Рынок недвижимости Киева: итоги сентября

Начало осени ознаменовалось плавным выходом рынка недвижимости из состояния летней стагнации. При этом прогнозы относительно резкого роста цен на рынке недвижимости в сентябре не подтвердились.

Индекс стоимости жилья в сентябре 2007 года: 2469$/кв. м. (+0,9% за месяц).

Индекс ценового ожидания: +0,9% в месяц ( +0,5% по сравнению с августом).

Индекс доходности в сентябре +0,9 банк/деп. ( +0,4 банк/деп.)

Цены были достаточно стабильными. С одной стороны, наметилась тенденция повышения стоимости; с другой – при низком уровне спроса, увеличивалось число предложений, препятствующие удорожанию недвижимости. В результате, рост цен оказался весьма незначительным; к тому же он нивелировался возросшей инфляцией и снижением курса доллара по отношению к другим валютам.

Деловая активность в сентябре росла практически каждую неделю. И это проявилось не только в увеличении количества просмотров и сделок, но и в снижении времени экспозиции квартир. Привлекательные объекты уходили достаточно быстро. Покупатели, присматривающие квартиры с лета, и свыкшиеся с тем, что прерванные переговоры можно возобновить через неделю-другую, нередко опаздывали.

Многие квартиры снимали с продажи в расчете на повышение цен после выборов. Но на смену одним продавцам приходили другие. В результате количество объектов, предлагаемых к продаже, выросло за сентябрь примерно на 12%, а в отдельные дни доходило до 7000.

Если исходить из распространенной гипотезы о том, что стагнация и резкое снижение инвестиционной привлекательности вынудят инвесторов фиксировать доходы и массово выставлять квартиры на продажу, то основной выброс должен произойти именно в сегментах современного жилья («украинский кирпич» и «украинская панель»).

Вместе с тем, резкого увеличения удельного веса этих сегментов в общем составе предложения не произошло. Доля предложений в новых домах летом увеличилась примерно на два процента (а это порядка 100-130 дополнительных квартир, которые, с определенной натяжкой, можно считать инвестиционными).

Учитывая, что квартир этих не так уж и много, а плавное увеличение доли предложений в новых домах достаточно естественно, то особого влияния на рынок данное «инвестиционное» жилье, похоже, не оказало. Участники рынка привыкли к тому, что строители регулярно увеличивают число квадратных метров представленных на рынке приблизительно, на 1,5% в год. Соответственно, и в составе предложения доля новых объектов неуклонно увеличивается. И это увеличение за последний год было совершенно адекватно: как показано на графике, представленном ниже, с сентября 2006 года по сентябрь 2007 года доля новых квартир в составе предложения увеличилась примерно на 1,4%.

Так что и за последний год значительного выброса инвестиционных квартир не произошло. Существенное же увеличение предложения объясняется, по нашему мнению, длительной стагнацией. За это время накопилось значительное «отложенное предложение», и как только сделки пошли, многие снятые с торгов объекты вновь появились на рынке.

[1]

Важно также отметить, что за время стагнации в составе предложения выросла доля низкокачественных квартир (сегменты «старый кирпич», «старая панель», «типовая панель», «улучшенная типовая панель»). А вот доля качественного «старого фонда» (сегменты «дореволюционные», «сталинки», «улучшенный кирпич») заметно снизилась. И это лишний раз подтверждает, что наиболее уязвимо в периоды стагнации низкокачественное «дешевое» жилье. «Дорогие» объекты пользуются спросом даже в тяжелые для рынка времена.

Возвращаясь к итогам сентября и третьего квартала, необходимо отметить плавность происходивших процессов. Все это время рынок постепенно выздоравливал. Другое дело, что в августе, а тем более, в июле, все происходило намного медленней.

Если в июле продавцы радовались любому просмотру и достаточно охотно шли на уступки, то в августе они чувствовали себя куда более уверено и уступали гораздо меньше. В сентябре продавцы нередко поднимали цены, игнорируя при этом советы риэлторов. А при проведении торгов ссылались на инфляцию, резкое удорожание продуктов и снижение курса доллара.

Однако говорить о том, что стагнация закончилась, и рынок выздоровел, пока нельзя. Огромный разрыв между покупательной способностью наших граждан и ценами на жилье уменьшился явно недостаточно. Купить квартиру «с нуля» (то есть, не продав перед этим другую недвижимость) могут очень немногие. У большинства наших граждан не хватает средств для улучшения жилищных условий и с помощью так называемых «альтернативных сделок» (продажи имеющейся квартиры и покупки более просторной). И это притом, что банки весьма охотно дают ипотечные кредиты.

Тем не менее, отложенный спрос все сильнее давит на рынок. Многие потенциальные покупатели устали ждать снижения цен. За время затянувшейся стагнации некоторые из них сумели поднакопить денег, повысить свои заработки и социальный статус. Именно поэтому рынок и оживает.

На графиках показано изменение цен предложений в отдельных сегментах рынка Киева.

[2]

[3]

Более детально сентябрьские цены предложений приведены в таблицах

При определении статистики не учитывались предложения с нехарактерными (очень высокими и очень низкими) для конкретного сегмента рынка ценами.

На первичном рынке цены в третьем квартале были достаточно стабильны; количество предложений существенно увеличилось.

На рынке аренды в августе и сентябре царило оживление: спрос был большой и квартиры уходили достаточно быстро. Цены в большинстве сегментов рынка выросли на 10% (а в отдельных случаях, и на 15-20%).

На рынке ипотечных кредитов произошли весьма существенные изменения. Банки существенно снизили годовую ставку в национальной валюте. Теперь ипотеку в гривне можно взять под 12,5% годовых, а это на 2-3,5% меньше, чем было летом. Основная причина такого снижения – избыточная, по мнению банкиров, ликвидность отечественной финансовой системы. Поскольку спрос на подобные займы в летние месяцы существенно снизился, то банкирам выгоднее продать свои активы дешевле, чем держать их «мертвым грузом».

Прогноз на октябрь

Полагаем, что не зависимо от результатов выборов, тенденция повышения деловой активности будет продолжаться и в октябре.

Сохранятся, по нашему мнению, и тенденции коррекции цен. Если после выборов ничего экстраординарного не произойдет, то в большинстве сегментов рынка будет наблюдаться медленный плавный рост цен, темпы которого сопоставимы с темпами инфляции.

Информационно-аналитический отдел группы компаний «Планета Оболонь» (www.domik.net)