В числе главных причин этого – такая фундаментально-экономическая, как ножницы между ценами на городскую и пригородную землю. Причем, цены разнятся не по рыночному критерию, а по т. н. нормативному. Так, нормативная цена 1 кв. метра земли в черте Киева составляет 412 грн., а в Киевской области – почти в 7 раз (!) меньше: 60 грн.
Но ведь цена земли – важнейший фактор функционирования не только аграрного сектора любой экономики (украинской же – в особенности), но и фактор формирования стоимости жилья, которое возведено на данной земле. Потому вполне закономерно, что 1 кв. метр столичной квартиры иной раз чуть ли не вдвое дороже квартиры загородной той же площади. В Киеве эта цена колеблется сейчас в типичных случаях от 3 до 3,5, за городской же чертой – от 1,75 до 2,8 тыс. грн. В итоге скромная однокомнатная квартира столичной новостройки обходится ее покупателю где-то в $ 25 тыс,, а вот загородная – тоже чуть ли не вдвое меньше: примерно в $ 14 тыс. И это при том, что метраж квартир вне города обычно лишь немногим меньше, чем в городской черте. Так, минимальная площадь однокомнатной квартиры в области составляет нынче 41-55, а в столице – 48 кв. метра; двухкомнатной же – соответственно 48 и 68 кв. метра.
При столь существенной своей дешевизне загородное жилье, зачастую не уступает жилью городскому и по своей общей привлекательности, и в связи с целым рядом специфически качественных соображений. Так, в том же Киеве для того, чтобы добраться в центр города, скажем, из огромного спального массива Троещина (Левобережье Киева), на дорогу нужно потратить минимум час или даже полтора. Жителю же пригородного поселка Буча, или совсем другого города – Бровары (вплотную, однако, прилегающего к столице) на это понадобится не более получаса.
Вот эти-то противоречия между ухищрениями командной и теневой потребностью развития рыночной цивилизованной экономики и создают набор тех самых нарушений земельного законодательства, которые зафиксированы приведенной выше статистикой Госкомзема Украины в регионах.
Положение усугубляется еще и тем, что до сих пор почти везде границы этих мегаполисов до конца не определены. В том числе и границы Киева. Сделать это пока только предполагают. Кабмин Украины лишь недавно утвердил план мер по регулированию земельных отношений, один из пунктов которого предусматривает до декабря с. г. подать на рассмотрение Верховной Рады согласованный проект, определяющий городские границы Киева.
А с другой стороны (парадокс!), в соответствии с распоряжением киевского мэра Александра Омельченко, был развернут, не глядя ни на какие ожидания будущих каких угодно благих юридических новелл, широчайший фронт работ по продолжению строительства улицы Милославской в Деснянском районе столицы Украины до улицы Ленина в селе Троещина (которое и дало неформальное название этому огромному спальному массиву киевского Левобережья). По будущей магистрали намечено направить потоки автотранспорта в объезд пока что самого этого села, а в недалеком уже будущем – и нового микрорайона, где пока что пустырь. К 2007 году здесь вырастет 20 жилых многоэтажек (без малого 5 тыс. квартир!), школа, детсад и т. д. Только на прокладку инженерных коммуникаций и намыв песка на этой площадке понадобилось 28 млн. гривен. Причем, намыв песка и на участках, до сих пор имевших сельскохозяйственное назначение. Оккупируя свой пригород, мегаполис утюжит урбанистическим катком и их.
Встречное движение точно такого же рода вовсю уже началось и со стороны хотя и более удаленного от столицы села: сельсоветы области фактически целенаправленно и в массовом по сути порядке, в свою очередь, переводят участки сельскохозяйственного назначения под застройку. Расчет здесь, разумеется, самый благой, и не только ближайший, но и, так сказать, стратегический: подобная мера якобы открывает возможность не только срочно латать бесконечные дыры в доходных статьях тощих местных бюджетов, но и в будущем призвана играть свою роль, притом – уже не разовую. Надежда – на то, в частности, что это создаст здесь новые инфраструктуры, а те дадут впоследствии селянам дополнительные рабочие места, местную реализацию сельхозпродукции, и тем, пусть худо-бедно, а все-таки послужат выживанию аграрного сектора экономики.
Новое это веяние (хотя для поверхностного взгляда оно почти и неуловимо) уже сегодня получило нешуточный размах. По заключению ряда аналитиков, на сегодня под застройку практически выкуплены уже все участки в 35-40-километрвовой зоне вокруг Киева. Это тем более может показаться странным, что все-таки львиная доля строительства жилья для горожан ведется пока в самой столице.
Весьма типичны тут следующие примеры. Скажем, Киевгорстрой в самом Киеве ведет сейчас строительство сразу 53-х многоэтажных жилых домов, и только одного – в уже упоминавшемся здесь и весьма перспективном с точки зрения спроса на жилье поселке Буча. Другая крупная компания, кстати, уже более четырех лет работающая на рынке недвижимости в регионах, – Укрстройинвест, тоже планирует сдать вначале 2005 г. лишь один 84-квартирный дом вне собственно Киева – в Ирпине, и начать возведение тоже только одного пока что жилого дома в другом пригороде – в Вишневом.
