Дефицит высококлассных гостиниц Украина в полной мере ощутила во время проведения конкурса «Евровидение». Тогда за первое полугодие 2005 г. страну посетило почти в три раза больше туристов, чем за аналогичный период 2004 г. И этот поток, в связи с конкурсным ажиотажем, не убывал еще несколько месяцев. Сейчас наша страна претендует на проведение еще одного международного форума – чемпионата мира по футболу. В том случае, если мы выиграем тендер, количество туристов превысит отметку «Евровидения». Открытым остается вопрос, готова ли к этому отечественная отельная отрасль.
Снести или переформатировать?
По данным Госкомстата, в Украине на сегодняшний день насчитывается 1218 гостиничных предприятий, среди которых всего лишь два пятизвездочных («Премьер Палас» в Киеве и «Донбасс Палас» в Донецке) и около трех десятков четырехзвездочных отелей. Этого явно недостаточно даже в условиях обычного притока туристов.
Спрос на рынке качественной отельной недвижимости растет с каждым годом, а предложение остается практически на том же уровне. В итоге уже сейчас в Киеве отели «Национальный», Президент-отель «Киевский», «Днепр» и «Премьер-Палас» обслуживают практически 90% иностранных гостей столицы.
Подобная ситуация объясняется тем, что количество украинских гостиниц в качество пока не переходит – даже сертификацию не все удосужились пройти. Хотя в нашей стране, по словам экспертов, сертификация – не показатель: зачастую качество услуг в четырехзвездочных гостиницах Украины не дотягивает даже до уровня двух- и трехзвездочных отелей в Европе.
Проблема заключается в том, что большинство таких гостиниц строилось в советские времена, поэтому о высокой коммерческой жизнеспособности этих комплексов говорить не приходится. Например, средний размер номеров составляет 10–14 кв. м., а международные стандарты гласят, что минимальная площадь номера должна быть 16–22 кв. м.
Вопрос реконструкции таких зданий многие инвесторы отбрасывают сразу. Сейчас намного выгодней вложить деньги в создание совершенно нового проекта, который будет настолько эффективно спроектирован, чтобы полностью отвечать мировым требованиям. Ведь уровень архитектурного исполнения и технического обеспечения определяет статус и присваивает нужное количество звезд. Переделать же «советский стандарт» в пятизвездочную гостиницу весьма проблематично с архитектурно-планировочной точки зрения – например, площадь одноместных номеров в таком отеле должна быть не менее 18 кв. м, а двухместных — 25 кв. м и т.п.
Как утверждают эксперты, хозяева некоторых малобюджетных гостиниц увеличивают площадь номеров путем уменьшения их количества – перестраивают свои апартаменты таким образом, чтобы из двух номеров получился один, но намного комфортнее старых. Объекты, которые реконструировать невозможно, украинские девелоперы предлагают сносить, чтобы освободить место для строительства новых комплексов.
Одна из причин того, что за последние пять лет в Украине не было построено ни одного пятизвездочного отеля – отсутствие земельных участков, оптимальных для строительства гостиниц высокого класса. Ведь от места расположения отеля напрямую зависит его прибыльность. Например, иностранные туристы практически всегда отдадут предпочтение гостинице, которая находится в центре города. В столице сейчас практически невозможно найти такие площадки под строительство. Даже если подходящий участок земли найден, то получить его под строительство можно только через 2-3 года, при этом нужно пройти более 130 процедур согласования, в то время как за рубежом этот процесс осуществляется за 2-3 месяца.
Остается надеяться, что сделанное в конце августа заявление руководства КГГА о том, что в ближайшее время депутаты рассмотрят возможность продажи на земельных аукционах 50 (в перспективе – 200) участков в столице не останется на уровне разговоров. В противном случае на появление новых гостиничных комплексов вряд ли можно рассчитывать.
Что отпугивает инвесторов?
Иностранные инвесторы заявляют, что заинтересованы в гостиничном рынке Украины, но вкладывать деньги в строительство отелей не торопятся – в лучшем случае, берут гостиницы в управление. В то же время отечественных отельных операторов интересуют именно капиталовложения международных компаний. По словам Андрея Назаренко, руководителя отдела консультаций по недвижимости компании «Ernst&Young», причиной вялого притока иностранных капиталовложений в отельную недвижимость является длительный срок окупаемости гостиничных проектов (от 7 до 12 лет). Вложить деньги в жилищную, офисную или торговую недвижимость и вернуть их в течение 2-4 лет намного выгоднее.
Как утверждает глава Государственной службы туризма и курортологии Анатолий Пахля, для прихода известных мировых операторов отельной недвижимости на украинский рынок необходимо изменить существующие маркетинговые стереотипы в данной отрасли. Например, отечественные отели сейчас получают 85% прибыли от проживания, а за рубежом этот показатель не превышает 15%. Львиную долю прибыли во всем мире приносят дополнительные услуги, разнообразием которые украинские гостиницы похвастаться пока не могут. Подход западных операторов более перспективен – сферу дополнительных услуг можно изменять и расширять практически до бесконечности (и, соответственно, увеличивать доход), тогда как стоимость проживания «до бесконечности» подымать невозможно.
Потенциальные иностранные инвесторы сетуют, что в Украине множество бюрократических лабиринтов, которые нужно пройти в борьбе за землю и право на сертификацию гостиницы.
Несмотря на перечисленные «минусы» работы на отечественном гостиничном рынке, иноземные первопроходцы в украинском отельном бизнесе уже есть – Radisson SAS (входит в состав компании Rezidor SAS Hospitality) и Hyatt (турецкая сеть «Hyatt International»). О выходе на украинский отельный рынок в конце августа сего года заявил и американский холдинг The Slavic Group.
Его собственник Рональд Славик в начале августа сообщил о намерении инвестировать в строительство отелей в Украине ?300-600 млн.
Специалисты рекомендуют участникам украинского рынка ориентироваться на два аспекта гостиничного строительства – возведение «классических» отелей и создание профессиональных апартаментов. По мнению экспертов, в Украине существует высокий спрос на гостиничную недвижимость обоих форматов и до насыщения рынка еще очень далеко.