Процессы, происходившие в мае 2007 г. на киевском вторичном рынке жилой недвижимости, можно обозначить одним словом – «стагнация». Количество сделок сократилось по сравнению с апрелем почти вдвое. При этом значительная их часть заключалась после длительного торга.
О том, что неоправданно быстрый рост цен рано или поздно приведет к стагнации рынка и снижению количества сделок в несколько раз, прогнозировалось давно. В результате, проиграли те продавцы, которые не поверили экспертам и снимали осенью-зимой свои предложения, ожидая еще более быстрого роста цен.
В мае все чего-то ждали. Продавцы – когда у них купят (по тем ценам, которые они выставили). Покупатели – когда стоимость жилья начнет снижаться. Риэлторы – когда их клиенты вернутся после длительных праздников, отдохнут от них, сориентируются в обстановке, приспособятся… И даже СМИ, похоже, никуда не торопились, накапливали объявления, а потом выдавали их все сразу.
В результате количество предложений увеличилось примерно на 15%, а количество продаж сократилось по сравнению с апрелем почти вдвое. При этом значительная часть сделок заключалась после длительного торга. Большинство продавцов уступали 3-4% от заявленной цены. Но были случаи, когда скидки доходили до 10%.
Индекс стоимости жилья в мае 2007 г. составил: $2465/кв. м (-0,5% за месяц). Впервые, начиная с января 2006 г., месячный индекс стоимости не вырос, а снизился. С точки зрения цен, это событие не является знаменательным: для нашего рынка полпроцента за месяц – цифра весьма скромная. Но это в том случае, когда рядом стоит знак «плюс».
Знак «минус» важен, как психологический фактор. Многие, наверняка, истолкуют этот знак, как признак того, что вот, наконец, даже риэлторы признали снижение цен. Такое толкование, вроде бы, формально правильное. Но оно не дает основания утверждать, что установился нисходящий тренд. Пока можно говорить о так называемом «боковом тренде», при котором цены колеблются.
Подобные колебания объясняются не только изменением состава предложения, но и тем, что для периода стагнации характерно разновекторное изменение стоимости в различных сегментах. Цены на «дорогое жилье» при этом нередко продолжают медленно расти, на «дешевое» – немного снижаются. Поэтому колебания индекса стоимости в такие периоды – вещь обычная.
Расслоение рынка и разновекторное изменение цен отображены в приведенных таблицах. Больше всего цены подросли в Центре, а также в дореволюционных домах и сталинках. А подешевело самое низкокачественное жилье (сегменты «старый кирпич» и «старая панель»).
Изменение цены предложения среднестатистического квадратного метра:
– все типы домов – снизилась на 1,0%;
– дореволюционные – увеличилась на 0,9%;
– сталинки – увеличилась на 0,6%;
– старый кирпич – снизилась на 1,8%;
– старая панель -снизилась на 1,5%;
– типовая панель – снизилась на 0,4%;
– улучшенная типовая панель – снизилась на 0,8%;
– улучшенный кирпич – снизилась на 0,1%;
– украинская панель – увеличилась на 0,2%;
– украинский кирпич – снизилась на 0,2%.
Изменение цены предложений в зависимости от расположения жилья:
– центр – повысилась на 1,5%;
– примыкающие к центру районы – снизилась на 0,4%;
– правобережная окраина возле метро – снизилась на 0,7%;
– правобережная окраина – снизилась на 0,5%;
– левобережная окраина возле метро – без изменений;
– левобережная окраина – увеличилась на 0,5%.
Изменение цены предложений в зависимости от количества комнат:
– в однокомнатных квартирах – снизилась на 1,5%;
– в двухкомнатных квартирах – снизилась на 0,3%;
– в трехкомнатных квартирах – снизилась на 1,7%;
– в четырехкомнатных квартирах – снизилась на 0,2%.
