Согласно большинству прогнозов наметившиеся в предыдущие месяцы тенденции роста деловой активности продолжились и в октябре: сделок на покупку квартир зарегистрировано на 14% больше, чем в сентябре. Примерно на столько же повысились и другие показатели, характеризующие уровень деловой активности (количество звонков, просмотров, сделок).
Увеличилось на 3% и среднее количество предложений. Но поскольку число заявок на покупку росло быстрее, чем количество предложений, срок экспозиции продаваемых объектов снизился. Если продавец уступал при торгах 2–5% от среднерыночной цены, то значительная часть квартир экономкласса «уходила» за три-семь недель.
Каких-либо перекосов в составе предложения, свидетельствующих о массовом выбросе на рынок тех или иных типов квартир, замечено не было. А это свидетельствует о том, что киевляне вовсе не стремятся массово избавиться от хрущевок и так называемых «инвестиционных квартир».
Если сравнивать нынешний октябрь с прошлогодним, то в 2006 году заявок на покупку квартир было на 34% больше, а количество предложений было в 1,8 раза меньшим. Но год назад имел место галопирующий рост цен, который участники рынка будут вспоминать еще очень долго. В этом отношении октябрь 2007-го был намного спокойнее. Цены менялись достаточно плавно.
Позиции доллара на вторичном рынке практически не изменились, в рекламных объявлениях и в базах данных цены по-прежнему в американской валюте. Однако покупатели все чаще в качестве дополнительных условий выдвигают требование произвести расчет в евро. Пока это лишь отдельные случаи, но тенденции достаточно заметны.
В октябре больше всего подорожали трехкомнатные квартиры (хотя и ненамного). И это вполне соответствует теории, согласно которой «дешевое жилье» больше «проседает» в периоды спада и быстрее дорожает в периоды повышенного спроса. Более детально октябрьские цены предложений приведены в табл. 1 и 2.
Таблица 1
Тип жилья | Месяц | Однокомнатные квартиры | Двухкомнатные квартиры | ||||||
цена 1 кв. м, $ | изм. цены, в % | ср. цена, $ | изм. цены, в % | цена 1 кв. м, $ | изм. цены, в % | ср. цена, $ | изм. цены, в % | ||
Дореволюционные | Сентябрь | 4820 | + 5.98 | 194553 | + 7.27 | 5115 | + 0.45 | 304570 | + 1.20 |
Октябрь | 5108 | 208688 | 5138 | 308228 | |||||
«Сталинки» | Сентябрь | 3542 | – 0.85 | 127340 | – 1.94 | 3990 | + 2.13 | 219151 | + 3.77 |
Октябрь | 3512 | 124866 | 4075 | 227416 | |||||
Старая панель | Сентябрь | 2839 | + 2.08 | 87380 | + 0.44 | 2640 | – 0.57 | 124622 | – 1.36 |
Октябрь | 2898 | 87766 | 2625 | 122933 | |||||
Старый кирпич | Сентябрь | 2911 | + 1.06 | 86858 | + 0.79 | 2893 | + 0.17 | 132112 | – 0.65 |
Октябрь | 2942 | 87546 | 2898 | 131248 | |||||
Типовая панель | Сентябрь | 2780 | + 0.47 | 96328 | + 0.78 | 2696 | + 0.59 | 136721 | + 0.83 |
Октябрь | 2793 | 97077 | 2712 | 137854 | |||||
Украинская панель | Сентябрь | 2663 | + 1.28 | 119855 | + 1.20 | 2554 | + 0.51 | 174424 | + 0.55 |
Октябрь | 2697 | 121289 | 2567 | 175377 | |||||
Украинский кирпич | Сентябрь | 2783 | + 1.01 | 140832 | + 3.50 | 2851 | – 0.35 | 217962 | + 2.03 |
Октябрь | 2811 | 145766 | 2841 | 222381 | |||||
Улучшенная типовая панель | Сентябрь | 2614 | + 2.33 | 103125 | + 1.16 | 2579 | + 0.93 | 141706 | + 1.51 |
Октябрь | 2675 | 104324 | 2603 | 143841 | |||||
Улучшенный кирпич | Сентябрь | 3034 | + 3.76 | 115704 | + 2.84 | 3206 | – 0.06 | 174578 | + 1.09 |
Октябрь | 3148 | 118993 | 3204 | 176476 | |||||
Таблица 2
Тип жилья | Месяц | трехкомнатные квартиры | многокомнатные квартиры | ||||||
цена, 1 кв. м, $ | изм. цены, в % | ср. цена, $ | изм. цены, в % | цена, 1 кв. м, $ | изм. цены, в % | ср. цена, $ | изм. цены, в % | ||
