Малый метраж жилых площадей и санузлов, проходные комнаты, малогабаритные кухни, неудобные прихожие и коридоры, нерациональные по месту расположения и площади встроенные шкафы, отсутствие подсобных помещений – все это не способствует комфортной жизни в квартире. Однако перепланировке поддается практически все. Надо только знать: как, где и что за это может быть.
Думайте сами, решайте сами
Оптимальный вариант для холостяка или молодой пары – переоборудовать малогабаритное жилье в квартиру-студию. Ее можно обустроить, убрав все внутренние стены и выделив функциональные зоны (кухню, спальню и т.п.), применяя различные визуальные и декоративные приемы. Например, различные комбинации цвета и фактуры отделочных материалов, разноуровневость пола, потолка, стен и перегородок, «игры» с освещением.
И если санузел все-таки остается помещением, которое традиционно отделяют от общего пространства, то спальню и ванную комнату смелая дизайнерская мысль в последнее время частенько объединяет. В этом «союзе» используют конструкции, создающие эффект одного помещения и одновременно защищающие мебель в спальне от влажности, например, перегородки из прозрачного или матового стекла, раздвижные панели, ширмы.
Для больших семей квартира-«единое пространство» не подходит – необходимы отдельные комнаты. Но и в этом случае можно совместить гостиную с кухней, гостиную с прихожей и т.д. Полет фантазии владельцев квартир по перепланировке своих жилищ «приземляет» украинское законодательство. Поэтому целесообразно сначала узнать, что в квартире можно менять, а что – нет. Разрешено:
– увеличивать площадь санузла путем объединения ванной и туалета, а также присоединения части коридора;
– расширять площадь жилых комнат за счет коридоров и вспомогательных помещений;
– устраивать из комнаты и смежной с ней кухни кухню-столовую;
– прорубать проемы в стенах (если они не являются несущими) между различными помещениями;
– сносить антресоли, встроенные шкафы и кладовки для увеличения жилой площади;
– демонтировать подоконную часть стены комнаты для устройства прохода на балкон.
Недопустимо, чтобы в результате перепланировки образовывались комнаты, лишенные естественного освещения (т.е. без оконных проемов), а также комнаты площадью менее 9 м кв или шириной менее 2,25 м. Нельзя самовольно разрушать и переносить системы, от которых зависит прочность конструкции не только вашей квартиры, но и всего дома (газовые трубы, системы водоснабжения, газификации и пожаробезопасности), а также несущие стены и опоры. Подобные работы могут быть выполнены только соответствующими службами с проведением испытания установленного оборудования.
Основными запрещенными видами перепланировок являются:
– расширение площади помещений санузлов, ванных комнат и вспомогательных помещений за счет других помещений;
– перенос приборов отопления на лоджии и балконы;
– объединение квартир по вертикали с полной или частичной разборкой межэтажных перекрытий;
– удаление звукоизолирующего основания полов;
– объединение лоджий и балконов с помещениями квартиры методом разборки внешних стен (несущих или нет);
– установка кондиционеров и спутниковых антенн на фасадах зданий, выходящих на улицу.
Судя по огромному количеству фасадных кондиционеров и частым случаям включения лоджий и балконов в площадь квартир за счет демонтажа части внешних стен, последние два пункта, несмотря на табу, входят в список наиболее популярных видов перепланировки.
Семь раз отмерь…
Эффективная перепланировка квартиры – это, в первую очередь, удачный выбор специалистов. Самостоятельно «делать так, как у соседа», не рекомендуется. Ведь к перепланировке квартир на разных этажах одного и того же здания существуют различные требования.
На отечественном строительном рынке функционирует немалое количество компаний и независимых архитекторов, предоставляющих полный комплекс услуг при перепланировке квартир: от разработки проекта до его согласования в соответствующих инстанциях по доверенности. Они учитывают специфику перепланируемого объекта, что позволяет избегать множества проблем, связанных с нарушением строительных норм и правил, требований противопожарной безопасности, сбоев в работе отдельных инженерных систем и конструкций, ухудшения звукоизоляции, возникающей при самостоятельной перепланировке квартиры. Одно «но»: у подобных специалистов обязательно следует проверить наличие лицензий Минстроя на проведение соответствующих работ.
Стоимость перепланировки варьируется в зависимости от характера, сложности и срочности предполагаемых работ, архитектурно-дизайнерского проекта, используемых материалов, оплаты труда строителей и специалистов.
«Легализация» перепланировки
Для «переделки» квартиры вам потребуются следующие документы: заявление с просьбой предоставить разрешение; документ о праве собственности на квартиру; план этажа с планом квартиры; проект перепланировки квартиры, разработанный проектной организацией (при замене или установке новых отопительных приборов в нем должен быть раздел «Теплоснабжение»); справка из ЖЭКа.
Разрешение на этот процесс выдают межведомственные комиссии городских райгосадминистраций. Если проект перепланировки квартиры предполагает изменения в фасаде здания его следует согласовать в Главном управлении градостроительства и архитектуры, а также с главврачом санитарно-эпидемиологической станции и главным архитектором района. При присоединении части площади общего пользования, нужно предоставить письменное согласие всех соседей по этажу, заверенное ЖЭКом. Также свое разрешение должны дать районная пожарная часть и учреждения, на чьем балансе состоит дом.
За все необходимые справки придется заплатить по установленным тарифам. Процедура согласования перепланировки квартиры может занять от трех месяцев до года и стоить порядка $1000.
По завершению всех работ и составления акта их принятия необходимо вызвать инспектора БТИ для проведения инвентаризации, после которой владельцу выдается новый техпаспорт квартиры. Если в результате сноса, переноса перегородок, стен или других конструкций площадь квартиры увеличилась более чем на 5%, потребуется дополнительное согласование с органами власти.
Самое интересное, что за проведение любых самовольных ремонтно-строительных работ в квартирах, находящихся зданиях, относящихся к памятникам архитектуры, предусмотрена уголовная ответственность. Справедливости ради следует заметить, что в судебной практике родного отечества подобных случаев не зафиксировано.
Несанкционированная соответствующими инстанциями перепланировка жилищ чревата конфликтом с представителями ЖЕКа, возможным вызовом в суд с последующим обязательством возвращения помещения в первоначальный вид за собственный счет, штрафными санкциями.
Также в случае самовольного перепланирования квартиры при оформлении любого документа на эту собственность (купли-продажи, завещания и т.д.) нужно быть готовым к тому, что придется дополнительно «отблагодарить» представителей БТИ. Для разных районов Киева в зависимости от типа проведенных перепланировочных работ суммы подобных расходов колеблются от $500 до $5000.