Прогноз обвала рынка жилой недвижимости пока не оправдался. Нынешнее состояние данного сектора можно охарактеризовать как болезненное с признаками стагнации. Количество предложений резко увеличилось, тогда как количество просмотров и продаж уменьшилось.
В то же время, цены росли практически во всех сегментах рынка, в т.ч. и в секторах «старая панель» и «старый кирпич». А ведь именно они наиболее чувствительны к изменению тенденций. При стагнации цены на «дешевое» малогабаритное жилье обычно медленно снижаются, а на «дорогое» жилье медленно повышаются или остаются неизменными.
Правда, в самом конце первого квартала цены на «старую панель», «старый кирпич» и однокомнатные квартиры снизились на доли процента. Так что, вполне возможно, что не за горами и «классическая стагнация» рынка.
Пока заявлять о стагнации нам не позволяет и стабильный рост (в течение последних трех месяцев) количества заявок на покупку квартир – по сравнению с первым кварталом 2006 г. количество заявок на покупку, поступивших в АН «Планета Оболонь», увеличилось на 8%. И не исключено, что увеличение числа заявок – признак приближающегося оживления рынка.
На процессы, происходящие на рынке недвижимости, повлияли вступившие в силу с 01.01.2007г. изменения в налоговом законодательстве. В первую очередь они затронули интересы продавцов и покупателей дорогих квартир. Эта категория покупателей не отличается поспешностью при заключении сделок, а неясности с оценкой квартир и налогообложением заставили их пока занять выжидательную позицию.
И, если вопросы оценки квартир через какое-то время были сняты, то проблемы, связанные с взиманием налогов при продаже общей собственности (например, супругов), по сей день, не решены. Общество в очередной раз на практике убедилось, что любая юридическая неопределенность очень болезненно сказывается на рынке недвижимости.
Та информация, которая есть в нашем распоряжении, позволяет сделать вывод, что выросли не только цены предложений, но и продаж. При этом цены продаж росли медленней, т.к. увеличилось количество продавцов, согласных уступить реальному покупателю; увеличился и размер торга. Уступали, как правило, лишь после поднятия цены и в достаточно ограниченных размерах. Скажем, подняв цену на 2%, продавец нередко соглашается сбросить 1%т.
Доводы о том, что после длительного периода галопирующих цен многие квартиры переоценены, воспринимают далеко не все продавцы. И их можно понять: люди пытаются улучшить жилищные условия, обменять одни квартиры на другие. Они вовсе не против того, чтобы цены снизились… Но не на их квартиры, а на те, которые будут покупать взамен. Если же улучшить жилищные условия не удается, то уходят с рынка до лучших времен.
Другими словами, процессы, происходящие сейчас на рынке, в очередной раз наглядно демонстрируют, что наш вторичный рынок недвижимости – это действительно рынок (ибо каждый продавец самостоятельно назначает ту цену, которую считает приемлемой для себя, сговора между продавцами нет, количество продавцов велико).
Его специфика в том, что для подавляющего большинства продавцов их товар имеет стратегическое значение. Выходя на рынок, они, в первую очередь, думают о дальней перспективе. Поэтому намного меньше реагируют на колебания цен, воспринимая их как кратковременные явления.
Инвесторы, вложившие деньги в квартиры с целью получения доходов также не очень поддаются призывам срочно расставаться с недвижимостью. Как показывает практика, у нас не так уж и много инвесторов, готовых перемещать свои деньги с одного рынка на другой.
Сегодня, как и во времена стагнации 2005 г., инвесторы не торопятся с продажей своих квартир по ценам ниже рыночных. Исключения составляют лишь те, у кого подходит срок погашения долговых обязательств, и нет свободных средств для этого.
Уверенность им придает то, что даже при временном затоваривании рынка цены стабильны, а, нередко, – растут. В частности, в первом квартале предлагаемый «среднестатистический киевский квадратный метр», по нашим данным, подорожал:
– в однокомнатных квартирах на 6,7%;
– в двухкомнатных квартирах на 8,0%;
– в трехкомнатных квартирах на 10,7%.
Таким образом, произошло изменение тенденции: сейчас быстрее дорожает «дорогое» жилье, в то время как раньше быстрее дорожало «дешевое». Это естественный процесс выравнивания цен.
По районам Киева цены предложений за период с 01.01.2007г. по 26.03.2007г. изменились следующим образом:
– Голосеевский +3,8%;
– Дарницкий + 10,1%;
– Деснянский +12,1%;
– Днепровский +10,9%;
– Оболонский +11,0%;
– Печерский +6,7%;
– Подольский 10,7%;
– Святошинский +10,4%;
– Соломенский +8,7%;
– Шевченковский+9,5%;
– Центр + 10,7%.
