На фоне всеобщей прошлогодней стагнации рынка недвижимости Украины львовский регион продолжал демонстрировать завидный рост цен. Эта тенденция продолжила свой уверенный ход и в январе-феврале 2008 г. Как считают специалисты, объясняется это невысокими объемами строительства жилья и оживлением в сфере кредитования покупки жилья.
В 2007 г. спад операций по купле-продаже недвижимости в целом по Украине не был характерен для Львовской области. В прошлом году Минюст зафиксировал рост количества совершенных сделок. Так, если в 2005 г. нотариусы засвидетельствовали 12338 договоров, в 2006 г. – 13013, то в 2007 г. – 13306 договоров. Первенство по количеству сделок Львовская область уступает лишь Донецкой и Днепропетровской областям, и это несмотря на то, что цены на квартиры во Львове в 2007 г. выросли в среднем на 45-50%. Поэтому можно говорить, что спрос на львовскую недвижимость стабильно высок.
Динамика роста цен на жилье во Львове 2007-08 гг., $/кв. м
январь 2007 | сентябрь 2007 | февраль 2008 | |
Хрущевки | 900-1100 | 1500-1600 | 1700-2150 |
Девятиэтажные дома 1980-90 гг. | 950-1200 | 1550-1700 | 1750-2250 |
Австрийские и польские дома | 1200-1500 | 1850-2500 | 2000-3000 |
Новостройки, не сданные в эксплуатацию | 850-1250 | 950-1400 | 1250-1700 |
Новостройки, сданные в эксплуатацию | 1200-1400 | 1500-2000 | 1600-2500 |
Риэлторы связывают такую активность с рядом причин. Во-первых, невысокие темпы строительства; во-вторых, привлекательность города для туристов; в-третьих, планируемое проведение Евро-2012 во Львове. Кроме того, значительное количество жителей области находится на работе в Европе и инвестирует заработанные деньги в недвижимость, из-за чего поддерживается стабильный спрос.
Не последнюю роль играет и оживление в сфере кредитования: банки стимулируют потребительское настроение населения. Рост цен на недвижимость делает ее достаточно выгодным капиталовложением, поскольку дивиденды от ее продажи превышают выплаты по депозитам банками.
Ставшее более доступным кредитование покупки жилья привело к тому, что почти треть договоров купли-продажи происходит с привлечением банковского капитала. Учитывая постоянно растущую инфляцию, покупатели все чаще прибегают к услугам банков. В свою очередь, банкиры приветствуют и всячески стимулируют кредитование жилья, поскольку это считается наименее рискованным кредитом – жилье дорогое и люди не хотят его терять. Кроме того, даже в случае невозврата кредита, при постоянном росте цен банк в накладе не останется.
И тем не менее, главным фактором, способствующим столь стабильному спросу и росту цен на львовскую недвижимость, является низкие темпы строительства и отсутствие конкуренции на этом поприще. Почти нереально приобрести квартиру в уже сданном в эксплуатацию доме, а на начальной стадии, пока дом еще не начали строить, люди не спешат вкладывать деньги в «голый» проект. Часто фирмы-застройщики на последнем этапе строительства оформляют квартиру на подставных лиц и потом продают уже по рыночной цене, что тоже влияет на ценовую политику на рынке недвижимости.
В свою очередь, строители в высоких ценах на квартиры обвиняют городские власти. С точки зрения застройщиков, если власти начнут отдавать землю под строительство в аренду, а не продавать на аукционе, то это приведет к уменьшению цены на жилье почти в два раза.
Возможно, такой подход верный, ведь львовская земля стремительно дорожает. Значительным стимулом для активизации процесса стала информация о проведении во Львове Евро-2012. Так, на протяжении двух-трех недель после этого известия земельные участки подскочили в цене почти вдвое и такому росту не видно конца.
Стабильность спроса и рост цен на недвижимость ярко иллюстрирует достаточно высокая покупательская активность на протяжении января-февраля 2008 г. Это было против всяких правил: зачастую такой период принято считать «мертвым» сезоном. Однако в этом году январь-февраль оказались достаточно активными и неординарными. Резкого подорожания квартир не было, но, тем не менее, их стоимость возрастала в среднем на 0,5-1% в месяц.
Лидерами продаж во Львове все также являются одно- и двухкомнатные квартиры. Особой популярностью пользуются квартиры в девятиэтажных домах. Наиболее дорогими являются квартиры в старых элитных районах, так называемые «люксы», причем их покупают охотнее, чем квартиры в новостройках в том же районе. Объяснение одно: новостройки уступают им по комфортности, качеству и даже престижу.
Директор агентства недвижимости СТМ Мария Тымкив считает, что это связано с желанием людей, приезжающих с заработков на зимние праздники вкладывать свои свободные средства именно в недвижимость. К тому же многие, опасаясь очередного весеннего скачка цен, решали квартирный вопрос зимой.
Не последнюю роль в таком поведении сыграл высокий рост инфляции и слухи о резком падении доллара. По мнению М.Тымкив, цены на недвижимость и дальше будут расти, ситуация изменится к лучшему лишь при активном строительстве, а также при политической и экономической стабилизации в стране.
Риэлторы единодушны в том, что рынок львовской недвижимости вошел в фазу неадекватности, поскольку соотношение качество-цена-доходы населения явно нарушено. Тем не менее, агнества недвижимости уверены в дальнейшем повышении цен, хотя и не называют конкретных цифр.