Проблема классификации жилья – одна из самых острых на строительном рынке Украины. И если в Киеве ее хотя бы пытаются решить, то в других городах пока подвижек в этом направлении не наблюдается. Из-за отсутствия четкого перечня параметров, которым должна соответствовать недвижимость того или иного класса, у некоторых не слишком добросовестных компаний есть возможность продавать квартиры эконом-класса по цене бизнес-класса.
В частности, подобные примеры можно наблюдать на рынке жилья Харькова. Впрочем, риэлторы и строители уверяют, что на данной стадии развития рынка четкие критерии для различных классов жилой недвижимости появиться просто не могут. «Несколько лет назад, когда в Харькове были «заморожены» стройки, на вторичном рынке элитным жильем считались «сталинки» и лишь последние 3 года в продаже стали появляться квартиры в более современных комфортабельныхе домах. Для того, чтобы жилье в Харькове приобрело мировые параметры «элитности» необходимо гораздо больше времени», – поясняет директор по экономике и инвестиционной деятельности корпорации «Авантаж» Юрий Костоглодов.
Строители идут в пригород
Количество подходящих для строительства жилья свободных участков в черте Харькова катастрофически уменьшается. Уже через 3 года строить будет практически негде, утверждают специалисты. В связи с этим вполне объяснимы увеличивающиеся темпы строительства в ближнем пригороде. Да и спрос на жилье в приближенных к Харькову населенных пунктах в последнее время растет как на дрожжах: квартиры в многоэтажных новостройках начинают активно разбирать еще на начальных стадиях строительства, причем большинство покупателей – харьковчане.
«Это можно объяснить тем, что в ближнем пригороде предлагают достаточно комфортабельное новое жилье по доступным ценам. К тому же из определенных районов ближнего пригорода добраться в центр Харькова гораздо проще, чем из некоторых районов города. И, конечно же, в пригороде более благоприятная экологическая обстановка», – считает директор «Харьковского агентства недвижимости» Борис Каган.
В феврале текущего года интерес к пригороду еще больше подогрели городские власти, которые заявили о том, что рассматривают вариант расширения границ города.
К территории областного центра планируют присоединить 8 поселков: Кулиничи, Павленки, Горбани, Лигачевку, Коммунист – полностью, а Песочин, Циркуны и Безлюдовку – частично. Таким образом, площадь Харькова, которая на сегодняшний день составляет 30 тыс. га, может увеличиться еще на 4 тыс.
«Трешки» не предлагать
В настоящее время основной объем спроса на вторичном рынке, как в Харькове, так и в пригороде составляют однокомнатные и двухкомнатные квартиры эконом-класса, а жилье с тремя и более комнатами, наоборот, стараются продать в связи с повышением тарифов на жилищно-коммунальные услуги. Наибольшим спросом пользуется жилье в спальных районах города.
По данным инвестиционно-консалтинговой компании «Проконсул+», основную массу предложения на вторичном рынке жилья Харькова составляют квартиры в многоэтажных домах современного периода строительства. Однако в центре города ситуация несколько иная – около 80 % продаваемых квартир расположены в зданиях, построенных в ХIХ – первой половине ХХ века. В прилегающих к центру районах 20 % всего предлагаемого жилья – «хрущевки», около 40% – квартиры в старых здания, примерно такое же количество предложений приходится на современные высотные дома. В отдаленных районах большинство квартир предлагаются в современных зданиях.
Больше всего в продаже на вторичном рынке сейчас имеется трехкомнатных квартир, они составляют 45 % общего объема предложения. Меньше всего однокомнатных – около 23%.
Основной объем предложения составляют квартиры, расположенные в многоэтажных домах спальных районов Харькова, в том числе на Салтовке, Алексеевке, Павловом Поле, Холодной Горе, Баварии, ХТЗ, Рогани.
За 5 лет стоимость 1 кв. м выросла в 4 раза
По различным данным, в течение 2006 г. цены на вторичном рынке жилья Харькова выросли минимум на 35 %, а максимум на 51 %.
