Малый и средний бизнес сегодня остро нуждается в небольших помещениях. Одним из самых востребованных сегментов рынка коммерческой недвижимости являются подвальные и полуподвальные помещения. Относительно невысокая стоимость аренды и продажи, возможность многофункционального использования помещения, а также широкое предложение на рынке делают подвалы привлекательным вариантом для предпринимателя.
Где и как найти подвал
Первоочередной интерес для представителей бизнеса представляют объекты площадью от 30 до 250 кв. м, имеющие отдельный вход. В них оборудуют магазины, рестораны, пабы, кафе и прочее. На окраинах и в спальных районах встроенные или подвальные помещения, как правило, используют под небольшие продуктовые магазинчики или склады. Для аренды офисов лучше всего подходят помещения нежилых зданий.
Особый случай – это подвалы, в которых ранее размещались спортивные клубы, жилищные конторы и подсобные помещения различных предприятий. Однако найти такой вариант в центральных районах города сегодня практически невозможно. Даже если по каким-либо причинам прежний владелец решил продать свою недвижимость, ее цена будет заведомо завышенной. Ведь такой объект практически не требует крупных вложений, а окупаемость, особенно если планируется разместить в подвале торговое предприятие, будет достаточно высокой.
На стоимость подвального помещения, как и на размер арендной платы, влияют многие факторы: высота потолков, площадь, наличие отдельного входа. Но основополагающим все же остается месторасположение. По оценкам специалистов, в центре Киева подвальное помещение можно приобрести от $350 за 1 кв. м, а ближе к окраинам и в спальных районах – около $200 за 1 кв. м.
В большинстве своем столичные подвалы – сырые помещения, требующие серьезного ремонта, затраты на который сопоставимы с ценой самого объекта. И все же инвестиции в подобную недвижимость – дело весьма перспективное и прибыльное, хотя во многом рискованное.
Основная проблема подвалов в старых домах центральной части города – ветхие перекрытия и грунтовые воды. Но низкая цена продажи или минимальная ставка арендной платы позволяют закрыть глаза на предстоящий объем работ по приведению недвижимости в порядок.
Особенно нелегко подобрать «жилье» для мини-производства. Зачастую оборудование требует не только квадратных метров, но и кубических – высота потолков в подвальных помещениях может быть недостаточной. Особое внимание следует уделить также вентиляции и шумоизоляции.
Несмотря на то, что риелторы готовы предложить достаточно широкий ассортимент подвалов, выбор помещения может занять довольно длительное время. В расчет берется все: удобство расположения здания, качество его планировки, наличие подъездных путей, состояние водопровода и электропроводки, а также будущие соседи.
Человеческий фактор
Согласие на приватизацию подвала должны предоставить все жильцы. Если речь идет о многоквартирном здании, добиться этого практически невозможно. Особенно, если на облюбованное предпринимателем помещение уже положил глаз кто-либо из обитателей дома. Например, не имея средств для реконструкции помещения в данный момент, но планируя заполучить его позже, такого рода конкуренты могут раздувать конфликт вокруг планируемого предприятия и отстаивать подобным образом свои интересы на будущее.
Зачастую жильцы не согласны с планами новых владельцев подвала (особенно когда речь идет об открытии клуба, кафе или какого-нибудь производства) и готовы отстаивать свои права в судах. Нередки случаи пикетирования и привлечения СМИ к хозяйственным спорам. Иногда жильцы, обиженные предыдущим владельцем, настроены категорически против любого предприятия на их территории. Пенсионеры, недовольные шумом и обилием транспорта, могут добиться закрытия «подвального» бизнеса, или, в более мягком варианте, перекрыть подъездные пути.
Хорошим аргументом в пользу предпринимателя может стать обустройство придомовой территории. Обычно новый владелец вставляет «пострадавшим» от его присутствия жильцам стеклопакеты, остекляет лоджии, обустраивает двор. Но платить отступные сразу не стоит – лучше это сделать после того, как пройдено несколько этапов на пути к получению помещения в собственность.
Если все обоснованные жалобы жильцов должны рассматриваться потенциальным инвестором, и любой ущерб должен быть компенсирован за его счет, то необоснованные требования можно оспорить в суде.
