В конце марта – начале апреля рынок недвижимости находился на распутье. Выбор шел между оживлением и стагнацией, факторы которой оказались весомее. Наметившаяся традиционная весенняя активность покупателей дальнейшего продолжения не получила. Количество сделок хоть и превысило мартовский уровень, но незначительно.
Сейчас просмотры квартир нередко напоминают экскурсии: потенциальные покупатели интересуются жилплощадью, но покупать ее не торопятся, ожидая снижения цен и больших уступок. Продавцы же к снижению стоимости пока не готовы. Более того, некоторые по инерции продолжают их увеличивать.
На позитивные ожидания участников рынка повлиял и тот факт, что Украина выиграла тендер на проведение футбольного чемпионата Евро-2012. Все единодушны – для Украины это шанс за относительно короткий срок привести в порядок инфраструктуру. В период подготовки прогнозируется экономический подъем, что, несомненно, окажет свое влияние и на рынок недвижимости. Возможно, даже не на усредненную цену, а на соответствие сегодняшней цены качеству жизни людей. Но это в долгосрочной перспективе…
Политический кризис подтолкнул рынок на путь стагнации. Иностранные инвесторы, похоже, взяли тайм-аут. Выжидательную позицию заняли и некоторые продавцы. И это неудивительно: ведь многие из них одновременно являются и покупателями, меняющими одну квартиру на другую. Все ждут окончания противостояния в обществе; не хотят рисковать в условиях, когда отовсюду звучат популистские лозунги.
Однако не стоит преувеличивать влияние политического кризиса. Опыт прошлых лет показывает, что киевский рынок недвижимости, как правило, достаточно спокойно реагирует на подобные кризисы. В том смысле, что тренд в эти периоды не менялся (правда, временные колебания цен бывали).
Как всегда, во время стагнации выросло количество предложений, изменился их состав. Если раньше однокомнатные квартиры долго на рынке не застаивались, то теперь срок их экспозиции увеличился в два и более раз. Соответственно возросла доля однокомнатных квартир в составе предложения (о чем наглядно свидетельствуют цифры в таблице).
Сентябрь 2006 | Октябрь 2006 | Ноябрь 2006 | Декабрь 2006 | Январь 2007 | Февраль 2007 | Март 2007 | Апрель 2007 | |
Доля однокомнатных квартир в составе предложения | 25,0% | 23,2% | 24,6% | 26,6% | 26,3% | 27,9% | 29,3% | 30,1% |
Если в период галопирующих цен (сентябрь-ноябрь 2006 г.) доля однокомнатных квартир колебалась в пределах 23-25%, то в феврале-апреле 2007 г. она постоянно росла и достигла на сегодняшний день 30,1% от общего числа предложений.
Немного непривычно для этапа стагнации рынка выглядит опережающий рост стоимости однокомнатных квартир по сравнению с трехкомнатными (обычно при стагнации «дорогое» жилье продолжает медленно дорожать, а «дешевое» проседает). Одно из объяснений этому – неоправданно быстрое удорожание трехкомнатных квартир в предыдущие месяцы.
Индекс стоимости жилья в апреле 2007 года: $2478/кв. м. (+1,3% за месяц).
Индекс ценового ожидания: +0,9% в месяц (+0,2%).
Цены предложений в апреле выросли:
– в однокомнатных квартирах на 2,8%;
– в двухкомнатных квартирах на 0,4%;
– в трехкомнатных квартирах на 2,7%.
Изменение цены предложения среднестатистического квадратного метра в зависимости от типа дома:
– все типы домов +1,5%;
– дореволюционные +1,9%;
– сталинки +1,8%;
– старый кирпич +1,1%;
– старая панель +2,7%;
– типовая панель +1,1%;
– улучшенная типовая панель +0,2%;
– улучшенный кирпич +5,2%;
– украинская панель +0,9%;
– украинский кирпич +1,8%.
