Потеря статуса второго города в Украине по дороговизне жилой недвижимости «Южной Пальмире» пока не грозит. Высокий спрос способствует динамичному росту цен, а увеличение доли спекулятивного капитала на рынке земли говорит о том, что ожидать снижения стоимости жилья за счет значительного увеличения объемов строительства в ближайшие годы ожидать не приходится.
Одной из тенденций одесского рынка в 2006 г., благополучно перешедшей в год нынешний, стало снижение востребованности элитного жилья. Так, в прошедшем году наблюдалось падение спроса на данный вид жилой недвижимости на уровне 30%.
Специалисты не склонны связывать падение спроса на элитное жилье с ростом его стоимости в течение прошлого года: подорожание в 2006 г. на 10% осталось практически незамеченным после скачка на 125 % в 2005 г. Сергей Брезовский, АН «Капитал», объясняет падение спроса следующим образом:«Круг покупателей, которые могут позволить себе элитные апартаменты, достаточно узок. Кроме того, подобная недвижимость в большинстве случаев приобретается для собственных нужд, а не для последующей перепродажи или сдачи в аренду. Доля спекулятивного капитала в данном сегменте невелика, т.к. подобные инвестиции менее выгодны, чем вложения, к примеру, в квартиры эконом-класса, загородные дома и земельные участки». Если специалисты не ошибаются, то напрашивается вывод о достижении жильем премиум-класса предельного уровня своей стоимости: цены в этом сегменте стабилизировались в диапазоне $2100-$3500 за кв. м.
Из вышесказанного вытекает еще одна тенденция рынка: повышенный интерес к приобретению земли в городе. Данные за I квартал 2007 г. показывают, что категория покупателей, желающих вложить деньги в недвижимость с целью получения прибыли, переориентировалась на покупку земельных участков в городской черте. А чтобы выручить деньги для покупки земли, ранее приобретенные ими квартиры выставляются сейчас на продажу, пополняя и без того избыточное предложение. «В течение первых месяцев года предложений на продажу жилья поступало больше, чем на покупку. Но количество сделок по сравнению с прошлым годом уменьшилось вполовину. Большинство составляют операции обмена. Покупки, за редким исключением, происходят благодаря банковским кредитам. Об активности рынка в начале года говорить не приходится», – отмечает С. Брезовский.
Что касается структуры предложения 1-3-комнатных квартир, то заявленное к продаже их количество сейчас примерно одинаково. Если же говорить о востребованности, то вне конкуренции 1-комнатные квартиры эконом-класса – в 2006 г. объектами для 50% всех сделок продажи на рынке являлись «единички».
Усредненная цена 1 кв. м жилья в Одессе сегодня равна $1950.
Средняя стоимость 1 кв. м жилья на вторичном рынке Одессы в зависимости от типа дома:
1-комн | 2-комн | 3-комн | |
«Бельгийка» (расположены, в основном, в центре Одессы) | 2375 | 2120 | |
«Сталинка» | 1980 | 2830 | 2230 |
«Хрущевка» | 2000 | 1950 | 1950 |
Высотки | 1800 | 2100 | 1700 |
Старый фонд | 2000 | 1900 | 2000 |
Географический диапазон стоимости кв. метра жилья на вторичном рынке следующий: для 1-комнатных — от $800-950 на окраинах до $3000 в центре. Средняя цена за 1 кв. м 2-комнатной квартиры на Молдаванке составляет $1180. В престижном Приморском районе средняя стоимость 1 кв. м 2-комнатной квартиры прочно установилась на уровне $2500. Самые дорогие квартиры, естественно, на Французском бульваре – 1 кв. м в 60-метровой «сталинке» обойдется покупателю в $3500.
Самое дешевое жилье на первичном рынке Одессы – в активно застраиваемых пригородах (Фонтанка, пгт Хлебодарское) – $740-750 за кв. м. В самом же городе цена квадратного метра колеблется в широком диапазоне, от $1100 до $2100 за кв.м. Интересно, что стоимость квартиры в новостройке не зависит напрямую от местоположения дома – например, в жилом комплексе на ул. Маршала Говорова в престижном Приморском р-не 1 кв. м жилья обойдется покупателю по той же цене ($1100 за кв. м), что и в новом доме на Молдаванке (окраина), не обладающей столь развитой инфраструктурой.
Что касается прогнозов на будущее, то для покупателей они неутешительны. «О снижении стоимости жилья в ближайшие 2 года речь идти не может, – отмечает С. Брезовский. – Однако учитывая ежегодное увеличение объемов нового строительства, мы прогнозируем снижение темпов роста цен и их стабилизацию как на первичном, так и на вторичном рынке к концу 2007 г. – началу 2008 г.»