Более детальная статистика цен предложений в отдельных сегментах киевского рынка недвижимости приведена в таблицах
Тип жилья | Дата | Цены предложений на однокомнатные квартиры | |||
Цена 1м2, $ | Изм-ние цены, % | Ср. цена, $ | Изм-ние цены, % | ||
Дореволюционные | 01.01.2007 | 4432 | 4,8 | 184870 | 2,3 |
26.03.2007 | 4646 | 189067 | |||
«Сталинки» | 01.01.2007 | 3541 | -0,6 | 128250 | 2,8 |
26.03.2007 | 3520 | 131811 | |||
Старая панель | 01.01.2007 | 2620 | 8,3 | 80947 | 8,4 |
26.03.2007 | 2838 | 87723 | |||
Старый кирпич | 01.01.2007 | 2697 | 7,4 | 80802 | 6,8 |
26.03.2007 | 2896 | 86288 | |||
Типовая панель | 01.01.2007 | 2519 | 10,6 | 89513 | 9,1 |
26.03.2007 | 2786 | 97684 | |||
Украинская панель | 01.01.2007 | 2508 | 7,7 | 110348 | 8,1 |
26.03.2007 | 2700 | 119284 | |||
Украинский кирпич | 01.01.2007 | 2671 | 1,2 | 140030 | -1,3 |
26.03.2007 | 2703 | 138279 | |||
Улучшенная типовая панель | 01.01.2007 | 2474 | 7,4 | 96689 | 9,2 |
26.03.2007 | 2659 | 105588 | |||
Улучшенный кирпич | 01.01.2007 | 2721 | 9,7 | 104835 | 9,7 |
26.03.2007 | 2986 | 115046 | |||
Тип жилья | Дата | Цены предложений на двухкомнатные квартиры | ||||
Цена 1м2, $ | Изм-ние цены, % | Ср. цена, $ | Изм-ние цены, % | |||
Дореволюционные | 01.01.2007 | 4384 | 6,8 | 272200 | 5,6 | |
26.03.2007 | 4683 | 287564 | ||||
«Сталинки» | 01.01.2007 | 3621 | 7,6 | 203531 | 7,8 | |
26.03.2007 | 3898 | 219475 | ||||
Старая панель | 01.01.2007 | 2336 | 11,7 | 111586 | 9,6 | |
26.03.2007 | 2610 | 122342 | ||||
Старый кирпич | 01.01.2007 | 2668 | 8,8 | 121269 | 9,1 | |
26.03.2007 | 2902 | 132298 | ||||
Типовая панель | 01.01.2007 | 2552 | 6,0 | 128354 | 6,6 | |
26.03.2007 | 2704 | 136772 | ||||
Украинская панель | 01.01.2007 | 2391 | 4,2 | 160137 | 4,9 | |
26.03.2007 | 2491 | 167928 | ||||
Украинский кирпич | 01.01.2007 | 2613 | 4,4 | 204612 | 2,3 | |
26.03.2007 | 2729 | 209317 | ||||
Улучшенная типовая панель | 01.01.2007 | 2331 | 11,1 | 127912 | 11,0 | |
26.03.2007 | 2590 | 142045 | ||||
Улучшеный кирпич | 01.01.2007 | 2776 | 12,4 | 153618 | 9,1 | |
26.03.2007 | 3120 | 167576 | ||||
Тип жилья | Дата | Цены предложений на трехкомнатные квартиры | |||
Цена 1м2, $ | Изм-ние цены, % | Ср. цена, $ | Изм-ние цены, % | ||
Дореволюционные | 01.01.2007 | 4268 | 3,9 | 363809 | 5,2 |
26.03.2007 | 4431 | 382685 | |||
Сталинки | 01.01.2007 | 3290 | 16,3 | 248897 | 19,0 |
26.03.2007 | 3825 | 296075 | |||
Старая панель | 01.01.2007 | 2200 | 9,9 | 137721 | 10,2 |
26.03.2007 | 2417 | 151794 | |||
Старый кирпич | 01.01.2007 | 2523 | 9,7 | 158841 | 10,1 |
26.03.2007 | 2767 | 174930 | |||
Типовая панель | 01.01.2007 | 2156 | 9,9 | 152282 | 9,0 |
26.03.2007 | 2369 | 165985 | |||
Украинская панель | 01.01.2007 | 2153 | 12,5 | 201070 | 11,8 |
26.03.2007 | 2423 | 224882 | |||
Украинский кирпич | 01.01.2007 | 2662 | 18,4 | 301517 | 19,5 |
26.03.2007 | 3153 | 360264 | |||
Улучшенная типовая панель | 01.01.2007 | 2114 | 11,4 | 159081 | 14,3 |
26.03.2007 | 2356 | 181777 | |||
Улучшенный кирпич | 01.01.2007 | 2495 | 9,6 | 183691 | 8,7 |
26.03.2007 | 2734 | 199735 | |||
Прогноз
На наш взгляд, тенденции, наметившиеся в феврале-марте, получат свое развитие и в апреле. Снижение общегородских цен – маловероятно. Скорее всего, они по инерции вырастут еще на доли процента.
Основная интрига заключается в том, будет ли традиционное весеннее оживление рынка или продолжится период спячки. Согласно одному из возможных сценариев, оживление будет весьма слабым, а летом всплеск деловой активности и вовсе маловероятен.
Согласно же второму сценарию, весенний всплеск активности, хоть и с некоторым запозданием, все же наступит, причем, скорее всего, он будет продолжаться и летом. В этом случае будет наблюдаться заметный рост цен.
Предпосылки есть для развития событий и по тому, и по другому сценарию.
Владимир Коломейко, руководитель информационно-аналитического отдела АН «Планета Оболонь»
Полную версию аналитического обзора читайте на www.domik.net
О тенденциях на рынке жилой недвижимости Киева в феврале читайте здесь