Прогнозы аналитиков о дальнейшем развитии рынка жилой недвижимости разделились: одни уверяют, что в ближайшее время ценовой «мыльный пузырь» лопнет, другие – что стоимость жилья будет и далее расти, однако темпы роста несколько снизятся. Итоговые показатели рынка в 2006 г. и тенденции первого квартала 2007 г. дают возможность проанализировать, какой из предложенных сценариев развития событий более вероятен.
Итоги 2006 г.
В 2006 г. средневзвешенная стоимость жилья в областных центрах возросла на 49,7% – с $922 за кв. м до $1382. Максимальный рост был отмечен в Северном регионе – 64%, средняя стоимость квадратного метра – на уровне $2187. Минимальный прирост – 26,4% при средневзвешенной стоимости $1019 за кв. м – в Западном регионе.
Средняя стоимость аренды жилья по Украине выросла на 29% – с $251 до $324 за квартиру в месяц. В частности, в Северном регионе – на 22% и составила $465, а в Западном регионе – на 59% и составила $212 за квартиру в месяц. При этом средний темп, а также цены в Центральном регионе – $261 с 26%-м приростом; в Южном регионе – чуть выше – $299 с 28%-м приростом.
В результате перекоса между динамикой цен продажи и аренды доход от сдачи жилья снизился до уровня 5% в год. При этом минимальный показатель по Украине в Северном регионе – 5,19%. Можно с уверенностью предположить, что в 2007 г. доходность от аренды будет подтягиваться к уровню банковских депозитов, т.е. аренда будет дорожать.
Город | Средневзвешенная стоимость квадратного метра в декабре 2005 | Средневзвешенная стоимость квадратного метра в декабре 2006 | Изменение стоимости квадратного метра за 2006 г. | Аренда двухкомнатной квартиры эконом-класса площадью 50кв. м в декабре2006 | Годовой доход от сдачи жилья в аренду (в процентах к стоимости квартиры) | Средняя обеспеченность жильем жителей города |
Киев | 1550 | 2600 | +67,7% | 560 | 5,17% | 20 кв. м |
Одесса | 1100 | 1820 | +65,5% | 400 | 7,16% | 18 кв. м |
Днепропетровск | 880 | 1340 | +52,3% | 333 | 5,96% | 20 кв. м |
Севастополь | 940 | 1275 | +35,6% | 400 | 7,82% | 22 кв. м |
Харьков | 900 | 1170 | +30,0% | 250 | 5,42% | 20 кв. м |
Донецк | 720 | 1150 | +59,7% | 332 | 6,93% | 20 кв. м |
Симферополь | 880 | 1120 | +27,3% | 250 | 5,44% | 22 кв. м |
Львов | 890 | 1100 | +23,6% | 250 | 5,45% | 18,5 кв. м |
Луганск | 475 | 800 | +68,4% | 140 | 4,20% | 25 кв. м |
Сумы | 600 | 760 | +26,7% | 200 | 6,32% | 20 кв. м |
Херсон | 490 | 750 | +55,1% | 265 | 8,48% | 26 кв. м |
Кировоград | 520 | 645 | +24,0% | 120 | 4,47% | 21 кв. м |
Основные факторы, повлиявшие на рост цен на недвижимость в 2006 г.
На первом месте в этом списке – развитие ипотеки, благодаря которой увеличивается число покупателей. Следующим в перечне важнейших факторов является низкая обеспеченность жильем. Сегодня этот уровень составляет на человека 20 кв.м., что существенно ниже европейского (30-35 кв. м. на человека). Это стимулирует людей увеличивать свою жилплощадь.
Еще один важнейший фактор роста цен – низкие объемы строительства нового жилья. Помимо этого, значительное влияние на повышение стоимости жилой недвижимости оказывал спекулятивный спрос. В наибольшей степени данный фактор проявлялся на первичном рынке, где получают наибольшие прибыли на спекуляциях с недвижимостью. На вторичном рынке можно надеяться лишь на общегородской рост.