По районам Киева цены предложений за месяц изменились следующим образом:
Район |
| однокомнатные квартиры | |||
Цена 1 кв. м, $ | Изм. цены, % | Ср. цена, $ | Изм. цены, % | ||
Голосеевский | март | 3140 | -2.04 | 119140 | -5.50 |
апрель | 3076 | 112585 | |||
Дарницкий | март | 2673 | +1.01 | 112836 | -0.41 |
апрель | 2700 | 112375 | |||
Деснянский | март | 2587 | +0.54 | 91161 | +2.55 |
апрель | 2601 | 93488 | |||
Днепровский | март | 2737 | +1.35 | 93829 | -0.59 |
апрель | 2774 | 93273 | |||
Оболонский | март | 2986 | +1.41 | 108071 | -1.60 |
апрель | 3028 | 106346 | |||
Печерский | март | 4101 | +4.05 | 144524 | +3.60 |
апрель | 4267 | 149729 | |||
Подольский | март | 2858 | +3.36 | 92787 | + 7.31 |
апрель | 2954 | 99568 | |||
Святошинский | март | 2608 | -0.92 | 92401 | -1.69 |
апрель | 2584 | 90844 | |||
Соломенский | март | 2922 | -0.44 | 100624 | -3.37 |
апрель | 2909 | 97236 | |||
Шевченковский | март | 3339 | +1.05 | 114968 | +2.55 |
апрель | 3374 | 117901 | |||
Центр города | март | 4550 | +2,4% | 176218 | +2,1% |
апрель | 4658 | 179927 | |||
Район |
| двухкомнатные квартиры | |||
Цена 1 кв. м, $ | Изм. цены, % | Ср. цена, $ | Изм. цены, % | ||
Голосеевский | март | 3231 | +5.26 | 186888 | +1.23 |
апрель | 3401 | 189183 | |||
Дарницкий | март | 2486 | +2.17 | 161500 | +3.76 |
апрель | 2540 | 167570 | |||
Деснянский | март | 2425 | -0.25 | 127642 | +0.43 |
апрель | 2419 | 128196 | |||
Днепровский | март | 2537 | +2.17 | 121355 | +3.54 |
апрель | 2592 | 125647 | |||
Оболонский | март | 2868 | +1.32 | 155384 | +1.61 |
апрель | 2906 | 157879 | |||
Печерский | март | 4250 | -0.68 | 234699 | -0.41 |
апрель | 4221 | 233745 | |||
Подольский | март | 2936 | +0.85 | 152613 | -0.05 |
апрель | 2961 | 152543 | |||
Святошинский | март | 2574 | -1.48 | 133405 | -2.62 |
апрель | 2536 | 129915 | |||
Соломенский | март | 2727 | -0.37 | 137108 | -0.90 |
апрель | 2717 | 135875 | |||
Шевченковский | март | 3646 | -3.46 | 201418 | -4.75 |
апрель | 3520 | 191855 | |||
Центр города | март | 4325 | +5,4% | 262970 | 2,1% |
апрель | 4559 | 268383 | |||
Район |
| трехкомнатные квартиры | |||
Цена 1 кв. м, $ | Изм. цены, % | Ср. цена, $ | Изм. цены, % | ||
Голосеевский | март | 3117 | -0.10 | 294854 | -5.48 |
апрель | 3114 | 278686 | |||
Дарницкий | март | 2357 | -0.21 | 209062 | -1.17 |
апрель | 2352 | 206614 | |||
Деснянский | март | 2188 | +1.69 | 158228 | +2.82 |
апрель | 2225 | 162694 | |||
Днепровский | март | 2443 | +6.10 | 179604 | +6.27 |
апрель | 2592 | 190858 | |||
Оболонский | март | 2685 | +1.19 | 223191 | +3.25 |
апрель | 2717 | 230453 | |||
Печерский | март | 4415 | +6.09 | 396952 | +6.09 |
апрель | 4684 | 421142 | |||
Подольский | март | 2937 | +0.20 | 218176 | -2.50 |
апрель | 2943 | 212732 | |||
Святошинский | март | 2328 | +3.87 | 174856 | +2.77 |
апрель | 2418 | 179705 | |||
Соломенский | март | 2678 | +2.35 | 200574 | +4.13 |
апрель | 2741 | 208849 | |||
Шевченковский | март | 3378 | +4.97 | 280672 | +1.89 |
апрель | 3546 | 285981 | |||
Центр города | март | 4719 | +1,6% | 451965 | -2,9% |
апрель | 4793 | 438720 | |||
При определении данных не учитывались предложения с нехарактерными (очень высокими и очень низкими) для конкретного сегмента рынка ценами.
Прогноз на май
По мнению наших аналитиков, наиболее вероятный сценарий на ближайшее будущее – стагнация рынка. Отрыв цен от возможностей большинства потенциальных покупателей, фактическое отсутствие льготных программ, дороговизна кредитов, а также неопределенность политической ситуации вынуждают участников рынка откладывать покупку квартир. Поэтому, что в мае апрельские тенденции сохранятся.
Владимир Коломейко, руководитель информационно-аналитического отдела группы компаний «Планета Оболонь»
Полную версию аналитического обзора читайте на www.domik.net