Ситуация на рынке недвижимости Киева: итоги ноября

Цены на недвижимость в Киеве в ноябре продолжали плавно расти. А вот деловая активность вопреки прогнозам снизилась до уровня сентября.

В предыдущем обзоре мы прогнозировали плавный рост цен, поскольку не мог рынок не отреагировать на ослабление доллара и возросшую инфляцию. И этот прогноз подтвердился. Но снижение деловой активности по нашим расчетам должно было произойти лишь в декабре. Является ли это снижение активности временным? Или его следует рассматривать как признак приближающейся новой стагнации рынка?

Чтобы понять это, необходимо провести анализ процессов, происходящих в отдельных сегментах рынка. В частности, сравнить тенденции изменения цен на «дорогое» и «дешевое» жилье. Дело в том, что первыми на изменение общерыночных тенденций реагируют сегменты самого дешевого малогабаритного жилья.

Наиболее массовыми представителями классов «дешевого» и «дорогого» жилья являются соответственно однокомнатные и трехкомнатные квартиры. Другими представителями этих классов являются хрущевки («старая панель», «старый кирпич») и просторные современные квартиры в домах из кирпича («украинский кирпич»).

Тенденции, которые мы наблюдаем сейчас, в определенной мере являются новыми для киевского рынка недвижимости. Возможно, это не более, чем временное отклонение и «игра случая». Но раньше в аналогичных ситуациях прослеживались несколько иные тенденции и взаимосвязи.

Цены предложения на однокомнатные квартиры в ноябре были практически стабильными (+0,1%). Цены же на трехкомнатные квартиры выросли на 2,1%. Если исходить из прошлого опыта, то такое соотношение можно рассматривать как признак приближающейся стагнации.

Но совсем иные выводы следуют при сопоставлении изменений цен предложений в сегментах «старый кирпич», «старая панель» и «украинский кирпич». Цены предложений на «старый кирпич» и «старую панель» в ноябре выросли соответственно на 0,9% и 2,1%, а вот на «украинский кирпич» – снизились на 0,5%. А это уже можно рассматривать как признаки увеличения спроса на хрущевки и дальнейшего роста цен.

За последние три месяца доля «Украинского кирпича» возросла на 1,5%, в то время, как доли «старой панели» и «старого кирпича» снизились соответственно на 0,8% и 0,6%. Но является ли такое изменение состава предложения единственной причиной нарушения ранее действующих закономерностей? Ведь увеличение доли современных квартир не является чем-то необычным: доля таких квартир постоянно увеличивается в жилом фонде Киева, и, как следствие этого, увеличивается она и на вторичном рынке.

Судя по всему, имеет место еще одна причина: на рынок поступили дополнительные «инвестиционные квартиры», которые обычно находятся в новых домах. Нарушение привычных закономерностей объясняется тем, что инвесторы, решившие уйти с рынка, охотнее сбавляют цены, чем обитатели хрущевок. И, хотя многие квартиры в современных домах по-прежнему дорожают (например, в сегменте «украинская панель» цены предложения в ноябре выросли на 1%), но разновекторные устремления определенной части продавцов и стали, по мнению наших экспертов, основной причиной нарушения привычных закономерностей.

Хотя, наверняка, сказываются и другие причины, влияние которых в последнее время неуклонно растет. Прежде всего, это «исход» части покупателей и инвесторов в пригороды и города-спутники. Семьи, стремящиеся переехать из киевской старой квартиры в новую, все чаще предпочитают города-спутники и коттеджные поселки. Соответственно часть денег (которые раньше обычно оставались на рынке недвижимости Киева) перетекают туда.

Более детально ноябрьские цены приведены в таблицах:

Не учитывались предложения с нехарактерными (очень высокими и очень низкими) для конкретного сегмента рынка ценами.

На первичном рынке общегородской уровень цен в ноябре вырос примерно на 3%.

В городах-спутниках цены выросли от 3% до 5%. И это не удивительно: киевляне и приезжие все больше свыкаются с ощущением, что города-спутники – это «почти Киев». Похоже, что еще лет 5-10, и для многих они станут «тоже Киевом».

Судя по недавно опубликованным данным Госкомстата, киевские строители за первые десять месяцев 2007 г. освоили средств на 26,2% и построили жилья на 0,8% больше, чем за этот же период прошлого года. Всего за девять месяцев 2007 г. введено в эксплуатацию 903,6 тыс. кв. м жилья.

Но вот что настораживает в данных Госкомстата, это уменьшение на 3,9% затрат на подготовку строительных площадок (а ведь стоимость строительства выросла существенно). Трудно понять из официальных данных: то ли количество площадок уменьшилось, то ли сократился объем работ при их подготовке. Но одно известно точно: инженерные сети не в том состоянии, чтобы экономить на их развитии деньги. Да и укрепление грунтов и склонов – это, на наш взгляд, вовсе не та сфера, где можно экономить.

На рынке аренды спрос и цены в ноябре продолжали расти. В ряде случаев образовывались очереди, желающих посмотреть квартиру. Ориентируясь на повышенный спрос, арендодатели нередко повышали цены даже по тем договорам, которые они не так давно подписали. Все чаще арендаторы снимают квартиру (или даже комнату в квартире) коллективно.

На рынке кредитов по данным Украинской национальной ипотечной ассоциации банки постепенно изменяют направления кредитования.

В III кв. 2007 г. ипотечный рынок вырос на 15,5% (или на 19,5% с учетом кредитов, выданных на земельные участки и коммерческие цели). При этом структура нового ипотечного портфеля была следующей:

– 36% от общего объема – финансирование приобретения жилья на вторичном рынке;

– 56% от общего объема – вливания в сектор потребления;

– 7% от общего объема – инвестиции в строительство частных домов.

За III кв. 2007 г. номинальные процентные ставки по ипотечным кредитам в гривне снизились на 2,7% (медианная ставка 14,05%), в долларах США выросли на 0,25% (12,45%), в евро – снизились на 0,25% (11,40%).

Специалисты полагают, что тенденции ноября продолжаться и в декабре. Резкое изменение цен маловероятно. Скорее всего, в большинстве сегментов рынка будет наблюдаться медленный плавный рост цен, темпы которого сопоставимы с темпами инфляции.

Деловая активность в первой половине декабря будет, скорее всего, примерно такая же, как и в ноябре. Во второй половине декабря она начнет снижаться: рынок недвижимости будет готовиться к традиционным новогодним каникулам.

Информационно-аналитический отдел группы компаний «Планета Оболонь»

www.domik.net