Каждый год в Киеве строится в среднем 1 млн. кв. м жилья, или 0,4 кв.м на человека. Тем не менее, дефицит жилья столица будет ощущать еще долго – при сохранении текущих темпов жилищного строительства, обеспеченность квадратными метрами в Киеве достигнет уровня европейских столиц не раньше, чем через 15 лет. А это означает, что спрос и цена на жилье будет расти. Но, с другой стороны, низкие доходы населения являются фактором, сдерживающим рост цен.
Рост доходов населения ведет к повышению “недвижимых” цен. Так, по статистике последних сорока лет, прирост среднедушевого ВВП в США на $1 увеличивает среднюю цену дома на $7, а личные доходы населения – на $8. При этом 1 кв.м среднего американского дома дорожает на 3 цента. Это в шесть раз меньше киевского и московского показателей 1998-2004 гг. (20 центов). Эта разница в ценах объясняется, в основном, накопленным еще с советских времен дефицитом недвижимости, а также альтернатив для инвестирования свободных денежных средств. Если предположить, что рост валового регионального продукта (ВРП) г.Киева в 2005 г. составит 10%, а численность населения увеличится на 0,5%, тогда среднедушевой ВРП на одного киевлянина за следующий год вырастет примерно на 9,5%, или на $300. Соответственно, цена среднего киевского квадратного метра жилья за следующий год должна будет возрасти примерно на $60 (+8,5% текущего уровня).
Украинская экономика быстро развивается. Повышаются цены на недвижимость. Однако без внешних инвестиций почти невозможно будет сохранить рост ВВП на нынешнем уровне (примерно 10%). Поэтому можно предполагать, что с замедлением темпов роста ВВП произойдет корректировка цен на недвижимость в сторону их снижения.
«Недвижимое» ценообразование и инвестирование по-украински
Сейчас в Украине, по разным оценкам, 30-40% сделок с недвижимостью заключаются с использованием кредитных денег, и это стало одним из факторов роста цен на нее. Кстати, как только в декабре прошлого года украинские банки ужесточили условия кредитования физических лиц, а некоторые из банков вообще временно “вышли из игры”, рынок вошел в фазу, которую многие инвестиционщики называют “фазой консолидации цен”. Впрочем, доля заемных денег не так уж и велика по сравнению с аналогичными показателями стран Западной и Восточной Европы, где 60-80% покупок недвижимости делаются за заемные деньги.
Немаловажным фактором роста цен является и нынешняя монетарная политика НБУ, которая направлена на ограничение темпов роста денежной массы. Вполне предсказуемое, хотя и кратковременное (не более 2 лет) повышение ставок по кредитам угрожает сделать ипотечное кредитование еще более недоступным для среднего класса, что приведет к снижению и без того остывшего спроса на жилую недвижимость.
Когда речь идет об инвестировании временно свободных средств, украинцам приходится выбирать, в основном, только между банковскими депозитами и недвижимостью. И пока потенциальная доходность инвестиций в недвижимость значительно превышала процентные ставки по депозитам в самых надежных украинских банках, первая была предпочтительнее. Строительные компании пытаются активно распространять среди обывателей мнение, что вложения в недвижимость суперрентабельны. Однако мало кто говорит правду: сейчас доходности от депозитов и от недвижимости почти равны. Это косвенно подтверждает и тот факт, что инвестиции в недвижимость уже не так выгодны, как раньше.
В будущем могут появиться новые инвестиционные альтернативы недвижимости и депозитам. Они станут мощнейшим фактором снижения цен на недвижимость: в условиях эффективного рынка доходность инвестиций в недвижимость должна превышать доходность от депозитов в связи с более высоким уровнем риска, который несет инвестор. Жилье сдают не всегда качественное и не всегда в срок.
Украинская стройиндустрия «изнутри»
Банкиры говорят, что вследствие очень плохой продажи многих квартир, крупнейшие строительные компании ощущают недостаток оборотных средств. Банки охотно кредитуют строителей, но при этом стоимость жилья автоматически возрастает на сумму процентов, выплачиваемых строителями банку. В то же время ощущается уверенность в “светлом будущем” самих строителей, которые, имея непроданные квартиры, похоже, не спешат снижать цены.
Нынешнее спокойствие застройщиков имеет под собой вполне реальные основания: сейчас цены и основной объем предложения в большей мере контролируют крупные игроки. Небольшие компании ввиду незначительного объема предложения, даже пытаясь конкурировать по ценам, сбить их не в состоянии. По сути, речь идет о скрытой монополизации первичного рынка: застройщики зарабатывают по-прежнему монопольные прибыли. При строительной себестоимости 1 кв.м без отделки в центре около $300-400 предложение дешевле $800-1000 в центральных районах Киева найти сложно. В этом сегменте еще нередки случаи, когда возврат на вложенный капитал при жестком контроле себестоимости и ряде других условий составляет 100%.
При этом надо отметить, что клиенты строительных компаний находятся в достаточно уязвимом положении. Обычно они не уверены ни в качестве, ни в своевременной сдаче проектов. Потребители, приобретающие квартиры в кредит на ранних стадиях строительства, по сути, предоставляют застройщикам беспроцентные кредиты, обеспечивая им еще более высокую рентабельность.
Крупные застройщики имеют все необходимые условия для контроля цен на первичном рынке, искусственно ограничивая поступление новых площадей. К примеру, несмотря на то что на рынке наблюдается так называемый строительный бум, за последние три года (2001-2003 гг. включительно) площадь сданных новых домов в Киеве составляла около 1 млн. кв.м.
Прогноз
Экономика Украины быстро растет, снижение цен если и будет, то очень слабым и кратковременным. Если учесть хороший урожай зерновых и сохранение высоких цен на продукцию экспортоориентированных отраслей, то можно ожидать, что до конца года ВВП будет расти такими же высокими темпами, как и в июле-августе. Поэтому, вероятно, произойдет еще один скачок цен на недвижимость. Однако он будет настолько незначительным, что инвестиции в недвижимость могут оказаться не очень эффективным вложением денег.
Способствовать стабилизации цен на рынке жилой недвижимости может также и отток капитала из этого сегмента рынка в рынок земли и дальнейшее снижение процентных ставок по жилищным кредитам, связанное с вступлением в силу ряда законов, стимулированием НБУ кредитования банками физических лиц.