Рынок недвижимости Киева: январь-2008

В 2008 г. новогодние каникулы на киевском рынке недвижимости были короче обычного. Уже в первой декаде января, не смотря на праздничные и выходные дни, рынок функционировал. Поступали заявки на покупку, проводились просмотры, оформлялись договоры о задатках. Хотя уровень деловой активности был невысок, тем не менее, и полного застоя тоже не было.

Индекс стоимости жилья в январе 2008 г.: $2623/кв. м. (+1,9% за месяц).

Индекс ценового ожидания: +1,8% в месяц (+0,5% по сравнению с декабрем).

Индекс доходности в январе +1,4 банк/деп. (+0,1 банк/деп.).

Говоря о ценовой динамике, то в большинстве сегментов рынка наблюдался рост. Причем, его темпы немного даже увеличились. Можно, конечно, сомневаться в этом; говорить, что полноценной статистики реальных продаж нет ни у кого, и об изменении цен приходится судить по ценам предложений да по величине торга. Цены же предложений каждый продавец назначает сам, и в своих желаниях/мечтаниях может зайти весьма далеко. Мол, кто-то добавил пару тысяч, соседи посмотрели – и тоже добавили.

Да, такое на рынке недвижимости бывает часто. Но, с другой стороны, как показывает практика, продавцы (реальные и потенциальные) обычно внимательно отслеживают не только рост, но и снижение цен на аналогичные квартиры в своем микрорайоне. И не оставляют без внимания случаи, когда примелькавшаяся в объявлениях квартира исчезает из баз данных после снижения цены. Перезванивают, интересуются: можно ли посмотреть? Хотят понять: продали ли эту квартиру, а если да, то за сколько. Посредники подобную практику тоже используют; к тому же они регулярно участвуют в торгах; и о своих наблюдениях обычно информируют клиентов (пытаясь тем самым приблизить их пожелания к ценам реальных продаж).

Другими словами, вряд ли стоит говорить, что все участники рынка ориентируются на виртуальные цены. «Походив по рынку», и продавцы, и покупатели обычно достаточно быстро начинают отличать объекты с «надуманными» ценами. И в дальнейшем внимания на них не обращают.

Мы же, определяя индексы, пытаемся выявить реальные тенденции изменения цен, учитывая (в качестве соответствующих коэффициентов) величину торга и степень отклонения цен от усредненных (ведь не секрет, что при наличии на рынке нескольких примерно одинаковых квартир, обычно покупают самую дешевую).

При этом постоянно усовершенствуем методы проверки и исключения из базы данных объектов с недостоверной и искаженной информацией. Многое выполняется в автоматическом режиме с помощью соответствующих компьютерных программ. Многое возлагается на секретарей и агентов, ежедневно с утра до вечера прозванивающих объекты. Да и посетители нашего сайта вносят свою лепту в проверку базы данных, в том числе с помощью соответствующей «тревожной кнопочки», присутствующей рядом с описанием каждого объекта.

Всего определяем почти два десятка индексов (но публикуем пока лишь те, идеологию которых предложили сотрудники московского аналитического центра ИРН). Опираясь на различные методологии определения индексов, мы, во-первых, сверяем полученные результаты, а, во-вторых, пытаемся найти наиболее характерные и представительные типы объектов, наблюдая за которыми можно судить о тенденциях всего киевского рынка недвижимости. И, естественно, сверяем эти результаты с мнениями экспертов и агентов, наблюдающих за изменением цен при осуществлении просмотров, торгов и сделок.

Все эти методы и наблюдения говорят о том, что цены растут. Во многих сегментах рынка недвижимость дорожает даже с учетом инфляции. К привычным для потребителя основным причинам роста в последнее время добавились новые – рост инфляции и мировой финансовый кризис. Если в США финансовый кризис привел к снижению стоимости недвижимости, то у нас он пока лишь подстегнул цены.

