Строительство социального жилья в Украине не ведется. И это несмотря на то, что с момента принятия Закона «О жилом фонде социального назначения» прошло почти два года. Связано это с тем, что реализация программ социального строительства не сулит больших барышей ни участникам рынка, ни властным структурам.
Социальный фонд – жилье для малообеспеченных семей – существует во всех развитых странах мира. Квартиры, входящие в такой фонд, обычно небольшие по площади, предоставляются семьям в аренду на льготных условиях или бесплатно. Строится подобное жилье по заказу государственных или местных властей и чаще всего в пригородах крупных городов. Обычно компаниям выгодны такие заказы – их рентабельность составляет, как правило, 3–4%.
Например, в Великобритании в 90-х годах из всего арендуемого жилого фонда государственный составлял 78%, что является самым высоким показателем в Европе. Около 25% малообеспеченных британских семей живут в квартирах, арендуемых у местных общин. Цены за аренду муниципальной жилплощади доступны, и это приводит к образованию очереди на вселение, жилье же предоставляется наиболее нуждающимся. В Германии в коммунальной (государственной) собственности находится более 30% жилого фонда, в Нидерландах – 10%.
Помимо коммунального жилья в Германии малообеспеченные семьи имеют возможность выбрать квартиру из сдаются в аренду частными лицами или организациями. Если помещение соответствует требованиям, предъявляемым к соцжилью, государство оплачивает его полностью или частично.
Стоимость аренды для муниципалитета может быть немного ниже рыночной, однако владельцы квартир идут на это, так как иметь дело с госструктурами безопасно. Такой подход государств ЕС к решению проблемы предоставления жилья малообеспеченным семьям себя оправдывает.
На Западе существует также понятие «социальная ипотека». В этом случае по заказу государства (городской общины) строятся жилые дома, квартиры в которых продаются семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий, по себестоимости. Поддержка населения осуществляется разными способами: посредством предоставления субсидий, беспроцентных кредитов и др.
Социальная Франция
Во Франции после Второй мировой войны началось массовое строительство соцжилья. Жилой микрорайон возводился обычно на пустом месте, состоял из продольных и поперечных протяженных домов-сундуков с вкраплениями домов-башен. Такие «ансамбли» вначале даже нравились народу: они предоставляли современный комфорт тем слоям населения, которые его не имели.
Однако в ходе студенческих волнений 1968 года среди прочего серьезной критике подверглось и строительство массового жилья. Многоэтажные «коробки» были однозначно осуждены как нелепые, неуместные, убогие и т.п. Даже предоставляемые в качестве соцжилья квартиры в таких домах сегодня заселяются крайне неохотно. Все в большей степени они становятся прибежищем мигрантов из стран третьего мира.
Государство было вынуждено изобретать другие пути удовлетворения спроса на социальное жилье. Поиски привели к созданию на определенном расстоянии от существующих полисов городов-спутников. Произошло постепенное изменение урбанистической и архитектурной политики. Было запрещено строительство высоких общественных зданий. Принимались новые нормы, ограничивающие высоту жилых домов семью этажами, а также наложен запрет на строчную застройку – архитекторы обязаны формировать перекрестки единообъемными угловыми зданиями, образующими периметр квартала и смотрящими на обе улицы, не оставлять пустых углов, как было прежде, когда коробки многоквартирных домов ставили примитивными рядами.
В начале XXI века основной задачей архитекторов во Франции является перемоделирование жилых микрорайонов и перепланировка новых городских центров, которые были построены в последние 20–30 лет вокруг больших городов, создание в них более комфортных условий жизни.
Сегодня во Франции стремятся сделать соцжилье удобным и привлекательным. Это связано еще и с тем, что часть квартир продается по коммерческим ценам (для обеспеченных семей), а часть – с использованием ипотечных кредитов. Делается это специально для того, чтобы не создавать у малообеспеченных слоев населения ощущения изолированности.
