Привычка к сверхприбылям делает невыгодным для многих участников рынка дальнейшее наращивание объёмов возводимого жилья, так как это может привести к снижению цен. В этой ситуации для киевских строителей строить больше – себе дороже.
– Могу с уверенностью сказать, что прибыли столичных строителей превышают 100%. Во многих случаях сверхприбыли составляют 200%, а иногда и более 300%, – утверждает экс-министр строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Павел Качур.
Большинство строителей отрицают факт получения подобных прибылей. Они говорят о реальной рентабельности в 10-20%. Какова же структура себестоимости квадратного метра жилья?
– Первая составляющая себестоимости строительства – это оформление документации при получении земельного участка, – говорит глава парламентского комитета по вопросам строительства, градостроения и ЖКХ Юрий Сербин, до избрания в парламент руководивший киевской строительной фирмой «Экобуд».– Вторая составляющая – это проект (от 2 до 10% от стоимости строительства). Третья составляющая – цена стройматериалов, которая может доходить до 60%, заработная плата (10%-15%), и геологические условия. То есть, какие ты бьёшь при закладке фундамента сваи: десятиметровые или двадцатиметровые и так далее. Кроме этого на себестоимость ложатся все те условия, которые навязывает строителям город, т. н. социальная инфраструктура, сюда же приплюсуем отчисления квартир местной власти, которые в Киеве составляют 10% (а с 1 ноября инвесторы обязаны передавать мэрии 15% от общей жилой площади независимо от места расположения земельного участка – прим. ред.). Понятно, что есть разница, сколько этажей строится: 22 или 7. Всё это влияет на себестоимость квадратного метра жилья. И только потом уже начинает формироваться цена продажи, которая зависит от спроса и предложения на квартиры.
Кстати, наличие инфраструктуры, коммуникаций является одним из главных преимуществ земельного участка, исходя из чего и определяется его гласная и негласная стоимость.
Некоторые из строителей признают существующее положение вещей. «Прибыль строителей жилья достигает 200%», – говорит народный депутат Украины Василий Биба, который до избрания в Раду также руководил одной из киевских строительных организаций – ООО «Производственное предприятие «Бытремстройматериалы».
– Я готов продавать жильё и по $600 за метр, – рассказал uaprom.info собственник небольшой киевской строительной фирмы, который просил его не называть. – Но, во-первых, какой смысл продавать по $600, когда все берут по $1000 и выше? Во-вторых, есть некая корпоративная солидарность с другими строителями, которые пользуются ситуацией на рынке. В-третьих, аппетиты чиновников растут, им приходиться платить всё больше взяток…
Основной причиной повышения цен на первичном рынке многие строители называют нехватку земли в Киеве и чиновничий произвол плюс давление общественности, за воплями которой, по их словам, часто скрываются конкуренты.
– Выдумывают, что хотят, – говорит Юрий Сербин. – У нас ведь как? Когда ничего не делаешь – это хорошо. Как только начинаешь что-то делать, к тебе сразу приходят прокуратура, общественность… Пока дом рушится – он никому не нужен. Как только начинают его реставрировать или строить рядом – появляются газетчики, телеоператоры… и всем рассказывают, какая ты сволочь. Так зачем тогда что-то строить, если завтра тебя в газетах обольют грязью, выйдет пять старушек купленных… или просто таких, которым скучно, и всем будут рассказывать, какой ты подлец…
Но если строители связывают рост стоимости жилья с повышением цен на землю и её нехватку в столице, то у чиновников на этот счёт совсем другое мнение. Если проанализировать, кому же Киеврада выделяет землю под строительство, можно с удивлением обнаружить в этом списке многие фирмы, руководители которых сетуют на дефицит земли.
– Земли строителям роздано на 7 лет вперёд! Покажите мне хоть одного безработного киевского строителя, – говорит заместитель Киевского городского головы, начальник главного управления земельных ресурсов Киевской горгосадминистрации Анатолий Муховиков.
Казалось бы, спорящие друг с другом то по одному, то по другому поводу строители и чиновники никогда не примирятся между собой. Но это – лишь видимость. На практике строители вполне мирно сосуществуют с представителями местной власти, снабжая их конвертами с валютой в обмен на разрешительную документацию. Более того, наиболее известные строители, как и раньше, делают политическую карьеру, и по ходу дела сами уже превращаются в чиновников и служащих – идут, что называется, на повышение. Проходят по спискам различных партий в Раду и Киевский городской совет народных депутатов, а оттуда попадают в правительство и местную исполнительную власть, приобретая более мощные рычаги влияния на свой рынок. А чиновники и госслужащие, со своей стороны, зачастую являются прямыми или опосредованными собственниками тех или иных киевских строительных организаций.
