«Второе дыхание» ипотеки на вторичном рынке

Ипотечное кредитование – уже далеко не «диковинка», однако интересно другое: насколько широко оно используется в Украине, какие именно проблемы оно призвано решить и какими способами.
Прежде всего, следует отметить, что ипотека изначально декларировалась как путь решения жилищных вопросов, т.е. такой себе шаг навстречу населению, не способному выплатить полную стоимость жилого объекта единоразово. Ни для кого не будет секретом, что кроме подобной «благой миссии» ипотека выполняет еще и ряд иных функций.
Во-первых, она приводит дополнительные средства в банковскую сферу в виде годовых процентов, выплачиваемых за выданный кредит на протяжении 5-15 лет (в зависимости от конкретной программы). К тому же, процентная ставка по кредитам в среднем по банкам зашкаливает где-то на отметке 13% (что весьма немало, если учесть, что выплачивать их придется десяток лет).
Во-вторых, ипотека освобождает средства для их прямого инвестирования в отечественную стройиндустрию. Это, в свою очередь, стимулирует процесс возведения жилых объектов непосредственно за счет населения, а также является фактором, поддерживающим и консервирующим высокие цены на недвижимость в столице. Так, на сегодняшний день цена за 1 кв.м столичных апартаментов варьируется в пределах от $700 до $3.000. Но и это, как выяснилось, не предел. Если верить прогнозам информационно-аналитического отдела АН «Планета Оболонь», то конец 2004 ознаменуется ростом цен на жилье на 3-5%, а 2005 – плавным повышением стоимости на 15-20% от сегодняшних показателей. Не лишним будет также напомнить, что строительная отрасль и без того является одной из наиболее рентабельных.
Между тем, особое внимание привлекает к себе ситуация, когда количество новостроек в столице растет, но процесс их заселения идет далеко не так быстро, как хотелось бы самим строителям. При этом, очевидно, что наиболее доступная категория жилья – это объекты вторичного рынка, расположенные в окраинных районах Киева и характеризующиеся ощутимым «износом». Потребители готовы мириться с такими общими недостатками дома как фасадный вид старого образца, не лучшего состояния парадные и прочим ради удачного месторасположения самого объекта. В конечном счете, ремонт, кроме собственной квартиры, можно сделать еще и в подъезде, тогда как «новенькая» окраина города никогда не станет центром, пусть даже «старым». Поэтому велик процент тех, кто желает, воспользовавшись услугами ипотеки, приобрести жилье на вторичном рынке.
Сам механизм ипотечного кредитования, применимый к объектам вторичного рынка, практически полностью тождественен процедуре покупки нового жилья. Все начинается с предоставления подтверждающих платежеспособность документов, продолжается их тщательным изучением и завершается подбором соответствующей жилплощади и ее оформлением.   
Между тем, есть определенные нюансы, которые следует учитывать при покупке «вторичного» жилья через программу ипотечного кредитования. Так как для владельца квартиры абсолютно неприемлема ситуация с рассрочкой на 10 и более лет, то основной расчет с ним происходит единоразово и выплата стоимости осуществляется кредитором. Таким образом, дальнейшие отношения по выплате рассрочки происходят по оси «кредитор – кредитозаемщик-покупатель». Сумма первого взноса, который разнится в зависимости от банка и кредитной программы, перечисляется в кредитную организацию. Далее все как на первичном рынке – выплата процентной ставки в течение 5-10 лет.    
Как правило, основная проблема любой ипотеки – первый взнос, который составляет 10-70% от стоимости жилья. Эта проблема легко разрешима, если собственник некой жилплощади хочет улучшить условия своего проживания. В этом случае он, оформив ипотечные обязательства и подобрав подходящую квартиру, может заплатить первый взнос за счет продажи своего жилья и потом лишь продолжать выплачивать процентную ставку банку-кредитору.
Однако такой вариант улучшения может оказаться рискованным и роковым, если переоценить свои возможности относительно ежегодных выплат банку, т.к. при подобном раскладе получатель кредита остается вообще без какой-либо недвижимости. Впрочем, покупка объекта на первичном рынке также не застрахована от возникновения подобных казусных ситуаций.   
Вообще, как ни странно, программы ипотечного кредитования задействованы в основном на вторичном рынке. Это связано с тем, что получить кредит для покупки недвижимости на рынке новостроек и элитного жилья не так уж и просто. Около 50% от всех покупок «вторичного» жилья происходит благодаря ипотеке. Очевидно, что такое положение дел, когда наблюдается перекос в сторону вторичного рынка, не является нормой. Над этой проблемой еще придется совместно поработать строительным, инвестиционным и кредитным компаниям, выработав компромисс, который удовлетворит как запросы клиентов-покупателей, так и их собственные. На сегодняшний день можно констатировать тот факт, что ипотечное кредитование в Украине нашло свое применение, но далеко не в тех объемах, которые оно потенциально могло бы иметь. Разумеется, дальнейшая «демократизация» ипотечных программ будет способствовать росту популярности данных кредитно-долговых отношений среди населения. Тем не менее, в настоящее время подобных тенденций, к сожалению, замечено не было…