Рынок жилья Киева: итоги января 2007 г.

Основная тенденция киевского рынка жилой недвижимости в январе – уменьшение количества сделок: нотариусы дружно ушли в отпуск, продавцы и покупатели заняли выжидательную позицию, количество объектов в базе данных сократилось. Звонков в агентства недвижимости было много, но касались они преимущественно аренды жилья или носили информационно-консультативный характер.

Во второй половине января рынок стал потихоньку оживать. С каждым днем увеличивалось количество заявок и просмотров, заключались договоры о задатках. Были и сделки купли-продажи квартир площадью до 100 кв. м. При продаже в течение финансового года одной такой квартиры налог не взимается, поэтому некоторые нотариусы соглашались удостоверять договора, тщательно проверяя: а не успел ли кто-нибудь из владельцев квартиры продать в текущем году какую-нибудь другую недвижимость.

Несмотря на затишье на рынке и существенное снижение количества сделок, ценовые тенденции практически не изменились. И это еще раз подтверждает тезис о высокой инерционности рынка недвижимости. Тут, как и в физике, при отсутствии внешних сил вектор скорости не изменяется: чтобы движение (изменение цен на рынке недвижимости) застопорить, необходимы весьма существенные внешние воздействия.

Цены предложений в январе выросли практически во всех сегментах рынка. «Среднестатистический киевский квадратный метр» за месяц подорожал:

– в однокомнатных квартирах на 3,8%;

– в двухкомнатных квартирах на 3,9%;

– в трехкомнатных квартирах на 4,5%.

По районам Киева цены предложений за месяц изменились следующим образом:

Голосеевский +1,1%;

Дарницкий + 4,3%;

Деснянский +4,8%;

Днепровский +7,2%;

Оболонский +3,9%;

Печерский +3,6%;

Подольский – 0,4%;

Святошинский +4,7%;

Соломенский +1,7%;

Шевченковский+3,7%;

Центр + 4,3%.

Более детальная статистика цен предложений в отдельных сегментах киевского рынка недвижимости приведена в таблицах

Анализ рынка жилой недвижимости других городов Украины показал, что в крупных областных центрах цены, как и в Киеве, быстро растут – уровень в $1000 за кв. м либо уже преодолен, либо где-то поблизости.

Насколько мы можем судить, тенденции везде схожие. Весьма значительную роль играет т. н. «обмен с доплатой». При этом наиболее распространенный сценарий выглядит следующим образом: люди продают жилье или землю, добавляют деньги, и улучшают свои жилищные условия. Или переезжают в более престижный (и дорогой) город, нередко ухудшая свои жилищные условия.

Обратный поток (людей и средств) куда менее заметен. По нашим наблюдениям, многие горожане предпочитают бедствовать, ютиться в тесных квартирах, но наотрез отказываются сменить их на более просторные в менее престижных городах и районах.

В результате цены в крупных центрах быстро растут, а в «депрессивных» городах и тысячах заброшенных сел остаются на очень низком уровне.

Прогноз на февраль

Снижение цен в феврале маловероятно. Полагаем, что независимо от того, получат ли участники рынка необходимые разъяснения по налогообложению и оценке квартир, или не получат; независимо от того, будут ли сделки, или нет, цены в феврале не снизятся.

Основные аргументы:

– продолжение роста цен в сегментах самого дешевого и низкокачественного жилья;

– снижение числа предложений на вторичном рынке;

– рост цен на первичном рынке и крайне ограниченное количество предложений в новостройках.

Учитывая традиционное успокоение рынка в начале года, а также неясности с налоговым законодательством и порядком оценки квартир, полагаем, что дремотное состояние киевского рынка недвижимости сохранится и в феврале.

Владимир Коломейко, руководитель информационно-аналитического отдела АН «Планета Оболонь».

Полную версию аналитического обзора читайте на www.domik.net

О тенденциях на рынке жилой недвижимости Киева в 2006 г. читайте здесь.