В самом начале прошлого года стоимость жилой недвижимости была практически стабильной, однако в мае ситуация кардинально изменилась и цены неуклонно поползли вверх, отмечают специалисты «Харьковского агентства недвижимости». Ежемесячно средняя стоимость жилья в городе увеличивалась в среднем на 3,16 – 4,57 % по отношению к предыдущему месяцу. В летний период, когда начинается сезон отпусков эксперты обычно ожидают снижения цен, однако в прошлом году ожидания не оправдались. За август средняя стоимость квартир по городу выросла на 4,72% по сравнению с июлем. При этом было замечено, что цены на квартиры в домах различного класса росли неодинаково. В зданиях бизнес-класса средняя стоимость квадратного метра жилья увеличилась на 4,3% по сравнению с июлем и составила $858 за 1 кв. м, в домах эконом-класса на 5,3% (цена 1 кв. м – $810), а в объектах элитной недвижимости на 11,8%, при этом стоимость 1 кв. м. составила $1107. Наибольший рост цен в 2006 г. произошел в третьем и четвертом квартале, стоимость жилья в эти периоды увеличилась на 11,7% и на 12,18% соответственно.
Всего за последние 5 лет стоимость 1 кв. м жилой площади в Харькове на вторичном рынке выросла более чем в 4 раза. При этом в последнее время наметилась тенденция к сокращению разрыва цен между районами города. «Многие покупатели при выборе квартиры уже не придают особого значения ее расположению, поскольку в настоящее время в спальных районах активно развивается инфраструктура: появляются магазины, развлекательные заведения. Если раньше разница между ценами на квартиры в центральных и отдаленных районах составляла 200-300%, то теперь только 150%», – считает Б. Каган.
В текущем году рост цен продолжился, однако более медленными темпами – за 2 последних зимних месяца стоимость жилья выросла в среднем на 2-3 %.
На начало марта 2007 г. средняя цена на вторичном рынке жилья в зависимости от местоположения объекта была следующей: в центральных районах Харькова (ул. Сумская, Пушкинская, район Госпрома, а также ст. метро «Научная» и пл. Розы Люксембург) 1 кв. м жилья стоил $1535. В прилегающих к центру районах (Павлово Поле, районы Цирка и ст. метро «Киевская», «Гагарина», «Спортивная», «Восстания», «Южный Вокзал») – $1164 за кв. м. В спальных (Алексеевка, Салтовка, Новые Дома, Холодная Гора, Одесская, пос. Жуковского, Шишковка, ХТЗ) – $1103 за кв. м. На окраинах Харькова (районы Залютино, Аэропорта, Баварии, Основы, Рогани, Горизонта, Лысой Горы и завода Шевченко) – $928 за кв.м. Квартиры в ближнем пригороде (пос. Солоницевка, Песочин, Кулиничи) – до $500 за кв. м.
Рост цен на рынке жилья Харькова был вызван несколькими факторами. Один из них – увеличение доли спекулятивного капитала на рынке. Немаловажную роль сыграл и политический фактор. В 2006 г. горсоветом был отменен ряд решений по землеотводу участков, а также приостановлена реализация отдельных проектов, которые находились в стадии строительства. В результате чего некоторые покупатели жилья на первичном рынке переметнулись на вторичный, что также не могло не отразится на состоянии цен.
Не сдержал рост цен на вторичном рынке и пересмотр банками кредитных программ. «Около 60-70 % сделок по купле-продаже происходит через механизм кредитования. В конце прошлого года банки подняли кредитные ставки. Понятно, что существуют определенные банковские риски. Но если Украина стремится в Европу, то процент по кредиту не должен быть таким высоким, как на сегодняшний день. Минимальная кредитная ставка сейчас составляет 11,4 %, а средняя – 12,5 -13 %», – рассказывает директор компании «Проконсул+» Алексей Попов.
В целом эксперты прогнозируют, что в 2007 г. на рынке жилья Харькова за счет строящихся зданий будет увеличиваться предложение, а рост цен составит в среднем 20-30 %.