В условиях международного финансового кризиса, который на днях стал проявляться в Украине «тряской» курсов валют, основным инструментом привлечения ресурсов с внешних рынков для развития рынка ипотеки являются ипотечные облигации.
В нынешнем году эксперты прогнозировали перелом на рынке ипотечного кредитования. Но международный финансовый кризис вносит свои коррективы. И хотя вследствие своей неразвитости наш рынок меньше подвержен глобальным угрозам, падение курса доллара в последние дни подтвердило, что если весь мир трясет, вряд ли нам удастся избежать проблем. Ведь 90% ипотечных кредитов до недавних пор выдавались в валюте.
Снижение ставок по ипотечным кредитам возможно в случае полноценного функционирования вторичного рынка ипотечных ценных бумаг. У нас же ставки до недавних пор привязывались к депозитам, хотя сам предмет ипотеки (т.е. недвижимость) служит прекрасным обеспечением и дает весомые гарантии как кредитору, так и потенциальному инвестору, поскольку в случае дефолта эмитента право на залог (ипотеку) переходит держателям этих ценных бумаг.
Поэтому в условиях развитого рынка доходность по ипотечным кредитам больше увязана не с депозитными ставками, а ориентируется на доходность фондовых инструментов. А значит, ипотечные кредиты должны быть привлекательны для использования в качестве покрытия при эмиссии ценных бумаг или других обязательств залогов.
Ипотечный рынок начал формироваться в 2002 г. По данным Украинской национальной ипотечной ассоциации, по состоянию на 1 января 2004 г. было выдано населению ипотечных кредитов на сумму 2,3 млрд. грн., 2005 г. – 3,2 млрд. грн., 2006 г. – 10,7 млрд. грн., 2007 г. – 27,3 млрд. грн., 2008 г. – 54 млрд. грн. (согласно прогнозам). Как видим, динамика впечатляющая. Однако высокие процентные ставки по-прежнему делают эти кредиты недоступными для большинства населения. Для их снижения нужно полноценное функционирование вторичного рынка ипотеки.
Законодательная база для этого в Украине создана. Так, в 2005 г. Верховная Рада приняла Закон «Об ипотечных ценных бумагах». С июля 2006 г. вступило в силу положение ГКЦБФР «О порядке регистрации выпуска обычных ипотечных облигаций, проспекта эмиссий». С этих пор отечественные банки получили возможность выпускать ценные бумаги, обеспечением по которым выступает ипотека.
Обращение же ипотечных облигаций неразрывно связано с разделением ипотечного рынка на первичный и вторичный. Игроками первичного рынка выступают коммерческие банки, выдающие кредиты. На вторичном же рынке работают ипотечные учреждения второго уровня, имеющие доступ к длинным и дешевым ресурсам. В нашей стране таким учреждением является ГИУ (Государственное ипотечное учреждение), а из комбанков – Международный ипотечный банк.
Выпуск ценных бумаг позволяет банкам, работающим на ипотечном рынке, привлекать рефинансирование под залог уже выданных кредитов. А вот привлеченные средства можно снова направлять на выдачу новых кредитов.
ГИУ выкупает у комбанков гривневые ипотечные кредиты, разумеется, выданные с учетом ипотечных стандартов. Для этого используются средства, полученные от размещения облигаций ГИУ под госгарантии. По итогам прошлого года, ГИУ был сформирован портфель на 1 млрд. грн. Теперь же под залог сформированного кредитного портфеля осуществляется дебютный выпуск ипотечных облигаций на 500 млн. грн.
По словам директора департамента инвестиционного бизнеса Правэкс-Банка Владислава Новикова, НБУ недавно принял постановление, согласно которому бумаги ГИУ принимаются к рефинансированию. Так что облигации ГИУ будут интересны как нерезидентам, потому что здесь есть госгарантии, так и украинским банкам, которые смогут при желании рефинансироваться в НБУ.
В то же время, считает Юрий Каменецкий, директор департамента инвестиционной деятельности Укргазбанка, в Украине пока отсутствует мощный внутренний институциональный инвестор. Им смогут стать, например, пенсионные фонды, так как с их стороны будет спрос на такие облигации, и это подтолкнет банки к выпуску подобных ЦБ. При введении в 2009 г. второго уровня пенсионного страхования возникнет значительный спрос на ипотечные облигации и со стороны накопительного фонда государственного пенсионного фонда.
Формирование рынка ипотечных облигаций может затормозиться вследствие мирового глобального кризиса. Вместе с тем, в условиях нестабильности именно такие надежные ЦБ могут стать основным инструментом привлечения ресурсов с внешних рынков.