Документальный вопрос
Если предпринимательская деятельность нового владельца подлежит сертификации, следует узнать требования, официально предъявляемые к помещениям, где таковая осуществляется. Ведь городские службы, особенно СЭС, уделяют подвалам повышенное внимание. Практически ни одно подвальное помещение не соответствует санитарным и противопожарным нормам. Иногда средства, потраченные на приведение арендуемых площадей в соответствующий требованиям законодательства вид, в несколько раз превышают арендную плату.
Оформление техническо-проектной документации и согласование проекта с городскими властями лучше доверить компаниям, которые работают в этой сфере не один год. Их услуги обойдутся дешевле, чем самостоятельные попытки добиться положительного решения. Кстати, на реконструкцию или переоборудование подвала получать согласие собственников квартир не нужно.
В процессе оборудования подвального помещения может возникнуть необходимость увеличения его высоты, выполнения пристроек, примыкающих к существующим зданиям с более глубоким заложением фундаментов и т. п. Все случаи проведения работ с выемкой грунта требуют тщательного обоснования. Для этого необходимо проведение комплекса работ по инженерным изысканиям, разработка проекта реконструкции, анализ напряженно-деформированного состояния зданий. Такие работы выполняют различные НИИ, а услуги по составлению проекта в зависимости от объемов переустройства обойдутся от $400 до 1200.
«Слабое место» всех подвалов – технические коммуникации здания, вносить какие-либо изменения в структуру которых арендатор не имеет права. А вот их обслуживание зачастую становится прерогативой предпринимателя, который в первую очередь заинтересован в поддержании должного микроклимата в используемом помещении.
При заключении договора аренды следует проконсультироваться с юристом, так как спорные моменты будут возникать обязательно. Особенное внимание следует уделить условиям расторжения договора аренды. Зачастую отремонтированный подвал, в котором расположено приносящее прибыль предприятие, вырастает в цене в десятки раз. Найдется немало желающих оспорить право собственности его владельца или предложить арендодателям значительно более выгодные условия. Поэтому так важен вопрос об отделимых и неотделимых изменениях помещения. Ремонтные работы потребуют больших затрат, а унести с собой изолирующие вставленные двери и окна и отремонтированные трубы однозначно не удастся. Предпринимателю обязательно следует поставить в известность арендодателя о характере планируемой деятельности.
При заключении договора аренды юристы рекомендуют предпринимателю проверить, имеет ли он право на аренду на льготных условиях. Региональное законодательство о поддержке малого предпринимательства предусматривает механизмы, способные сократить расходы по этой статье. Особенно это касается подтопляемых помещений, поддержание которых в рабочем состоянии стоит немалых средств.
Готовимся к запуску
Главная проблема подвальных помещений – подтопления и сырость. Практически 80% процентов подвалов страдают от повышенной влажности и отсутствия вентиляции. И если современные системы кондиционирования позволяют в самый короткий срок наладить нужную циркуляцию воздуха, то с влажностью бороться гораздо труднее. Но при всей своей сложности эта проблема преодолима.
Подтапливаемое помещение обследуется, определяются места поступления влаги, образования высолов и появления грибка. По результатам обследования предлагаются варианты решения выявленных проблем. Как правило, причиной перечисленных бед является плохая гидроизоляция фундаментов и стен.
Для защиты от сырости используются различные гидроизоляционные смеси. Локальные течи обрабатываются быстросхватывающимися составами, которые надежно блокируют поврежденные поверхности. Бетонные и кирпичные конструкции покрывают специальными растворами, которые повышают их влагоустойчивость. Стоимость услуг по гидроизоляционной обработке помещения «стартует» от 100 долларов за м. кв.
Если планируется запустить небольшое производство, следует уделить повышенное внимание подсобным помещением. Как правило, при планировке им уделяется второстепенное значение, отсюда возникает захламленность и масса неудобств. То же самое относится и к подъездным путям.
Подвалы практически лишены солнечного света, поэтому освещение должно быть подобрано грамотно. Лучше всего пользоваться общепринятыми рекомендациями. Для офисов это 400/200 лк при использовании комбинированного освещения, для магазина 400 лк (общее освещение), для помещений с персональными компьютерами – 750/300 лк.
Если в планы нового владельца входит организация кафе или небольшого клуба, как нельзя кстати услуги профессионального дизайнера интерьера. С помощью визуальных эффектов можно и потолки «приподнять», и стены «раздвинуть». Современный конструктивистский дизайн прекрасно сочетается с водопроводными трубами и электрокоммуникациями, и последние из эстетической проблемы можно превратить в модную «фишку» заведения.