С каждым годом растет число граждан недовольных своими жилищными условиями. При этом, государство настойчиво игнорирует существующую проблему, ограничиваясь, в лучшем случае, малоэффективными проектами, а чаще – пустыми обещаниями.
Сегодня в столице на стадии строительства находится приблизительно 200 жилых домов. 35–60% квартир относится к эконом-классу, стоимость которых варьируется от $2 тыс. за кв. м, 20-30% – элитное жилье с ценовым диапазоном – от $5 до $15 тыс. за кв. м.
По мнению специалистов, основная проблема украинского жилищного сектора – нехватка социального и бюджетного, т.е. относительно доступного жилья. При этом, по их оценкам, продажа 3-4-х пентхаусов или многоуровневых квартир площадью свыше 300 кв. м полностью окупает проект, а реализация остальной части дома – это практически чистая прибыль компании за исключением обязательных налоговых и других платежей. Продать один пентхаус сегодня гораздо легче, чем 10 бюджетных квартир, поэтому, скорее всего, тенденция, когда на рынке доминирует элитная недвижимость, будет сохраняться еще продолжительное время.
Чтобы хоть каким-то образом сбалансировать ситуацию, депутаты киевского совета выступили с инициативой, которая предусматривает передачу КГГА определенной части новостроек. В зависимости от района застройщик должен пожертвовать 7-20% построенной им площади. Однако, по мнению экспертов, инициатива более чем сомнительна: юридических оснований она не имеет, заставить же добровольно отдать 20% прибыли бизнесмена, мягко говоря, сложно.
Что же касается государственных дотаций, то даже в Киеве не выделено средств на строительство социального жилья. При этом о бюджетах других городов говорить и вовсе не приходится. К слову, еще в прошлом году тогда еще будущий мэр Киева Леонид Черновецкий анонсировал строительство доступных «квадратных метров» в столице. Однако инициативы так и не были реализованы.
Один из вариантов выхода в сложившейся ситуации – паевое участие государства в проектах коммерческих строительных компаний. Механизм тут очень прост и действует почти во всех экономически развитых странах. Государство в лице местных администраций или специально созданных фондов вкладывает деньги в строительство элитного жилья и затем разделяет прибыль с частной компанией, деньги от операции, естественно, идут на строительство социального жилья.
Однако, эта практика применима в Западной Европе, США, но не в украинских реалиях. Различного рода махинации с новостройками и незаконное использование средств вложенных инвестором со стороны строительных компаний дело обычное, скандал с «Элита-центр» приобрел такой резонанс лишь благодаря своим масштабам, но не уникальности.
В числе наиболее популярных схем финансирования строительства можно назвать выпуск так называемых облигаций, гарантирующих получение жилья, но это лишь один из вариантов паевого участия. Такие бумаги не котируются на фондовом рынке, из-за этого нельзя определить их реальную стоимость, а, следовательно, осуществлять операции с этими «ценными» бумагами также не предоставляется возможным.
Еще один распространенный вариант инвестирования строительства – Фонды финансирования. Схема в этом случае очень похожа на вариант с выпуском ценных бумаг, но деньги в полном объеме получает не строительная компания, а специализированный фонд.
В этой ситуации застройщик располагает только теми материальными средствами, которые необходимы на проведение определенных работ. Таким образом, строительная компания не может получить прибыль, не закончив работу. Но тут надо учитывать уровень коррупции в отрасли, как правило, за фондом и застройщиком стоят одни и те же лица.
К наиболее реальным попыткам государства хоть как-то решить эту проблему можно отнести программу содействия молодежному жилищному строительству. Программа начала действовать в 1990 г., и на сегодня ей воспользовалось 8,5 тыс. молодых семей – это капля в море.
Определенную пользу приносит передача прав на реконструкцию «хрущовок» коммерческим фирмам. В этом случае компания обязана предоставить квартиры в соответствии с госстандартами всем жильцам. И, наконец, можно только приветствовать попытку государства выйти на рынок ипотечного кредитования. Но она оказалась невнятной, поскольку Государственное ипотечное учреждение до сих пор так и не представило никаких эффективных проектов способных решить жилищную проблему.
Автор статьи благодарит за предоставленную информацию президента Украинского комитета международной промышленной палаты В. Щелкунова