По районам Киева цены предложений за месяц изменились следующим образом:
Район |
| однокомнатные квартиры | |||
Цена 1 м кв., $ | Изм. цены, % | Ср. цена, $ | Изм. цены, % | ||
Голосеевский | апрель | 3076 | -2.60 | 112585 | – 2.93 |
май | 2996 | 109287 | |||
Дарницкий | апрель | 2700 | -0.56 | 112375 | – 0.01 |
май | 2685 | 112366 | |||
Деснянский | апрель | 2601 | +0.04 | 93488 | – 0.98 |
май | 2602 | 92572 | |||
Днепровский | апрель | 2774 | -0.07 | 93273 | + 0.08 |
май | 2772 | 93344 | |||
Оболонский | апрель | 3028 | -1.62 | 106346 | – 1.89 |
май | 2979 | 104339 | |||
Печерский | апрель | 4267 | -1.05 | 149729 | – 2.23 |
май | 4222 | 146393 | |||
Подольский | апрель | 2954 | -3.05 | 99568 | – 6.06 |
май | 2864 | 93532 | |||
Святошинский | апрель | 2584 | +2.36 | 90844 | + 0.61 |
май | 2645 | 91394 | |||
Соломенский | апрель | 2909 | +0.24 | 97236 | + 2.25 |
май | 2916 | 99422 | |||
Шевченковский | апрель | 3374 | -1.36 | 117901 | – 1.33 |
май | 3328 | 116334 | |||
Район | двухкомнатные квартиры | ||||
Цена 1м кв., $ | Изм. цены, % | Ср. цена, $ | Изм. цены, % | ||
Голосеевский | апрель | 3401 | -3.47 | 189183 | – 3.16 |
май | 3283 | 183197 | |||
Дарницкий | апрель | 2540 | -0.55 | 167570 | – 2.91 |
май | 2526 | 162700 | |||
Деснянский | апрель | 2419 | -0.58 | 128196 | – 0.41 |
май | 2405 | 127675 | |||
Днепровский | апрель | 2592 | +0.08 | 125647 | + 0.04 |
май | 2594 | 125698 | |||
Оболонский | апрель | 2906 | -0.41 | 157879 | – 2.61 |
май | 2894 | 153766 | |||
Печерский | апрель | 4221 | +4.17 | 233745 | + 4.21 |
май | 4397 | 243585 | |||
Подольский | апрель | 2961 | +2.36 | 152543 | + 1.88 |
май | 3031 | 155404 | |||
Святошинский | апрель | 2536 | +1.62 | 129915 | + 5.13 |
май | 2577 | 136576 | |||
Соломенский | апрель | 2717 | -0.11 | 135875 | + 0.55 |
май | 2714 | 136623 | |||
Шевченковский | апрель | 3520 | -0.48 | 191855 | – 2.17 |
май | 3503 | 187689 | |||
Район |
| трехкомнатные квартиры | |||
Цена 1м кв, $ | Изм. цены, % | Ср. цена, $ | Изм. цены, % | ||
Голосеевский | апрель | 3114 | + 2.47 | 278686 | + 2.78 |
май | 3191 | 286430 | |||
Дарницкий | апрель | 2352 | + 0.17 | 206614 | + 1.59 |
май | 2356 | 209899 | |||
Деснянский | апрель | 2225 | + 0.22 | 162694 | – 0.94 |
май | 2230 | 161158 | |||
Днепровский | апрель | 2592 | – 2.93 | 190858 | – 6.63 |
май | 2516 | 178201 | |||
Оболонский | апрель | 2717 | – 0.37 | 230453 | – 3.60 |
май | 2707 | 222153 | |||
Печерский | апрель | 4684 | – 0.79 | 421142 | – 3.01 |
май | 4647 | 408466 | |||
Подольский | апрель | 2943 | – 3.30 | 212732 | – 0.84 |
май | 2846 | 210949 | |||
Святошинский | апрель | 2418 | – 0.58 | 179705 | – 1.45 |
май | 2404 | 177101 | |||
Соломенский | апрель | 2741 | – 0.07 | 208849 | – 4.23 |
май | 2739 | 200023 | |||
Шевченковский | апрель | 3546 | + 0.68 | 285981 | + 0.43 |
май | 3570 | 287222 | |||
При определении статистики не учитывались предложения с нехарактерными (очень высокими и очень низкими) для конкретного сегмента рынка ценами.
Прогноз на июнь
Эксперты полагают, что в июне на киевском рынке будут те же тенденции, что и в мае. Стагнация продолжится, все будут выжидать. Сделки будут, скорее всего, заключаться только там, где стороны сделают шаги навстречу друг другу, и будут договариваться о приемлемой цене с учетом сложившихся реалий.
Общегородской уровень цен, скорее всего, «просядет» на 1-2%. При этом расслоение рынка продолжится. Вполне возможно, что цены на «дорогое жилье» останутся без изменений, а на «дешевое жилье» снизятся на 2-3%.
Владимир Коломейко, руководитель информационно-аналитического отдела группы компаний «Планета Оболонь»
Полную версию аналитического обзора читайте на www.domik.net