Дореволюционные | Сентябрь | 4814 | + 2.70 | 410213 | + 3.15 | 5311 | + 14.05 | 825295 | + 4.80 |
Октябрь | 4944 | 423141 | 6057 | 864938 | |||||
«Сталинки» | Сентябрь | 3817 | + 1.23 | 292980 | + 1.28 | 4483 | + 5.96 | 531348 | – 1.21 |
Октябрь | 3864 | 296723 | 4750 | 524917 | |||||
Старая панель | Сентябрь | 2485 | – 0.28 | 155846 | – 0.48 | 2417 | – 0.70 | 187231 | + 2.10 |
Октябрь | 2478 | 155104 | 2400 | 191167 | |||||
Старый кирпич | Сентябрь | 2948 | – 3.43 | 186049 | – 5.36 | 2867 | + 7.60 | 231250 | + 24.97 |
Октябрь | 2847 | 176074 | 3085 | 289000 | |||||
Типовая панель | Сентябрь | 2426 | + 0.25 | 171819 | + 0.01 | 2885 | + 1.35 | 280526 | – 0.48 |
Октябрь | 2432 | 171837 | 2924 | 279167 | |||||
Украинская панель | Сентябрь | 2487 | + 1.29 | 226949 | + 1.51 | 2444 | – 2.45 | 301889 | – 3.29 |
Октябрь | 2519 | 230383 | 2384 | 291952 | |||||
Украинский кирпич | Сентябрь | 3054 | + 0.23 | 331933 | + 0.31 | 3486 | – 2.81 | 561851 | + 1.43 |
Октябрь | 3061 | 332964 | 3388 | 569876 | |||||
Улучшенная типовая панель | Сентябрь | 2407 | + 1.33 | 184233 | + 0.90 | 2333 | + 2.70 | 228484 | + 0.84 |
Октябрь | 2439 | 185885 | 2396 | 230407 | |||||
Улучшенный кирпич | Сентябрь | 2850 | + 1.89 | 209639 | + 2.77 | 2862 | – 1.08 | 251660 | – 0.79 |
Октябрь | 2904 | 215454 | 2831 | 249681 | |||||
Примечание. При определении статистики не учитывались предложения с нехарактерными (очень высокими и очень низкими) для конкретного сегмента рынка ценами.
На первичном рынке общегородской уровень цен в октябре вырос примерно на 1%. Застройщики, похоже, готовы наращивать цены. Об этом, в частности, свидетельствуют многочисленные заявления об удорожании стройматериалов и рабочей силы; сложностях, связанных с общественными слушаниями, получением земельных участков и разрешений на строительство; о больших отчислениях городу.
Повлияют ли на них попытки политиков и руководителей отрасли сделать цены более доступными, сказать трудно. Но вот что влияет сейчас достаточно сильно, так это новые скандалы, подрывающие доверие потенциальных инвесторов к первичному рынку.
Вместе с тем с каждым годом рынок становится все более цивилизованным. Сегодня за расходованием средств наблюдают не только так называемые фонды финансирования строительства (к сожалению, схемы финансирования через эти структуры используется далеко не всегда), но и банки, предоставляющие кредиты застройщикам. Банки все более охотно кредитуют строителей, но дают средства не на весь объем работ, а лишь на какой-то конкретный этап. Например, под залог техники и разрешительных документов на строительство выделяют кредит на фундамент. И так шаг за шагом до завершения стройки.
На рынке аренды в октябре цены продолжали расти. Если в начале октября средняя стоимость аренды квартир составляла $1038 за квартиру в месяц, то в конце октября уже $1094. Правда, статистическая погрешность этих данных весьма высока, поскольку определяется как достаточно быстрым изменением состава предложения, так и значительным разбросом цен на сдаваемые в аренду квартиры.
Наши эксперты полагают, что в настоящее время нет весомых предпосылок для существенного изменения наметившихся тенденций. Поэтому процессы, которые были характерны для киевского рынка в последние два-три месяца, скорее всего, продолжатся и в ноябре. Деловая активность будет, по нашему мнению, расти и дальше. Традиционный ее спад наступит лишь в преддверии рождественских каникул. Резкое изменение цен маловероятно.
Информационно-аналитический отдел группы компаний «Планета Оболонь»