Уже несколько месяцев в Донецке наблюдается беспрецедентный рост цен на жилье. «В настоящее время рост цен максимальный за всю историю донецкого рынка недвижимости, – рассказывает риэлтор АН «Наш дом» Ирина Власова. – Раньше подорожание было постепенным, квартира за период продажи дорожала на 500-2 тыс. грн., а сейчас – уже на 5 тыс. грн. Если раньше, не продав квартиру в течение месяца, люди снижали цены, то сейчас изменения бывают только в сторону повышения», – констатирует она. Такая ситуация агентов вовсе не радует.
Компактные квартиры – вне конкуренции
Хитами продаж в Донецке сейчас являются одно- и двухкомнатные квартиры, особенно в спальных районах неподалеку от транспортных развязок. Однако, несмотря на это, наиболее популярными специалисты по-прежнему называют районы в центре. Просто ввиду стремительного роста цен спрос на «центральное» жилье часто остается неудовлетворенным. Специалисты считают, что главная причина – в приезжих: именно их запросы делают погоду на рынке недвижимости. «Все чаще среди покупателей встречаются жители пригорода. Более того, в поисках жилья в наш город едут не только из Донецкой области, но и из Луганской», – рассказывает эксперт АН «Интеркруг» Елена Пекей. – При этом дончане, уехавшие на поиски более легких хлебов в столицу, предпочитают не отказываться от жилья в Донецке, поэтому оно в продажу не поступает».
В результате спрос на малогабаритное жилье стал ажиотажным – приезжим большие квартиры не нужны. Кроме того, популярности «мини-формату» прибавила и возросшая стоимость коммунальных услуг, вынуждающая аборигенов переселяться из ставших слишком просторными площадей в квартиры поменьше.
«Сейчас пиковый спрос на однокомнатные и двухкомнатные квартиры – из тех, что подешевле, т.е. «хрущевки». Проблема в том, что в таких домах одно- и двухкомнатных квартир строили очень мало. Поэтому однокомнатная квартира в центре за среднюю цену редко находится в продаже дольше нескольких дней», – отмечает И. Власова. По ее мнению, в немалой степени подогревает цены и доступность кредитов – доля покупок в рассрочку составляет около 90%.
Самым дорогим жильем традиционно остаются «сталинки»: минимальная цена двухкомнатной – $80 тыс., трехкомнатной – $110 тыс.
Центр в большом дефиците
Наиболее дорогим и дефицитным по предложениям в Донецке традиционно остается центральный Ворошиловский район. По информации агенства «Наш дом», однокомнатную хрущевку здесь можно купить не дешевле $45 тыс., двухкомнатную – минимум за $58 тыс. Следующий по популярности и уровню цен – Калининский район. Квартиры в нем продаются начиная от $38-40 тысяч за однокомнатное, $55 тыс. за двухкомнатное жилье. Приблизительно такую же цену просят в приближенных к центру районах – ближних частях Киевского (район Северного автовокзала), Ленинского (Цирк), Куйбышевского районов.
Жилье в девятиэтажках ценится примерно на $10 тысяч дороже. «Однушка» в Ворошиловском районе уходит за $55 тыс., чуть дешевле ($50 тыс.) – Калининский, Киевский, Цирк. «Двушка» в Ворошиловском- $68-70 тыс., приближенные к центру районы стоят около $60 тыс. В спальных районах однокомнатное жилье можно приобрести начиная от $30 тыс. При этом фактором ценообразования является не только хорошее транспортное сообщение, но экологическая обстановка. «В спальном микрорайоне Широкий квартиры дороже и более востребованы, чем на Текстильщике. Хотя Текстильщик обладает очень хорошей инфраструктурой и транспортным сообщением, но в этом микрорайоне много промышленных предприятий. Однокомнатную квартиру на Текстильщике можно купить за $30-33 тыс., в то время как на экологически чистом Широком такая же квартира будет стоить уже $35 тыс.», – говорят в АН «Интеркруг».
Постепенно становятся более востребованными и наиболее удаленные от центра районы: Буденовский, Петровский и Пролетарский. Например, двухкомнатную квартиру общей площадью 49 кв. м в микрорайоне «Цветочный» сегодня можно купить за $47-50 тыс. Такая же квартира в центре может стоить $70 тыс. и выше.
Что «вторичка», что новострой – все едино
Отсутствие предложений на вторичном рынке в центре привело к тому, что в этих районах цены на новое и построенное 40-50 лет назад жилье практически сравнялись. Новое жилье строится, в основном, в Ворошиловском и приближенных к нему Калининском, Киевском и Куйбышевском районах. Избирательность застройщиков объясняется просто – при почти одинаковой себестоимости жилья в центре его можно продать быстрее и дороже, ведь состоятельные покупатели не пойдут на окраину. Агенство «Наш дом» самым недорогим называет жилой дом «Северный», расположенный на пересечении пр. Панфилова и ул.Розы Люксембург. «Этот дом сдается в следующем году, сегодняшняя цена – 4700 грн. за кв. м. В готовых домах метр стоит уже 5500 грн.», – рассказали в агенстве. В «самом центре» Ворошиловского района (пл. Ленина, ул. Челюскинцев, ул.50 лет СССР) строители просят $1400 дол за кв. м., а перекупщики – уже по $1,5 тыс.
«В новостройках тоже в первую очередь раскупают 1-2 комнатные квартиры, потом уже по возрастающей. Очень большие площади, свыше 170 кв. м, стали теперь не очень востребованными. Реализуются квартиры по 100, максимум 120 кв. м», – отмечает И. Власова. Аналитики полагают, что причина в том, что в Донецке вместо перебравшегося в Киев среднего класса еще не успела образоваться платежеспособная прослойка, поэтому высокий спрос на квартиры подешевле.
Хотя большинство донецких покупателей недвижимости вовсе не считают цены на новое жилье заниженными по сравнению со вторичкой. Дело в том, что цена на донецкий новострой, как правило, устанавливается на условиях «свободной планировки». Зачастую это означает, что, уплатив деньги за квартиру в новом доме, покупатель получает лишь стяжку на полу, стены с подведенными коммуникациями, окна и противопожарную дверь. «В купленной нами квартире не было ни внутренних дверей, ни батарей, ни труб, ни сантехники. Нам пришлось ждать 3,5 года, пока сделают ремонт. Внутренняя отделка нам обошлась в такую же сумму, как и сама квартира, нашим соседям – в 70%» – рассказал недавно отпраздновавший новоселье Олег Цинсадзе.
В отличие от Киева, в Донецке практически нет деления жилья по классам. Даже в самых дорогих домах, как правило, нельзя рассчитывать на внутренние системы вентиляции, внешнюю систему кондиционирования – застройщики знают, что вряд ли найдут покупателей, способных оплатить такие удобства. Поэтому по-настоящему состоятельные дончане вынуждены строить индивидуальные дома.
Дешевле некуда
Между тем «отката» цен в ближайшие месяцы донецкие риэлтеры не ожидают. «В настоящее время в городе большой дефицит именно стандартного жилья, не элит-класса. Может быть, цены остановились бы, если бы строили обычное панельное жилье советского образца. – считает Ирина Власова. – Но ничего такого не строят. Поэтому в ближайшее время вряд ли можно ожидать удовлетворения спроса, а, следовательно, и уменьшения цены».