2006 г. на вторичном рынке жилой недвижимости начался со стагнации. Многие специалисты тогда прогнозировали снижение цен; другие говорили о грядущем расслоении вторичного рынка, при котором одни виды жилья будут дешеветь, другие дорожать. Однако в апреле рост цен возобновился и в конце концов вообще превысил все прогнозы и ожидания: по итогам года индекс стоимости квартир на вторичном рынке возрос на 66,3%. Подобные показатели роста цен беспрецедентны для украинского рынка.
В 2006 г. на вторичном рынке было выставлено порядка 120000 объектов, продано порядка 40000 квартир. Годовой оборот вторичного рынка жилой недвижимости Киева составил порядка $4,5 млрд.
Как и в прошлые годы, порядка 70-80% сделок на рынке – это фактические обмены с доплатами и компенсациями (вместо одних квартир люди покупали другие, в большинстве случаев улучшая жилищные условия).
К основным факторам и событиям, оказавшим наибольшее влияние на киевский рынок в 2006 г., относятся:
1. Существенное расширение ипотечного кредитования.
2. Спекулятивный спрос на недвижимость, вызванный дефицитом альтернативных возможностей выгодного и надежного размещения свободных средств.
3. Рост доходов потенциальных покупателей.
4. Недостаточный объем строительства.
5. Миграция населения, в т. ч. переселение в Киев представителей региональных элит, обладающих значительными капиталами.
6. Психологические факторы.
Помимо выщеперечисленых факторов, на рынок недвижимости повлияли: шлейф стагнации осени 2005 г., выборы в Верховную раду, создание парламентской коалиции и формирование нового правительства, а также поступление на рынок значительных средств, полученных крестьянами при продаже земли. Сказалась, безусловно, и инфляция.
Начало 2006 г. сопровождалось незначительными колебаниями цены предложения и низкой деловой активностью. Такое состояние рынка являлось следствием начавшейся осенью 2005 г. стагнации, вызванной ожиданиями обвала, массовыми PR-акциями в СМИ, а также противостояниями в парламенте по вопросам налогообложения операций с недвижимостью.
В результате стагнации цен и резкого снижения количества сделок образовался значительный отложенный спрос. В период бурного роста цен (летом и в начале осени 2005 г.) многие покупатели вынуждены были временно отложить планы покупки квартиры, поскольку средств явно не хватало, и их необходимо было накопить. За полгода стагнации деньги были накоплены; ожидания обвала цен не подтвердились; нерешенные жилищные проблемы остались. В результате в начале весны на рынке наметилось здоровое оживление, цены начали расти с темпами, сравнимыми с уровнем инфляции (1 – 1,5% в месяц). Многие аналитики полагали, что такое положение сохранится до лета, летние месяцы пройдут в легкой спячке, осенью деловая активность вырастет, и цены пойдут вверх.
Выборы в парламент и городские органы власти существенно изменили ситуацию на рынке. Цены начинают расти темпами более 2% в месяц: в апреле +2,2%, в мае +3,4%, в июне +2,8%.
Можно предположить, что в этот период на цены давили огромные денежные средства, потраченные на предвыборную кампанию (некоторые эксперты оценивают выборы в миллиард и более долларов, и, безусловно, часть этих денег через короткое время перетекла на рынок недвижимости).
В июле рынок отдыхал, темп роста цен несколько спал (+1,8%).
После формирования парламентской коалиции цены начали стремительно расти. Сказались как психологические факторы, так и поступление денежных средств из регионов Украины, которые были потрачены на покупку квартир для депутатов, их помощников, а также тех представителей бизнеса, чьи устремления совпадают с устремлениями парламентской коалиции.
В августе индекс стоимости возрос на 4,6%, в сентябре на 8,1%, в октябре на 11,2%. В ноябре индекс стоимости продолжал оставаться на высоком уровне 7,9%.
Индекс стоимости жилья в декабре несколько снизился – до 5,0% ($2303 за кв. м). Индекс ценового ожидания: +5,2% в месяц ( – 2,0%). Индекс доходности в декабре +6,7 б/д (- 0,71 б/д).
[1]
Подробнее о ценах на жилую недвижимость в домах различных типов читайте здесь, о динамике цен в разных районах Киева и прогнозах на 2007 г. читайте здесь.
Владимир Коломейко, руководитель информационно-аналитического отдела АН «Планета Оболонь».
Полную версию аналитического обзора читайте на www.domik.net