Подобная статистика тем более должна показаться странной, что ни для кого не секрет: земля под застройку в самом Киеве использована уже чуть ли не до последнего предела. Резерв составляют разве что площади, занятые ветхим ведомственным жильем. Передача последнего в коммунальную собственность началась еще около 10 лет назад (в 1995 г.). За это время город принял две трети таких зданий (а если быть точным, то, по свидетельству Николая Назарчука, заместителя начальника Главного управления жилищного хозяйства КГГА, – 1367). Теперь очередь еще за 700-ми.
Но процесс идет со скрипом. И не потому, что ведомства не хотят лишаться этой собственности: напротив, они желали бы как можно скорее избавиться от этого прошлого богатства, ставшего для них теперь обузой, а то и хуже того. Ведь чтобы передать подобное, вконец износившееся жилье городу, нынешний собственник должен привести его (а вместе с ним – и его тепловые и кабельные инженерные сети, канализацию, водопровод) в надлежащее техническое состояние, что стоит немалых денег. И тем не менее, свет в конце тоннеля уже виден: прием всех таких домов городом должен быть закончен в 2005 году.
Но ведь вместе с тем почти исчерпывается и резерв столичной земли под застройку вообще, а под застройку жилья – в особенности.
Вот почему те из городских строителей, которые не удовлетворяются лишь сиюминутными интересами и потому стремятся не упускать перспективу, резонным считают переносить уже сегодня центр тяжести своей работы даже и не в пригород, а дальше. Ведь это же, пусть и не вполне осознанно, а лишь интуитивно, почувствовал даже потребитель рынка жилья, во всяком случае, – первичного. Бесстрастная статистика однозначно успела зафиксировать данный факт. Специалисты того же Киевгорстроя, к примеру, не без удивления обнаружили, что перед прошлыми новогодними праздниками киевляне выкупали у них за день лишь по 30 квартир всех их многочисленных городских новостроек, а в поселке Буча, где они до сих пор строили относительно всего-ничего, – сразу по 10 квартир.
Многие из этого делают прямые выводы, и потому не откладывают практических решений до греческих календ. Причем, даже в случаях, если они новички на рынке предложения ближайшего к Киеву нового загородного жилья.
Такие, как, например, компания Техинвестсервис. Тут, как утверждает начальник ее отдела инвестиций Анатолий Москаленко, с самого начала в качестве первейшего стали руководствоваться правилом: «Если мы строим не в столице, а на территории области, то это вовсе не значит, что наше жилье может быть хуже столичного». В качестве первой пробы в поселке Глеваха компания использует возведение своей 86-квартирной многоэтажки, которая должна быть сдана вначале 2005 года. Но вслед за нею в планах Техинвестсервиса – строительство в этом же поселке целого жилого комплекса.
А в Козине (это, между прочим, регион той самой Кончи-Заспы) наметила возведение тоже сразу целого жилого комплекса строительная компания “Европейский стандарт”. Правда, ее профиль, – существенно другой: не типичные многоэтажки для покупателей жилья с относительно скромными средствами, а коттеджи – недвижимость для элиты. Поэтому компания взялась тут возводить целый коттеджный поселок-городок (под красноречивым, кстати, названием: «Романово»). Цена даже 1 кв. метра коттеджа существенно выше квартирной в многоэтажном доме (нижний ценовой предел тут сейчас – $800 – 850). А если учесть еще и несравнимый метраж жилплощади коттеджа (минимум 250 – 300 кв. метров), то станет совсем ясно, что это – существенной уже другой рынок недвижимости, о котором надо говорить и к которому следует относиться особо.
Тем не менее, он вполне укладывается в рамки явной нынешней тенденции оккупации городом пригорода (и даже более удаленного от типичного мегаполиса пространства). К тому же в Киеве есть одна особенность, которая неминуемо наложит печать немалого своеобразия на эту тенденцию, если ее рассматривать под углом возможностей дальнейшего расширения вокруг Киева именно коттеджного строительства в первую очередь. Речь – о том, что окольцовывающая Киев нынешняя Окружная дорога, в связи с расширением столицы, почти полностью оказалась внутри его периметра. Поэтому, в соответствии с генеральным планом развития Киева, строится новая Окружная дорога в 20-25 км от столицы. После введения ее в эксплуатацию отличные транспортные развязки вокруг Киева захватят в поле своего притяжения новые пространства, где возведение коттеджных поселков окажется более чем желательным и выгодным как для строителей, так и для потенциальных собственников подобной недвижимости.
Впрочем, и возведение многоэтажного многоквартирного жилья за собственно киевской чертой, хотя и для киевлян, может получить в таком случае «второе дыхание». Ведь в поле притяжения столицы, благодаря новой Окружной дороге, наверняка попадут многие городки и поселки области, которые до этого имели несчастье слыть хотя и «пристоличным», а все же… захолустьем.
Что же касается нормализации сферы права, относящегося ко всему этому процессу, то и тут жизнь не стоит на месте. К 1 января 2005 г. намечено создание единого Государственного реестра прав на землю и недвижимое имущество на основе двух Госреестра земель и Госреестра прав собственности на недвижимое имущество. После этого госрегистрацию земельных участков, недвижимости и прав на них будет осуществлять исключительно Центр государственного кадастра при Госкомземе Уккраины. Региональные его органы, работающие по принципу «единого окна», должны составить целостную систему по всей Украине, о готовности которой намечено доложить уже к 1 декабря. Первый такой региональный центр был создан и стал работать именно под Киевом – в Боярке. По оценкам специалистам Всемирного банка, он соответствует всем международным стандартам.