Вместо того, чтобы на месте «хрущевок», которые устарели и физически, и морально, возводить новые современные районы, правительство решило выбросить миллиарды гривен на их реконструкцию с тем, чтобы продлить срок эксплуатации еще на 30-50 лет. Новые «модернизированные» дома в народе уже окрестили «рыбаковками» в честь инициатора этого проекта.
Сегодня в Украине каждая третья семья проживает в квартирах, исчерпавших свой ресурс эксплуатации. В критическом состояния находится 25% жилого квартирного фонда страны или около 1,2 млн. квартир. Большинство проблемных многоэтажных домов составляют «хрущевки».
«Хрущевки» («хрущобы») – это панельные или кирпичные трех-пятиэтажные дома, массово сооружавшиеся в СССР во время правления Никиты Хрущева и получившие в народе его имя. Строительство «хрущевок» продолжалось с 1959 по 1985 г. В квартирах таких домов, в основном, были низкие потолки (2,5 м), одно- и двухкомнатные квартиры, совмещенный санузел, внутренние стены со слабой звукоизоляцией. В домах отсутствовали лифты. «Хрущевки» сносимых серий предназначались для временного решения жилищной проблемы и были рассчитаны на 25 лет.
В связи с «временным» предназначением срок их эксплуатации закончился еще в прошлом столетии, поэтому сейчас помимо высокой степени износа опорных конструкций, у «хрущевок» существует проблема с большой теплопотерей, которые в таких домах превышают допустимую норму в 3 раза. Специалисты предлагают несколько вариантов того, что делать дальше с «хрущевками», доля которых составляет около 40% от всех жилых зданий. Наиболее плотно к решению проблемы подошли правительства Юлии Тимошенко и Юрия Еханурова, которые совместно с местными властями разработали план застройки территории, на которой расположены дома подлежащие сносу.
Пилотный проект полномасштабной реконструкции решили апробировать в столице. Планировалось, что местные власти практически бесплатно будут передавать частным компания земельные участки, а также брать на себя финансирование отселение жителей. Инвесторы, в свою очередь, должны будут обменять старые квартиры жильцов на новостройки в эквиваленте 1 м. кв.: 2-3 м. кв. Подобный механизм сотрудничества оказался привлекательным, поэтому реконструировать кварталы столицы изъявили желания порядка 20 киевских компаний. Эксперты констатируют, что при поддержке государства эта программа дала бы мощный импульс для обновления жилищного фонда страны.
Однако, новое правительство и новая киевская мэрия притормозили развитие программы. Наработки предыдущей власти вице-премьер Владимир Рыбак строительства назвал популизмом: «В государстве денег нет, чтобы их («хрущевки» – авт.) валить». По его убеждению, проекты замены устаревших домов на новостройки могут начать работать только после того, как будет принят новый Жилищный кодекс, где будут прописаны процедуры переселения жильцов в новостройки.
Вместо этого в Украине появятся «рыбаковки» – модернизированный вариант «хрущевок», срок эксплуатации которых уже исчерпан. В домах этого типа проведено укрепление основных конструкций и частично заменены инжиниринговые системы.
Правительство считает, что экономически целесообразнее старые дома просто отремонтировать. В этом году для ремонта «хрущевок» в бюджете было заложено около 250 млн. грн. Этого хватит на то, чтобы отремонтировать по два дома в каждой области. В середине апреля этого года отдельным постановлением был утвержден порядок использования средств госбюджета в 2007 г. на реконструкцию устаревшего жилья (около 50 млн. грн.). Для начала реконструкции подвергнутся дома высотой до пяти этажей, техническое состояние которых не соответствует современным нормативам, а износ основных конструкций превышает 60%.
В качестве обязательного условия выделения правительством денег является привлечение к реконструкции финансов местных бюджетов. Например, в Киеве соотношение средств госбюджета и горбюджета должно составлять не менее 50% на 50%. На другие областные центры бюджетных денег будет меньше – около 25% от стоимости реконструкции. В городах республиканского и областного значения – и того меньше, от 10% за счет госбюджета, а в райцентрах – от 5%. При этом реконструкция без отселения будет заключаться в утеплении наружных стен и перекрытий, а с отселением может включать также замену инженерных коммуникаций.
Ставка на ремонт «хрущевок» обоснована следующими соображениями. Обследования жилого фонда свидетельствуют, что они еще окончательно не исчерпали свой ресурс. Благодаря комплексной реконструкции их эксплуатация может быть продлена еще на 40-60 лет. Если к этому решить проблему теплопотерь, то в принципе, в них можно еще пожить. Пилотную реконструкцию пяти хрущевок в прошлом году уже провели в Киеве, где с наружной части стен были вмонтированы новые теплозащитные материалы. В результате потребление тепла в этих домах уменьшилось почти на 30%.
Вместе с тем, ремонт «хрущевок» требует значительной бюджетной поддержки, которая будет исчисляться в миллиардах гривен. По оценкам чиновников, стоимость реконструкции без отселения обходится примерно в 500 грн. за 1 кв. м, с отселением – еще на 500 грн. дороже. Результаты реализации отдельных экспериментальных проектов продления жизнедеятельности 5-этажных жилых зданий показывают, что затраты на одно здание составляют 3-5 млн. грн, что в расчете на одну квартиру достигает 30-60 тыс. грн. Эти сумы сопоставимы со строительством нового дома. Помимо этого, процесс ремонта устаревших домов усложняется тем, что оптимальный срок эффективности восстановительного ремонта для многих домов уже пройден.
Решения правительства о реконструкции «хрущевок» требует тщательного анализа как с технологической, так и с экономической точки зрения, которое, оно, по всей видимости, не проводило. Как показывает практика, круглые сумы, которые закладываются в бюджете на реализацию каких-либо проектов, берутся, как правило, «с потолка». Однако, даже если правительство окончательно остановится на варианте реконструкции «хрущевок», на что будет потрачены огромные деньги, это не сможет девальвировать моральный износ, который для домов подобного класса даже выше чем физический.