Несмотря на мораторий на продажу земли сельскохозяйственного назначения, в Украине идет бойкая торговля такими участками. По мнению экспертов, снятие запрета на куплю/продажу позволит хоть частично сократить размах коррупции в этой сфере.
До 1 января 2008 г. в Украине действует мораторий на куплю/продажу земли сельскохозяйственного назначения. Но, как отмечают эксперты, это не останавливает процессы торговли участками. Известно, что около 39% таких площадей уже имеют частных собственников. Согласно статистическим данным Государственного агентства по земельным ресурсам, за семь месяцев текущего года в Украине реализовано 3,9 тыс. га земельных участков и прав аренды на них на сумму 2,2 млрд. грн. По словам главы агентства Игоря Яцука, этот показатель уже в полтора раза превышает объемы продажи несельскохозяйственных земель за весь прошлый год.
В соответствии с украинским законодательством, существует несколько способов решения земельных вопросов. Во-первых, государство может предоставлять участки несельскохозяйственного назначения в постоянное владение. Это предполагает, что ими можно будет пользоваться неопределенный срок, уплачивая фиксированные налоги. Брать землю в аренду могут юридические лица государственной и коммунальной форм собственности: институты, больницы, школы, госучреждения и т.п. Но, как известно, земельные наделы, которые принадлежат бюджетным структурам, отдаются в субаренду частным предпринимателям и затем теряют своих прямых владельцев и целевое назначение.
Другой способ реализации земельных участков – аукционная продажа. Если отсутствуют ограничения по количеству участников, то это наиболее прозрачный способ передачи земли частным лицам. Но, как известно, украинским бизнесменам дешевле договориться в кулуарах, чем конкурировать на открытых аукционах. В украинской практике было немало случаев неудачного проведения торгов. Наиболее яркий пример – продажа в конце 2006 г. участка на Оболони площадью 113 га. Тогда была создана видимость аукциона, поскольку его победители были известны заранее.
Третьим способом землеотвода земельных участков является их сдача в аренду. Таким образом, приватизируется 60-70% земли в Украине. В соответствии с Земельным кодексом, определенные территории нельзя арендовать с дальнейшей возможностью ее покупки. В эту категорию включены земли сельскохозяйственного назначения, территория лесов и т.п. Но существует лазейка в законодательстве – облсоветы и горсоветы меняет целевое назначение этих земель, что позволяет «передавать» их под застройку.
Стоит отметить, что запрет на приобретение земли сельскохозяйственного назначения имеет как свои плюсы, так и минусы. Позитивным моментом является то, что государство может проследить, куда и на какие цели она была отдана. Впрочем, в большинстве случаев, теневые схемы в этом секторе процветают настолько, что сами депутаты местных органов власти, голосующие за землеотвод, не знают, кому именно выделяется участок (например, беспрецедентное голосование в Киевсовете 1 октября).
Специалисты считают, что предотвратить подобные ситуации можно, сняв запрет на продажу земли. Хотя и подчеркивают, что это будет иметь и негативные последствия. Так, купить большие участки в Украине может ограниченный круг людей. И через некоторое время после отмены моратория внушительные площади могут перейти в руки небольшого количества лиц, что будет иметь негативные экономические последствия: коррупция, повышение цен на недвижимость, применение земель не по их прямому назначению.
В земельный фонд Украины входит 33 млн. га пашни, стоимость которых, по подсчетам специалистов, превышает 300 млрд. грн. При условии сохранения моратория государство может хоть как-то контролировать их использование. Но если будет снят запрет с купли/продажи, власть утратит последние рычаги контроля за частными структурами.
В то же время, некоторые аналитики считают, что снятие моратория может позитивно повлиять на развитие земельного рынка в Украине. Например, по мнению Украинской строительной ассоциации, его продление приведет к тому, что государство потеряет миллиарды гривен инвестиций, а в случае продажи земель на аукционах прибыль будет идти в бюджет государства. Но не стоит забывать, что цена земли на торгах не всегда соответствует ее рыночной оценке, поскольку может быть существенно занижена.
Глава представительства ООН в Украине Френсис О’Доннелл считает целесообразным снять мораторий на продажу земли в стране. «Украине пора снять мораторий на продажу земли. Для этого надо очень быстро провести институциональные изменения, реформировать материальное право в сфере собственности на землю. Но в первую очередь необходимо завести интегрированную систему земельного кадастра и регистрации прав собственности, которая будет базироваться на современных технологиях и доступе общественности к этой информации. Она устранит условия для коррупции, гарантирует безопасность, открытость», — сказал он в интервью «Газете 24» (24.10.2007).