Пятилетний срок аренды, предоплата по договору за 1-3 месяца, а также использование страхового депозита являются характерными условиями договоров аренды для бизнес-центров классов А и В+.
Согласно изменениям в законодательстве, договор аренды на срок от трех лет должен заверяться нотариально. Стороны также несут дополнительные расходы в виде госпошлины (0,01%). «Это приводит к изменению сложившейся практики, когда нотариально заверялись договоры на срок от 1 года, – говорит управляющий партнер компании «Деол Партнерс» Руслан Олексенко, – Новые условия на рынке могут привести к увеличению сроков договоров аренды для классов В и С».
«Если арендаторы помещений в престижных бизнес-центрах часто вынуждены заключать договоры за полгода-год до сдачи БЦ в эксплуатацию, то компании, которые согласны на апартаменты попроще, — в зданиях бывших НИИ и переоборудованных квартирах — имеют широкий выбор и могут въехать в приглянувшийся офис сразу», – утверждает директор АН KievRent Игорь Бугаенко.
В то же время риэлторы отмечают несоответствие цены качеству. Клиенты готовы снимать центральные офисы в фасадных зданиях с евроремонтом, выделенными линиями и т.п. максимум по $80 за кв. м в месяц, тогда как на рынке они появляются по цене от $100 за кв. м. Не интересуют компании и предложения в центре по цене $45–50 за «квадрат», если площади находятся в неудовлетворительном состоянии.
Арендные ставки в Киеве для офисных площадей класса А за минувший год выросли на 33% и составляют в среднем $48 в месяц за кв. м без НДС. При этом в новых бизнес-центрах класса А, которые вводятся в эксплуатацию, они достигают $55-60. Это на 35-45% выше, чем в других столицах Восточной и Центральной Европы.
Так например, в новом офисном центре класса А «Парус», который открылся в начале апреля, базовая арендная ставка составляет $55 за кв. м в месяц без учета НДС, коммунальных и эксплуатационных расходов. При этом, на момент открытия 90% офисов были сданы в аренду. Там «прописались» такие компании, как «Интерпайп», «Олимп», «Райффайзенбанк Аваль», АВТ «Бавария». Этот деловой центр стал самым высоким офисным зданием Киева – 130 м, его обслуживает четырехуровневый паркинг, рассчитанный на 300 автомобилей.
Достаточное количество паркомест, «оpen space», неограниченное количество телефонных линий, наличие систем управления климатом, видеонаблюдения и контроля доступа, служба безопасности – это основные критерии выбора офисных помещений. Основная часть сделок с недвижимостью приходится на офисные помещения в центральной части города. При этом, аренда составляет 88% всех сделок.
Спрос на офисы продолжает расти, а объемы предложений – снижаются. К примеру, если в 2005 г. уровень вакантности составлял 3%, то в 2006 г. – 1,7%. Для сравнения: в Москве этот показатель составляет чуть больше 2%, в Париже – 4%, в Стокгольме и Амстердаме – 18%, в Будапеште, Берлине и Брюсселе – 10%.
Повышенный спрос на деловую недвижимость привел к тому, что в некоторых бизнес-центрах класса А собственники устанавливают минимальный размер арендуемой офисной площади. Наиболее популярными сегментами являются помещения площадью 60-140 кв. м и 140-300 кв.м. Арендные ставки для класса В составляют $34 в месяц за кв. м и $22 – для класса С. Операционные расходы – $4-6 в офисных центрах классов А и В, $2-3 – для класса С. Арендная плата за парковочное место в центральных районах составляет $250-300 в месяц (для крытого охраняемого паркинга). На окраине можно найти «крышу» для авто за $100.
Фаза активного роста рынка офисной недвижимости, по мнению специалистов, продлится еще года три. Возрастет роль качественных показателей новых бизнес-центров. Стабильно высокой останется доля иностранных компаний в структуре спроса в столице.
А вот ставки капитализации постепенно будут снижаться вследствие уменьшения уровня риска и прогнозируемого стабильного развития рынка. По мнению специалистов, рынок бизнес-помещений в столице окончательно разделится на рынок для «богатых», который представлен профессиональными БЦ класса А, и для «бедных», снимающих первые нежилые этажи и квартиры пусть и в центре города.
Дефицит вакантных земельных участков в CBD (Central Business District центральный деловой район) под строительство офисных объектов привел к тому, что для нового строительства девелоперы стали рассматривать и отдаленные районы. Кроме того, все больше арендаторов начинают рассматривать помещения в районах, примыкающих к CBD, с хорошей инфраструктурой и меньшими арендными ставками.