Дефицит офисных помещений в центре Донецка вынуждает бизнесменов соглашаться на аренду или покупку офисов на окраине. Даже ввод в эксплуатацию новых офисных комплексов не решает данную проблемы.
Донецкие риэлторы заявляют, что купить сколько-нибудь пригодное для бизнеса помещение в радиусе полукилометра от центральной площади Ленина практически нереально. «Дефицит площадей особенно острый по улицам Артема и Университетской. Здесь ищут все – и торговые, и офисные помещения. Но ничего не продается», – говорит замдиректора агентства недвижимости «Наш дом» Василий Забельников.
Однако, за пределами небольшого квадрата, ограниченного проспектами Театральным и Комсомольским, и улицами Университетской и Челюскинцев. «Можно рассчитывать на покупку нормального нежилого фонда на первых этажах, на продажу обычно предлагаются помещения не менее 100 кв. м», – считает представитель Ассоциации специалистов по недвижимости Сергей Лисин. «Люди, которые не имеют больших денег и желают завести свой бизнес в Донецке, обычно приобретают коммерческую недвижимость в радиусе более 5-7 км от площади Ленина. В этих районах они могут приобрести торговые помещения по 3 тыс. грн./кв. м, офисы за 3-2,5-1,5 тыс. грн.», – утверждает В.Забельников.
Наиболее недорогие продающиеся помещения – под склады. Их цена начинается от 200 грн. за квадрат. Конечно, находятся они далеко не в центре. «За такую цену можно купить склад в отдаленных районах – на Бирюзовой, Абакумова. Большие склады стараются купить так, чтобы у них был выезд на объездную. Евробаз в Донецке пока нет, сегодня только две строятся. Да и то они не продаются, есть только аренда», – рассказывают в «Нашем доме». А на прилегающие города (Ясиноватую, Артемовск) спроса и вовсе нет, такие предложения висят в базе годами. В то же время, если помещение соответствует критерию цена/качество, то покупатель на него находится в течение месяца. По словам риэлторов, в целом за последний год «продажные» цены выросли на 10-15%, а в наиболее привлекательных для торговли местах и вовсе на 30-40%.
Примерно такая же ситуация сложилась и на рынке аренды. Дефицит элитных предложений усугубляется, в то время как цена на помещения эконом-класса остается неизменной. Разница лишь в темпе роста цен – аренда дорожает медленнее. «На продажу предлагается мало недвижимости. Дело в том, бизнесмены за последние пару лет изрядно вложились в недвижимость, и в основном сейчас сдают. Поэтому большого дефицита на рынке стандартной аренды нет», – утверждает С.Лисин.
Казалось бы, напряженность в элитном сегменте должно было бы снять бурное строительство крупных объектов ритейла (в прошлом году были введены в эксплуатацию МЕТРО, Амстор, «Обжора», Донецк-сити, рынок Дружба), однако этого не произошло. Бутики даже в самых «козырных» районах ценятся гораздо ниже, чем помещения в специализированных торговых центрах. Здесь цены на наиболее востребованные площади начинаются от $100/кв. м, а в отдельных случаях доходят до $180, при том что аренда элитных магазинов не превышает $100/кв. м.
Судя по всему, настолько поднять цены позволяет не только непосредственная близость к самым престижным брендам, но и возможность ограничится арендой 10-20 кв. м площади, в то время как бутик занимает 50-100 «квадратов».
Требования для магазинов арендаторы предъявляют стандартные: первый этаж, отдельный вход, удобный подъезд, парковочное место и поток людей. При этом цену определяет не поток людей, а престижность района. «Цены на бутики по наиболее востребованной улице Артема доходят до $100/кв. м, в районе Северного автовокзала – от $40 до $60. На Текстильщике магазин такого же класса, т.е. рассчитанный на обеспеченных покупателей, будет стоить $25-30», – говорит В.Забельников.
В то время как для торговли чаще всего спрашивают площади от 150 до 250 кв. м, в качестве офисов многих клиентов устраивают помещения в 50 кв. м, поэтому для них годятся бывшие квартиры. «Многие сдают квартиры под офисы. Но если они числятся в жилом фонде, на них трудно оформить юридический адрес, и это сказывается на цене. Квартиры жилого фонда стоят дешево, процентов на 30-40 ниже, чем нежилого. Если «нежилой» стоит около $30, то «жилой», в зависимости от состояния, $20 и даже дешевле», – отмечает С.Лисин.
По его словам, уже в сентябре будет сдаваться много новых офисов, поскольку ожидается ввод в эксплуатацию сразу нескольких специализированных зданий. Впрочем эксперты считают, что вряд ли эти события позволят рассчитывать на сколько-нибудь существенное снижение арендных ставок, т.к. спада деловой активности никто не ожидает. «Если считать среднюю цену по офисам, то за последний год она даже упала чуть-чуть в офисных зданиях. А для помещений под банк выросла, в некоторых случаях до $60. Со стороны банков очень большой спрос», – утверждает С.Лисин.
«Наиболее востребованные офисные помещения – площадью 20-50-60 кв. м. Площади более 100 м спрашивают гораздо реже. Многие арендаторы стремятся снять подешевле, поэтому для них не обязательно даже расположение офисов на первом этаже, они согласны и на второй и третий, пусть даже с общим входом и общим санузлом», – рассказывает В.Забельников. В центре такие офисы «без претензий» стоят от $20-35/кв. м. «Близость к пл.Ленина тоже влияет, но не столько на цену аренды, сколько на установку арендодателя – владельцы думают, что если это пл.Ленина, то цена должна быть $100. Однако желающих рассмотреть под офис предложения в этом диапазоне очень мало. Потребитель в основном идет до $30», – добавляет эксперт. Хотя дефицита офисов специалисты не регистрируют, в то же время хороших помещений площадью 30-50 м по приемлемой цене не очень много, их сразу разбирают.
Почти не изменилась за последний год и цена на аренду обычных складов. Однако риэлторы отмечают, что у арендаторов изменились запросы. Если раньше при съеме склада пределом мечтаний было наличие рампы, то сейчас появился спрос на евробазы класса А. «Оснащение евроскладов позволяет удовлетворить требования по хранению особенно капризных товаров, например бытовой техники. Кроме обязательной авторампы, на современных базах должна быть сигнализация, система вентиляции, охрана», – рассказал С.Лисин.
Такой склад – наиболее дорогой, он может стоить около $10/кв. м. В Донецке их пока единицы. Остальные складские помещения в основном сдаются в ценовом диапазоне $2-5/кв. м. «Склады обычно предлагаются от 8 грн. до $10/кв. м, в зависимости от месторасположения, состояния и метража. За 8 грн. можно рассчитывать на какой-то плохонький склад, который еще и требует каких-нибудь капиталовложений – например в крышу. Это самая минимальная цена, такой склад еще надо поискать, да и находиться он будет, скорее всего, в каком-нибудь пригороде Донецка, например, в Макеевке», – говорит В.Забельников.