Удорожание жилья на фоне падения спроса на него заинтересовало Антимонопольный комитет Украины, который начнет расследование относительно процессов на рынке недвижимости. Однако строительные компании считают цены на квартиры оправданными и объясняют рост цен дефицитом жилых площадей.
Судя по всему, Антимонопольный комитет Украины (АМК) не очень верит заверениям строительных и риэлтерских компаний в том, что этот сектор экономики развивается исключительно в рыночной среде. В начале весны чиновники внезапно заинтересовались рынком недвижимости, а точнее нерыночные процессы на нем. АМК беспокоит стремительный и непрекращающийся рост цен на жилье, который наблюдается в стране в последние несколько лет. Особый интерес вызывает тот факт, что повышение стоимости происходит на фоне падения спроса, а также, как пришел к выводу Госгорпромнадзор, но фоне ухудшения качества.
В начале мая стало известно, что после проведенной проверки Госгорпромнадзор признал отрицательной работу большинства строительных компаний Киева по итогам I квартала 2007 г. Чиновников не удовлетворило ни качество сооружаемых зданий, ни охрана труда на предприятиях. Как сообщили в местном органе надзора, только за первые три месяца 2007 г. было зафиксировано 11 смертельных случаев, которые произошли из-за непрофессиональной подготовки работников и некачественной разработки проектов выполняемых работ. По результатам проверки, совет Территориального управления Госгорпронадзора в Киевской области и Киеве принял решение лишать работодателей-нарушителей лицензий на проведение строительных работ и усилить персональную ответственность за нарушение требований нормативно-правовых актов и правил охраны труда.
Таким образом, украинский рынок недвижимости характеризуется перманентным ростом цен при параллельном ухудшении качества продукции, что дает основание говорить о латентном монополизме или картельном сговоре. Для выявления причин этих тенденций АМКУ начал специальное расследование с целью определения уровня монополизации на рынке недвижимости. Как сообщил глава комитета Алексей Костусев, первые выводы и результаты будут представлены общественности осенью этого года. По его словам, главной причиной его заинтересованности рынком недвижимости стало большое количество обращений, которые поступают от граждан и народных депутатов. Сейчас эксперты АМК изучают ситуацию в Донецке и Одессе. В конце лета чиновники обещают, что доберутся до столичного рынка недвижимости.
Большинство украинских и зарубежных экспертов, констатируют, что цены на жилье в Украине, особенно в Киеве, действительно завышены, однако АМК почему только сейчас обратил на это внимание. В прошлом году украинская столица заняла 21 место в рейтинге самых дорогих городов, обойдя большинство европейских мегаполисов.
Этот факт вызвал удивление, поскольку комплекс сопутствующих факторов должен был бы, наоборот, играть на снижение цен. Например, доход граждан даже новых стран-членов ЕС в 5-10 раз превышает поступление украинцев. При этом процентные ставки по ипотечным займам, как правило, в 3-5 раз ниже национальных, а сроки кредитования, наоборот, выше. В частности, во Франции стоимость однокомнатной квартиры колеблется в диапазоне ?50-80 тыс. Среднестатистический француз, месячный доход которого составляет ?4-8 тыс., может взять кредит на 30-35 лет под 3-5% годовых. При этом, рентабельность деятельности строителей является очень привлекательной, что позволяет наращивать инвестиции в жилищное строительство.
В Украине же при среднемесячной зарплате в ?163, процентной ставке ипотечных кредитов 14-15%, и максимальном периоде кредитования в 25 лет, стоимость однокомнатной панельной квартире на окраине Киева, может достигать ?100 тыс. При этом, строители регулярно жалуются на низкую рентабельность их деятельности.
Сложившая ситуация должна насторожить экспертов из АМК по нескольким пунктам. Во-первых, если строительные компании даже при нынешних условиях работают с рентабельностью в 7-10%, о чем они сами заявляют, то вызывает сомнение их профессионализм, рациональность и эффективность.
Во-вторых, заоблачные цены могут быть подогреты высокой степенью тенизации экономики. По оценкам экспертов, ее объемы достигают 50% по отношению к ВВП страны. Соответственно официальный уровень доходов украинцев значительно занижен по сравнению с реальными заработками. По сути, в теневом обороте обращается около 250 млрд. грн, что создает дополнительное давление на рынок недвижимости.
В-третьих, высокая стоимость жилья может поддерживаться искусственно. О том, что киевский рынок недвижимости монополизирован, эксперты говорят уже давно. Однако помимо косвенных фактов, прямые доказательства, которые подтвердили бы или опровергли этот тезис, отсутствуют. Как утверждают риэлторы, спрос на столичное жилье в прошлом году упал в разы по сравнению с 2005 г. За первые три месяца 2007 г. ситуация усугубилась. В то же время, цены растут практически во всех сегментах рынка, в т.ч. и в самых «экономных» секторах. Данная тенденция противоречит рыночным постулатам, согласно которым при уменьшении спроса наблюдается уменьшение цены предложения.
Помимо этого многие аналитики говорят о серьезном влиянии на рынок столичной недвижимости психологического фактора. Опасаясь дальнейшего роста цен, люди по инерции продолжают скупать жилье, что позволяет поддерживать нынешний уровень цен.
Украинские строительные компании и риэлторы восприняли заявление АМК относительно спокойно. Высокие цены на жилье в столице они считают вполне справедливыми и рыночными. С их точки зрения, главными причинами роста стоимости квартир является недостаток жилых площадей в городе. Падение количества сделок они объясняют вступившими в силу с 1 января 2007 г. изменениями в налоговом законодательстве, которые затронули интересы продавцов и покупателей дорогих квартир. Эта категория покупателей не отличается поспешностью при заключении сделок, а неясности с оценкой жилплощади и налогообложением заставили их пока занять выжидательную позицию.
Риэлторы и строительные компании уверяют, что обвала рынка жилой недвижимости в ближайшем будущем не предвидится. По данным экспертов, цены на жилье в I квартале текущего года продолжили рост. В частности, предлагаемый «среднестатистический киевский квадратный метр», по подсчетам риэлторов подорожал: в однокомнатных квартирах на 6,7%; в двухкомнатных квартирах на 8%; в трехкомнатных квартирах на 10,7%. Таким образом, произошло изменение тенденции: сейчас быстрее дорожает «дорогое» жилье, в то время как раньше быстрее дорожало «дешевое».
АМК предстоит разобраться, чьи доводы в данной ситуация являются более аргументированы. Однако, карательные меры вряд ли помогут нормализировать рынок. Комитет продолжает бороться с участниками рынка, которые используют возможности монопольное положение для максимизации прибыли, а не с чиновниками, которые создают условия для монополизации рынка.