Цены на жилую недвижимость в Киеве могут и снизиться. Анализируя тенденции на рынке ипотеки, нашу столицу корректней сравнивать с Варшавой или Будапештом, чем с Москвой – городом миллиардеров. Такое мнение высказал исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации Антон Сергеев.
– Что будет с ценами на жилье в 2007 году?
Для того чтобы ответить на ваш вопрос, необходимо рассмотреть, какие основные факторы влияют на рост цен. Во-первых, возрастает покупательская способность населения. Валовой национальный продукт в Украине растет, и существуют все предпосылки для того, что потребности людей вырастут и еще больше соотечественников смогут взять кредит и купить квартиру, улучшить свои жилищные условия. На среднестатистического украинца приходится 23 кв. м жилья. В Европе этот показатель составляет 47 кв. м. Это означает, что нам необходимо построить, по крайней мере, еще два жилищных фонда страны. Т. е. жилья в Украине не хватает, и цены на него растут. Это – первый закономерный процесс.
Второй – это то, что квартиры покупают не только те, кто хочет улучшить свои жилищные условия, но и те, кто хочет заработать на росте цен. Этот фактор оказывал существенное влияние на рынок недвижимости последние 5 лет. Сравним: в 2001 г. средняя цена за кв. м составляла чуть больше $200. А сейчас она превысила $2200 за кв. м. Т. е. те, кто делал капиталовложения в недвижимость, за короткий период заработали очень хорошие деньги.
– Считается, что цены на недвижимость будут расти и дальше. В качестве примера часто приводят Москву, где средняя цена кв. м. превысила $4 тыс.
– В Москве очень большое количество миллиардеров. И нефтедолларов. Мне кажется, что Киев корректней сравнивать с Варшавой, Будапештом, где цены на недвижимость все-таки не такие высокие, как в Москве. Они сопоставимы или даже несколько ниже, чем в Киеве. Хотя покупательная способность населения и экономика в этих странах в несколько раз больше, чем в Украине. И политическое положение там стабильное. Они не спорят, идти в Европу или нет. Они уже там давно. Для крупных инвесторов политическая стабильность важна как фактор гарантии их капиталов.
– Вы отделяете крупных инвесторов от спекулянтов на рынке недвижимости?
– Да, отделяю, потому что, если на другом рынке появится лучшая возможность заработать, спекулятивный капитал уйдет туда. А крупный портфельный инвестор останется.
– Но пока что многие крупные инвесторы заявляют о своей переориентации с Киева на регионы.
– И не только крупные. В регионы, с их более низкими ценами, а значит – потенциально большей прибылью, начал перемещаться и спекулятивный капитал. Украина – это хорошо диверсифицированная страна, в отличие от той же России. Киев – большой и первый город. Но и Одесса, Днепропетровск и Харьков – тоже не маленькие. Цены на жилье растут не только в городах-миллионниках, но и во Львове и др. областных центрах. Один из лидеров украинской финансовой системы – Приватбанк – свой главный офис оставил в Днепропетровске. Это и многое другое говорит о том, что инвесторам интересен рынок недвижимости в разных регионах, и они готовы работать во втором эшелоне украинских городов. Хотя Киев, конечно, определяет тенденции на рынке недвижимости, которые распространяются затем на всю страну.
– Почему, когда анализируют факторы роста цен на жилье, очень редко говорят о строителях? В основном, это – условия банковского кредита, покупательная способность населения и так далее. Но ведь именно от строителей зависит насыщение спроса на рынке.
– Строители – это важный элемент рынка. Необходимо понимать, что сейчас они вводят строй около 40% нового жилья по сравнению со «старыми добрыми» временами. Но не будем строить иллюзий. Квартир и тогда не хватало. Тем более, его не хватает и сейчас, когда строят намного меньше.
– Учет в квадратных метрах не отражает того, что общая площадь квартир теперь намного больше. Таким образом, предложения новых квартир на рынке еще меньше?
– Да, думаю, что новых квартир на душу населения сдается еще меньше. И это – один из факторов того, что цены растут. Кроме этого, на строительном рынке сложился монополизм, и его цены не являются конкурентными. Около 70% жилья в столице, по крайней мере, при предыдущем столичном мере Александре Омельченко, возводилось «Киевгорстроем». И ему в первую очередь выделялись земельные участки. Это же можно сказать и о нескольких строительных компаниях, которые находили взаимопонимание с Киевской горгосадминистрацией. Непрозрачное выделение стройплощадок сохранилось и при новом мере Леониде Черновецком. А ведь непрозрачное администрирование отражается на карманах покупателей – они за это платят. Сложности строителей можно понять, им тоже непросто. Но, в конечном итоге, за все платит покупатель жилья.