Московский социализм
В начале 2007 года правительство Москвы объявило о том, что начиная с этого года приоритет будет отдан социальному и доступному для жителей города строительству. В течение последних нескольких лет ежегодные объемы строительства в Москве составляют около 5 млн. кв. м. Более трети метража, сданного в эксплуатацию в 2006 году (около 1,7 млн. кв. м), возведено в рамках реализации городских социальных программ. На строительство соцжилья из горбюджета было выделено 25 млрд. руб. На эти средства возведены 1,15 млн. кв. м. Еще более 530 тыс. кв. м передаются городу инвесторами по ранее заключенным инвестконтрактам.
Списки домов под снос формируются по трем городским программам. Первая – снос пятиэтажек первого периода индустриального домостроения – стартовала в 1999 году. Она наиболее объемная. В рамках ее реализации уже снесено более 1000 зданий, до конца 2010 года снесут еще 939. Вторая – программа «комплексной реконструкции территорий сложившейся застройки». Сегодня подготовлены документы по 14 кварталам, в которых под снос попадают 90 жилых домов. По третьей – сносятся аварийные и ветхие здания.
В перспективе жилищная политика Москвы должна претерпеть изменения, связанные с совершенствованием профильного законодательства и развитием рыночных инструментов. Так, одновременно с предоставлением бесплатного (частично оплачиваемого) соцжилья планируется развивать ипотечное кредитование. Уже разработано несколько схем московской социальной ипотеки. Согласно одной из них очередники (в зависимости от срока пребывания в очереди) смогут покупать квартиры, построенные по городскому заказу, непосредственно по инвестиционной стоимости строительства без накруток. В других случаях граждане могут претендовать на городскую субсидию для покупки жилья на рынке по коммерческой ипотечной схеме.
Украинский норматив
Если говорить об Украине, то все построенное за многие годы по типовым проектам жилье является по своим параметрам социальным. Приватизация квартир позволила многим семьям стать их собственниками. Одновременно государство и города остались без собственного фонда соцжилья, и вот уже 16 лет, как в Украине его попросту не существует.
Однако еще в мае 2006 года Украинской строительной ассоциацией (УСА) была обнародована разработанная ее специалистами классификация жилья. В норматив вошло пять категорий жилья: «социальное», «эконом», «бизнес», «премиум» и «де-люкс». Впервые в классификацию попала категория «социальное жилье».
Основные критерии, которые, по мнению специалистов АСУ, должны быть характерны для социального жилья, выглядят следующим образом: оно должно быть расположено рядом с общественным транспортом и на удалении не менее 1 км от промзон. Само строение должно относится к типовому серийному проекту с лифтом экономкласса. Высота потолков в квартирах – 2,5–2,7 м, при этом обязательно наличие балкона или лоджии. У дома должен быть паркинг из расчета 0,5 места на квартиру, а также обязательно наличие детской и спортивной площадок. Хочется отметить достаточно высокие требования к социальному жилью со стороны УСА. Остается только начать осуществлять их на практике.
В марте 2007 года вице-премьер-министр Владимир Рыбак попросил местные органы власти зарезервировать земельные участки для строительства социального жилья. Тогда же чиновник сообщил, что дополнительно к Закону «О жилом фонде социального назначения» необходимо издать еще 20 постановлений и нормативных актов, которые лягут в основу разработки в областях программ строительства соцжилья. Общегосударственная программа должна была быть рассмотрена Кабмином до сентября 2007 года, но времени на нее у чиновников так и не нашлось.
В начале 2007 года несколько областей Украины заявили о собственных планах строительства соцжилья. Не осталась в стороне и столица. Столичные власти начали решать проблему с корректировки списков очередников. Кроме того, КГГА изучает возможность сокращения площади строящихся квартир, предназначенных для очередников. Сегодня соцжилье в Украине выглядит как коммерческое исходя из площади однокомнатных квартир в среднем 50 кв. м, двухкомнатных – более 80 кв. м. КГГА прогнозирует строительство 1,4 млн. кв. м жилья в 2007 году в Киеве и выделение около 3 тыс. квартир «очередникам» (около 20 тыс. кв. м). Хочется надеяться, что новое правительство Украины среди своих приоритетов найдет достойное место и социальной жилищной политике.