При всем кажущемся изобилии новых бизнес-центров проблема офисной недвижимости в Киеве все же остается весьма острой. Не случайно аналитики среди причин, из-за которых крупные иностранные компании не торопятся открывать у нас свои офисы, называют дороговизну такого рода недвижимости. О том, чем на самом деле наполнен этот сегмент коммерческой недвижимости в столице Украины и когда стоит ожидать насыщения рынка и существенного падения цен, бизнес-портал uaprom.info выяснял у председателя Комитета по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Алексея Котенко.
– Алексей Юрьевич, насколько насыщены секторы офисной недвижимости различной классности (А, B и C) в Киеве? Скажем, самый элитный класс А у нас представлен или его вообще нет? Каковы ощутимы тенденции?
– Класс А в украинской столице представлен разве что двумя-тремя зданиями, то есть весьма мало. Больше всего, на мой взгляд, здесь представлен класс С. На сегодняшний день ощутима тенденция повышения спроса на здания класса В.
-Да, как видно, потребность в офисах велика. Теперь вполне понятен рост цен на аренду. Можно ли оценить, сколько каких офисных помещений на сегодня необходимо столице?
– По мнению ряда экспертов, из 500 тыс. кв. м., которые уже сейчас необходимы, где-то 350-400 тыс. кв. м. должны быть класса В, остальные – 150 тыс. кв.м. – класса А. Он все же рассчитан на клиентов VIP-уровня, которых не так много. Например, к этому классу со значительной натяжкой можно отнести здание «Леонардо». При аренде стоимость квадратного метра полезной площади здесь составляет более $100 с учетом НДС и с оплатой услуг по управлению. При продаже квадратный метр стоит $10 тыс.
Вообще потребность в офисах колоссальная. По статистике, в Киеве свободных или вакантных площадей не более 5%, в то время, когда нормальные европейские показатели – 8-10%.
– Это позволяет компаниям-застройщикам строить, как говорится, что попало, и продавать за весьма большие деньги. Тем не менее, есть немало солидных и известных западных компаний, которые пытались проникнуть на наш рынок, но их сегодня здесь нет.
– Могу сказать, что сейчас уже работает где-то 10-15% компаний, которые сами по себе никакого непосредственного отношения к Украине не имеют, в том числе и 3-4% – московские. Большинство действует через подставных украинских резидентов. Можно надеяться, что тенденция к увеличению части застройщиков с высокими европейскими стандартами производства будет углубляться.
– Ощущается ли, что сейчас существуют какие-либо искусственные преграды для насыщения рынка?
– Да, это все те же известные преграды: отвод земельных участков, запрет на строительство высотных зданий, не всегда оправданные требования разных служб, к примеру, пожарной, поборы чиновников и т.д.
– Большой ли удельный вес взяток в себестоимости затрат девелопера еще на уровне проекта?
– Лично мне такими вопросами заниматься не приходилось. Но по рассказам знаю, что это тоже зависит от ряда факторов. В зависимости от того, с чиновниками какого уровня приходится иметь дело, где компания намерена строить здание, какие проблемы при этом приходится решать.
К примеру, решение вопроса с жильцами, которых необходимо отселить. Если люди не согласны и устраиваются общественные слушания, то это тоже происходит не так прозрачно, как должно быть. Организовывается определенная «инициативная группа», чьи выступления и сами общественные слушания протоколируются. Все происходит согласно законодательству, но это организовано со «своими» людьми, которые реально даже не живут на массиве, где должно быть строительство. Вот такая «акция» стоит денег…
Но потом появляются реальные несогласные, а им говорят: уже вопрос решен, вы опоздали: мол, другие жильцы все провели, есть официальные подписи, все с ними согласовано, решения слушаний зарегистрированы в мэрии, прошли суды. По такой вот схеме это делается сплошь и рядом.
– Какова же к моменту будущего насыщения рынка может быть стоимость квадратного метра офиса?
– Сейчас еще сложно ответить на этот вопрос – настолько нестабилен рынок. По моему мнению, цены в любом случае будут расти, потому что реальных причин для спада нет. И есть колоссальный спрос. При этом есть цена, которая никому непонятна.
Надо учесть также, что основные арендаторы помещений класса А – это иностранные компании (минимум 70% всего количества потребителей). Они готовы платить, потому что им нужны свои места на наших рынках, и у них выбора нет. Но как только произойдет определенное насыщение, такого огромного спроса наблюдаться уже не будет.
– Возможен ли какой-то спад цен?
– Да, по оценкам экспертов, процентов на 30 это возможно. Но пока что мы предполагаем только рост. Ведь не так давно строительные организации обещали, что они сдадут в 2007 г. те объекты, о которых мы упоминали, но им это не удалось. По одним просто нет разрешения пожарных служб, а по иным – другие причины.
Выравнивание соотношения спроса и предложения тоже неоднозначный процесс. Ведь даже на момент, когда в Киеве уже будет введено 500 тыс. кв. м. офисных площадей, не исключено, что здесь появится больше компаний, желающих работать в нашей столице. Ведь через 5 лет экономическая ситуация наверняка изменится.
Есть и такая тенденция: в ряде киевских бизнес-центров происходят спекулятивные приобретения помещений. В отдельных из них как будто ничего не продается, а исключительно сдается в аренду. И все же часть площадей в них продана. Впоследствии они также сдаются в аренду. Потому говоря о 5% вакантных площадей, следует учесть, что из остальных занятых 95% где-то 20—30% приобретены со спекулятивной целью – чтобы дальше сдавать в аренду или продавать как на вторичном рынке.
– Можно ли ожидать, что в будущем в Киеве будут предпочитать продажи офисов перед арендой?
– Да, я думаю, что именно так и будет. Насыщение предложения и конкуренция сделают более выгодной продажу перед арендой, поскольку срок окупаемости проекта – 5-7 лет.