста рынка офисных помещений зависит от стажа работы бизнес-клиента на украинском рынке, утверждают специалисты ведущих агентств недвижимости Украины.
Несмотря на то, что спрос на офисные площади у нас высок, он все же не достиг и вряд ли достигнет ажиотажа. В силу целого ряда причин Украине не удастся испытать такого наплыва иностранных компаний, какой наблюдался в бывших соцстранах (Венгрия, Польша, Чехия, Словакия) и который создал потребность в огромном количестве офисных площадей. Многие мультинациональные компании пока выжидают, желая убедиться, что украинская экономика продолжает расти, а инвестиционный климат избавляется от привычных рисков (в т.ч. политических). Поэтому сегодня основную долю спроса продолжают формировать давно и прочно обосновавшиеся на нашем рынке местные и интернациональные компании.
Прогнозировать, будет ли потребительский спрос на офисную недвижимость в ближайшие несколько лет настолько сильным, чтобы поглотить готовящееся предложение, крайне сложно. Правда, приход новых компаний на рынок и расширение деловой активности окажут стимулирующее воздействие на потребительский спрос. И все же, как утверждают специалисты, рынок недвижимости традиционно цикличен, и проблема избыточного предложения является лишь вопросом времени.