И это, в общем-то, понятно. Если курсы акций идут вниз, если с призывами избавляться от доллара выступает сам Джордж Сорос, то «наши люди» реагируют на это по привычной схеме: ищут стабильности и уверенности на рынке недвижимости. Даже, если и не продают, то цены увеличивают. Вполне допускаем, что через месяц-другой тенденции изменятся. Но пока цены на недвижимость растут.

По нашим данным, за месяц усредненные цены предложений изменились следующим образом:

– однокомнатные квартиры подорожали на 2,1%

– двухкомнатные квартиры подорожали на 2,8%

– трехкомнатные квартиры подорожали на 2,8%

– многокомнатные квартиры подорожали на 1,3%

При определении статистики не учитывались предложения с нехарактерными (очень высокими и очень низкими) для конкретного сегмента рынка ценами.

На первичном рынке общегородской уровень цен в январе вырос примерно на 2,5%. И это несмотря на объявленные некоторыми застройщиками новогодние скидки. В большинстве случаев, они касались лишь тех, кто сразу же платил за всю квартиру (а таких, судя по всему, было немного). Но как только сроки действия новогодних акций заканчивались, застройщики нередко поднимали цены. Возможно потому, что получали от банков кредиты и могли уже не гнаться за «быстрыми» деньгами инвесторов. Возможно потому, что пытались компенсировать инфляцию и удорожание стройматериалов.

На рынке аренды особых изменений не произошло (если, конечно, не считать резко увеличившийся спрос и цены на посуточную аренду в преддверии новогодних каникул). Цены на «гостинки» и однокомнатные квартиры начинаются с $430-450 в месяц. Минимальные цены на двухкомнатные – с $500 в месяц. Но таких предложений крайне мало.

На рынке ипотечных кредитов пока существенных изменений нет. Но, судя по всему, они не за горами. Представители Нацбанка говорят о выявленных фактах завышенной оценки залогов по ипотечным кредитам и снижении адекватности капитала банковской системы (т.е. отношения капитала к активам). В этой связи Нацбанк принял постановление №458, вступающее в силу 13.02.2008 г., согласно которому при расчетах адекватности капитала, долгосрочные ипотечные кредиты, которые не обеспечены адекватной ресурсной базой, будут учитываться с 50% коэффициентом риска. Таким образом, НБУ будет достаточно жестко реагировать на выдачу долгосрочных ипотечных кредитов при недостатке у банков «длинных» кредитных ресурсов.

Поскольку «длинных» денег у отечественных банков маловато, то эти меры вполне могут привести к ужесточению условий кредитования. Другое дело, что иностранный банковский капитал уже достаточно основательно внедрился в нашу банковскую систему (а за рубежом, судя по всему, накопился избыток долгосрочных кредитных ресурсов). Поэтому, учитывая мировой экономический кризис, усилия Нацбанка сдержать инфляцию (с одной стороны) и заявления руководства страны о программах льготного кредитования строительства и покупки жилья (с другой стороны), сложно сейчас дать обоснованный прогноз о дальнейшем развитии ипотечного кредитования.

Похоже, что и банкиры не выработали пока стратегию на длительный срок. Об этом, в частности, свидетельствует то, что одни банки поднимают ставки по валютным кредитам и снижают по кредитам в гривне, другие поступают с точностью до наоборот. Скорее всего, это связано с доступом каждого конкретного банка к тем или иным кредитным ресурсам, а также со стремлением Нацбанка резко снизить долю валютных кредитов.

Тенденции января, скорее всего, продолжатся и в следующем месяце. Полагаем, что в большинстве сегментов рынка будет наблюдаться плавный рост цен. Деловая активность в феврале обычно выше, чем в январе. Но, вполне возможно, что мировой финансовый кризис скорректирует эту многолетнюю практику. Причем не очень понятно, в какую сторону: то ли в сторону застоя, то ли в сторону увеличения активности.

За более детальными прогнозами и консультациями обращайтесь по телефону (044) 537-77-77

Информационно-аналитический отдел группы компаний «Планета Оболонь»

www.domik.net