Впрочем, чтобы существенно повлиять на стоимость пресловутого квадратного метра, совсем не обязательно быть чиновником или строителем. Можно быть финансовым посредником, собирающим деньги с желающих обзавестись квартирами – сами строители, согласно действующему законодательству, делать этого не могут. Принимая закон на этот счёт, депутаты аргументировали его необходимость тем, что строители несведущи в финансовых вопросах, и не могут дать гарантий мелким вкладчикам, оплачивающим строительство своих будущих квартир. На практике это привело лишь к удорожанию жилья, так как будущий жилец теперь не может заключить договор со строителем напрямую, а вынужден действовать через финансового посредника. Если добавить сюда брокера, банк и страховщика – выстраивается длинная цепочка желающих поиметь прибыль на рынке недвижимости со всеми вытекающими отсюда последствиями. В сущности, строители, банки, риэлторы и местная власть объединены в единый финансово-строительный конгломерат, который выкачивает деньги из новых собственников квартир и, как правило, ни за что не отвечает, перекладывая вину друг на друга.
При заключении договора о долевом участии в строительстве мелкий инвестор платим всем: брокеру, страховщику, строителю (которого, в сущности, бесплатно кредитует). И отвечает перед всеми. Попробуй, не заплати вовремя – и у тебя тут же отберут ещё недостроенную квартиру. Но вот предъявить претензии, брокеру, страховщику и так далее заключивший с ними договор человек не может. И, как показал опыт «Элиты-Центра», единственное место, куда могут обратиться обманутые инвесторы со своими дорогостоящими договорами – это суд.
– Сегодня нет ни закона, ни судебной практики, которая бы свидетельствовала – да, риэлтор несёт ответственность перед клиентом, – сказала uaprom.info Валерия Лутковская, адвокат юридической фирмы «Лавринович и партнёры». – Вы платите риэлтеру деньги за его услуги, но если у вас возникли проблемы с рекомендованным им жильём, как показывает практика «Элиты-Центра» – брокер никакой ответственности не несёт. Хотя именно он должен был тщательно проверить продавца. Брокеры считают себя оказывающими информационные услуги, а отвечать за их качество они не собираются.
Все участники строительной цепочки заинтересованы в росте стоимости жилья. Зачатую в эту категорию попадает и покупатель, – по разным оценкам, спекулянты заключают от 10 до 30% сделок с недвижимостью. Брокер и страховщик получают процент от сделки. Чем выше стоимость квартиры – тем выше процент. Для банков удорожание квартир также выгодно. Чем выше их стоимость – тем дольше будут отдавать кредит, тем больше выплатят по нему процентов. Для строителя – чем выше стоимость квадратного метра, тем больше у него оборотных средств и прибыли в конечном итоге. Правда, без реальных покупателей эта блестящая схема не действует. Вот их и потчуют из года в год прогнозами о росте стоимости жилья, «разогревая» рынок снижением предложения, разговорами и экспертными прогнозами. Созданный ажиотажный спрос, для поддержания которого не жалеют уменьшения банковских ставок по кредитам, снижения суммы первого взноса за квартиру, постоянно поддерживается за счёт новых клиентов.
Считается, что в киевском строительном комплексе существуют все признаки финансовой пирамиды, которая вот-вот должна рухнуть. Но предсказанного многими специалистами обвала цен из года в год не происходит.
– Сейчас можно говорить лишь о снижении темпов роста стоимости жилья, – считает Юрий Сербин.
И хотя скандал с «Элитой-Центром» немного отпугнул от строительного рынка спекулятивный капитал, говорить о том, что цены на жильё упадут пока что рано.
– Главная причина заключается в том, что мы не смогли раскрыть рынок земли для застройщиков. Многие строительные компании так и не получили доступа к отводу земельных участков. В результате имеем все еще задавленное предложение на рынке жилья. Кроме того, мы находимся сейчас только на начальном этапе строительства доступного жилья. Все, что сооружают в настоящее время, – это элитная недвижимость. При этом в большинстве случаев люди не решают свои жилищные проблемы, а просто вкладывают деньги, надеясь тем самым неплохо заработать, – говорит экс-министр строительства, архитектуры и ЖКХ Павел Качур.- Проблема у рынка недвижимости одна – это заниженная величина предложения, которая и приводит к суперзаработкам инвестиционных компаний.
(Продолжение следует)
О ценах на жилье в Киеве читайте в материале Столичное жилье: ценовой террор