Безусловно, формировала цены в прошлом году и миграция населения. Сказалось и явно недостаточное число альтернативных возможностей вложения и сохранения денежных ресурсов. Большинство граждан Украины по-прежнему считают недвижимость наиболее выгодным капиталовложением.
Определенное влияние имело и замедление темпов экономического роста в 2005 г., которое сформировала отложенный спрос на рынке недвижимости. Естественно, что этот спрос был реализован в 2006 г.
К другим факторам, предопределившим рост цен в 2006 г., следует добавить и выборы в парламент. По оценкам разных экспертов, на избирательную кампанию было потрачено от $1 до $3 млрд. Естественно, что такие суммы «давят» на потребительский рынок, в т.ч. и на рынок недвижимости.
Сейчас наблюдаются две точки зрения, два лагеря – в одном поддерживают мнение и настаивают на том, что рынок недвижимости (киевский и всеукраинский) ждет обвал; в другом – уверенность в том, что будет продолжаться рост или – как минимум – умеренное развитие рынка недвижимости. Как ни парадоксально, аргументы у сторонников обоих точек зрения базируются на одних и тех же графиках бурного роста цен за последние годы.
Средний прирост за два года суммарно составил порядка 130%. На сегодняшний день стоимость квадратного метра жилья несоразмерно высокая по сравнению с доходами большинства населения. В Киеве покупка жилья недоступна даже для представителей среднего класса. Не имея собственной недвижимости, невозможно стать участником рынка. Естественно, это приведет к тому, что остановка роста цен на рынке в свою очередь вызовет уход с рынка инвестиционных покупателей. Да и реальные покупатели также не будут торопиться приобретать жилье по таким ценам. В комплексе это и может привести к обвалу цен.
С другой стороны, есть факторы, которые говорят о возможном дальнейшем росте стоимости – в частности, к ним относится низкий уровень обеспеченности жильем. В областных центрах средняя обеспеченность жильем составляет 20 кв. м., наибольшая – 20,8 кв. м. – в Восточном регионе, а в Северном – 19,8 кв. м. Меньше всего – в Западном регионе – 19,2 кв. м. на человека. Поскольку строительство – процесс долгий (от момента выбора участка, получения разрешительных документов до завершения строительства проходит 1-3 года), то в ближайшие несколько лет коренного перелома в обеспечении жильем ожидать не стоит.
Рынок недвижимости в 2007 г.
Анализ тенденций изменения цен в различных городах показывает, что областные центры можно условно разделить на две группы: те, которые приближаются по уровню жизни и развитию к Киеву, и те, которые еще далеки от этого уровня.
Различные темпы роста цен у городов первой группы дают основание предположить, что города, приотставшие с ростом цен, скорее всего, догонят лидеров. И, если принять эту гипотезу, то у таких городов как Львов, Симферополь, Харьков и Севастополь есть определенный запас для роста. А Одесса, Донецк и Днепропетровск уже как бы «отыграли» свой рост.
Для менее развитых городов – таких, как Кировоград, Херсон, Сумы, Луганск, куда более скромный прирост цен может быть уже «потолочным». Например, для Кировограда этот показатель может остановиться на 24%. А для Луганска, который в последнее время уверенно преодолевает признаки депрессивного региона, и 68% роста за прошедший год, оказывается, вполне по плечу.
Эксперты считают, что положительный тренд в украинской экономике, активное инвестирование девелопмента в строительство, рост доходов, развитие ипотеки привело к взрывному росту цен на недвижимость Украины в 2005-2006 гг. Естественно, на рынке случился своего рода «перегрев» и в дальнейшем следует ожидать умеренного развития и ценовой стабилизации в 2007 г.
Алексей Котенко, исполнительный директор группы компаний «Планета Оболонь»; Александр Бондаренко, Президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины (АСН(Р)У)и Председатель Комитета по анализу рынка недвижимости АСН(Р)У.
Полную версию обзора читайте на www.domik.net
Читайте во 2 части – Взвинчивающий цены ажиотажный спрос на жилье – следствие не только возросших потребностей населения, но и общего необратимого ухудшения состояния жилфонда в Украине.