Если говорить о динамике объема предложений на рынке аренды жилья столицы, то каких-либо особых отклонений от нормы в 2004 году не наблюдалось. Пик активности арендодателей жилья традиционно приходится на июнь, так как именно в это время массово съезжают с квартир выпускники вузов. Затем летние каникулы, и с конца августа открытие нового сезона с новым витком цен. Среди объектов жилого фонда наибольший удельный вес в структуре предложения сдаваемых в аренду квартир имеют 2-комнатные квартиры (43%). В то же впемя, рынок офисной недвижимости лидирует по количеству предложений и составляет 62% на рынке аренды.
Жилые помещения
Наибольший удельный вес в структуре предложения сдаваемых в аренду квартир имеют 2-комнатные квартиры (43%). Трехкомнатные составляют 22% от общего объема предложений. Третье место в структуре предложений по аренде, занимаемое 1-комнатными квартирами, обусловлено ограниченным количеством однокомнатных квартир в городе вообще, так же тем, что многие владельцы таких квартир находят арендаторов, не прибегая к услугам агентств недвижимости или других информационных источников.
Что касается соотношения спроса и предложения, то на рынке аренды одно- и двухкомнатных квартир спрос преобладает над предложением, на рынке трехкомнатных – небольшой перевес предложений. Рынок аренды дорогих квартир имеет свои особенности, связанные с соблюдением интересов арендодателей и арендаторов, в большей части которых – приезжие иностранцы и командировочные бизнесмены, предъявляющие повышенные требования к расположению объекта, его благоустройству и анонимности.
Как известно, одним из главных ценообразующих факторов на рынке недвижимости является соотношение спроса и предложения, поэтому и цена у нас точно соответствует ситуации на рынке аренды жилья.
Рост цен на самый ходовой товар рынка аренды – однокомнатные квартиры, и, к сожалению, не такой быстрый рост благосостояния наших граждан привели к тому, что в сентябре значительно увеличилось количество желающих снять комнату. Студенты, объединившись с товарищами, как всегда практикуют аренду 2-3-комнатных квартир. В итоге получается что-то вроде миниобщежития со всеми плюсами и минусами такого «общего жития».
Офисные помещения
Рынок офисной недвижимости лидирует по количеству предложений и составляет 62% на рынке аренды.
Киевский рынок офисных помещений можно охарактеризовать как рынок с небольшим объемом качественных помещений класса А (современные офисные здания с наличием центрального кондиционирования, принудительной вентиляции, охраняемой автостоянки, общей охраны, современных лифтов, системы пожарной и охранной сигнализации, etc) и В (здания после капитального ремонта или с хорошим качеством строительных работ), большим количеством офисов класса С, перепрофилированных из старых промышленных или административных помещений.
Основными операторами-собственниками офисного сегмента Киевского рынка недвижимости являются компании «НЕСТ», «Реле», «ИСА Девелопмент», «Славутич» и «НСМ». Наибольшим спросом в 2004 году пользуются офисные помещения площадью до 100 кв.м. Основные арендаторы таких помещений – украинские компании, а также иностранные представительства, только выходящие на украинский рынок и не желающие рисковать, арендуя большие офисы. Причем в 40% случаев предпочтение отдается офисам в административных зданиях и бизнес-центрах.
Если говорить о величине арендной ставки, то в заявках на аренду желающими арендовать офис выставляются следующие цены:
1. Центр – 24-30 у.е/кв.м.
2. Районы, приближенные к центру – 15 у.е/кв.м.
3. Серединный пояс – 10-12 у.е./кв.м.
4. Спальные районы – 5-8 у.е./кв.м
Основными требованиями к офисной недвижимости являются:
1. Близость метро, хорошая транспортная развязка.
2. Наличие телефонных линии (3-5 линий).
3. Интернет.
4. Компьютерная разводка.
5. Стоянка, парковка.
6. Охрана, сигнализация.
7. Офисный ремонт.
8. Офисная мебель.
9. Расчет по безналичному расчету.
10. Наличие кондиционеров.
В целом, уровень цен на аренду офисной недвижимости сейчас стабилен, и падение цен можно прогнозировать только через 1,5 – 2 года. Уровень арендных ставок в 2004 году в центральных бизнес-центрах класса А, В в среднем составил 20-23 у.е/кв.м., в нецентральных бизнес-центрах (в основном класса С) – 14-16 у.е./кв.м.
Среди основных тенденций следует отметить:
1. Повышаются требования к инфраструктуре со стороны арендаторов. Наличие нескольких телефонных линий, Интернета и компьютерной разводки и ремонта являются неотъемлемыми атрибутами современного офиса.
2. Растет спрос на офисы в административных зданиях, БЦ, и офисных центрах за счет украинских компаний, которые укрепили свои позиции на рынке и могут позволить себе более респектабельные офисы.
3. Намечается тенденция к осуществлению платежей по безналичному расчету.
Налоги
С 1 января 2004 года вступил в действие Закон Украины «О налоге на доходы физических лиц», согласно которому арендодатели-резиденты должны платить налог по ставке 13%. Налог взимается с суммы арендной платы, указанной в договоре аренды. Размер арендной платы для целей налогообложения не может быть меньше минимальной суммы арендной платы (в расчете на месяц), утвержденной Кабинетом Министров Украины.
Если арендатор является субъектом хозяйственной деятельности Украины, то с него должны удерживать 13% из суммы арендной платы и перечислять их в бюджет.
Если же арендатор является физическим лицом, налог должен уплачивать сам арендодатель ежеквартально в течение 40 календарных дней после окончания квартала.