– Считается, что для увеличения объемов строительства и снижения цен необходима государственная программа и льготы для отрасли. Или достаточно того, чтобы чиновники перестали мучить строителей нужными и ненужными согласованиями?
– Опыт нашего государства, как и СССР, показал, что они не в состоянии управлять такими большими системными проектами, как строительство. Тем более, что льготы на практике означают перекладывание денег налогоплательщиков в карман строителя-монополиста. Если говорить о льготах, то, на мой взгляд, имеет смысл подумать о государственных налоговых льготах на ипотечные кредиты для небогатых слоев населения, когда проценты по кредитам выводились бы из базы налогообложения.
– Эта схема похожа на уже существующую схему кредитования молодежного строительства.
– Она тоже не лишена недостатков. В 34 года человек имеет право на льготы. А в 36 – уже нет. Это – достаточно расплывчатый критерий помощи молодым семьям. Кроме существующего Фонда кредитования молодежного строительства есть и другие инструменты. И надо подумать, как можно сделать ипотечный кредит доступнее.
– Какими же все-таки будут цены на жилье в 2007 г.?
– Я собираюсь покупать квартиру, и поэтому я очень большой сторонник коррекции цен. Я понимаю, что в Киеве очень много богатых людей. Но $250 тыс. за 70 кв. м, причем в старом здании, где надо делать ремонт, – это уже, на мой взгляд, чересчур. Особенно если вспомнить парадные с разбитыми окнами, прогнившие трубы и т. д.
– Понятно, что вы, как реальный покупатель, считаете цены на жилье чрезмерными. А спекулянты, как они оценивают перспективность дальнейших вложений в жилье?
– Они так же, как и реальные покупатели, стали задумываться о том, что темп роста цен на жилье, возможно, не будет таким же, как в предыдущие годы.
– Каковы перспективы ставок по ипотечным кредитам?
– 12, 5% в валюте – не маленькая ставка. Но именно столько стоит сегодня этот кредитный ресурс. И банки работать себе в убыток не могут, потому что привлекают деньги они тоже очень дорого. Недавно один из банков первой украинской десятки привлек деньги под 10,375%. Это – дорого. Потому и кредиты у нас дорогие.
– Когда кредиты станут дешевле?
– Тогда, когда государственный рейтинг Украины в ведущих рейтинговых агентствах мира станет инвестиционным, а не спекулятивным. Тогда и придет в Украину сравнительно дешевый кредитный ресурс. И тогда наши банки смогут заимствовать деньги под более дешевые проценты. И только тогда снизятся банковские ставки. Нужно набраться терпения. Пока что все риски, о которых мы говорили (например, непрозрачность строительного рынка) банки вынуждены закладывать в цену кредита. Сейчас во многих финансовых учреждениях считают, что рынок недвижимости, возможно, перегрет. И они учитывают вероятность снижения цен на квартиры. И это отражается на цене кредита под залог недвижимости. Если кто-то хочет купить квартиру по цене $7 тыс. за кв. м., у банка возникает вопрос: насколько она реальна? И что с этой ценой будет хотя бы через 5 лет? А ведь что кредиты на покупку недвижимости выдаются на 20-25 лет.
– Насколько соответствует действительности предположение, что росту цен на жилье способствует «грязный нал», который отмывают на облюбованном мафией, и не только украинской, рынке строительства?
– Судя по тому, на каких машинах ездят некоторые украинские чиновники, возможно, предположение об отмывании коррупционных денег на рынке жилья не лишено оснований. Кстати, например, в Лондоне этого уже нет. Там нельзя прийти, выложить чемодан кэша (наличности – ред.) и сказать: «Я хочу купить эту квартиру». Потому что необходимо будет показать, как вы заработали эти деньги.
– Кроме аферы с «Элита-Центром», когда продавали и кредитовали то, чего нет, очень много случаев, когда сроки сдачи дома затягиваются.
– Это – недобросовестность отдельных строительных компаний. И она, не являясь секретом для банков, влияет на стоимость кредита на покупку жилья. И банки учитывают то, что часть строительных компаний, с которыми они сотрудничают, может оказаться недобросовестными. Все это, как я уже говорил, увеличивает стоимость ипотечного кредита. Поэтому законодательство, которое регламентирует строительную сферу, конечно же, необходимо совершенствовать.
– Отличаются ли тенденции на рынке жилой недвижимости от рынка коммерческой недвижимости?
– Они, в основном, идентичны. Найти хороший офис в Киеве сложно. Но, по моему убеждению, через 10 лет Украина будет совершенно другой страной. Рынок сам придет к здравым ценам. Мы забываем, как быстро меняется наша страна. И все дисбалансы, о которых мы говорим, нормализуются.
– Когда?
– Страна очень быстро меняется. Полгода в Украине – это очень большой период времени. То, что у нас происходит за 5 лет, некоторые страны проходят за поколения.