Дефицит профессиональных офисных площадей в столице уже стал практически перманентным явлением – спрос стабильно превышает предложения. Есть ли надежды на решение этой проблемы, и в насколько отдаленном будущем?
Что имеем?
Cвободных профессиональных офисных площадей в Киеве, по разным оценкам, – всего 2-4%. Причины создавшейся ситуации взаимосвязаны – рост спроса (расширение существующих компаний, появление новых) и недостаточное количество строящихся или реконструируемых офисных центров.
Итак, на сегодня ситуация выглядит таким образом. Общее количество профессиональных офисных площадей класса А, В и С, находящихся в эксплуатации в Киеве составляет практически 500 тыс. кв. м. При благоприятном развитии ситуации к концу года цифра может увеличиться до 600 тыс. кв. м.
Количество работающих офисных центров (или бизнес-центров) всех классов сегодня составляет, по данным Украинской торговой гильдии – порядка 80(по некоторым другим данным – до 100), общей арендной площадью более 460 тыс. кв. м. Заполненность центров в столице – порядка 98-100%, и при этом конкуренция между бизнес-центрами практически отсутствует. В центре столицы преобладают преимущественно небольшие объекты, вне пределов центральной деловой части – более масштабные офисные центры.
Эксперты отмечают стабильный рост спроса на наиболее качественные класс офисов – А и В. Если двумя годами ранее класс С занимал практически 60 %, до конца этого года планируется его снижение до 40-30% (при условии введения в эксплуатацию «подвисших» объектов). При этом следует отметить, что в количественном выражении площади офисов класса С практически те же. Процентное соотношение меняется за счет строительства новых современных центров. Эксперты прогнозируют увеличение доли офисов класса А и В. Спрос на офисы этого класса обусловлен тем, что компании, во-первых, стали уделять серьезное внимание собственному имиджу, а во-вторых, такие бизнес-центры предоставляют централизованное обслуживание и комфортные условия эксплуатации.
Сегодня специалисты отмечают как наиболее востребованные офисы класса А, В, В+ площадью 100-500 кв. м (аренда). Отмечается также повышение интереса к покупке офисных площадей от 1000 кв. м. Интерес к офисам низших классов площадью от 20 до 80 кв. м в основном проявляют небольшие отечественные компании.
Ввиду превышающего предложения спроса, а также подорожания энергоносителей цены на аренду профессиональной офисной недвижимости будут, согласно прогнозам операторов, расти. Некоторая стабилизация, отмеченная в первом полугодии 2006, считается временной. В данное время цены позиционируются в таком диапазоне: класс А – 30-60 у.е./месяц, класс В 20-35 у.е./месяц, класс С 10-30 у.е./месяц.
Классификация офисов: основные позиции класса «профи»
Класс А | Класс В | Класс С |
· Новые здания, архитектура которых имеет культурную ценность; · Здание спроектировано как офисный комплекс с открытым планированием; · Размещается в центре города; · Наличие подземного паркинга; · Высокий уровень сервиса; · Соответствует или превышает минимум 16-20 установленным критериям | · Помещения с почти такими же характеристиками, что и офисы класса “A”; · Могут находиться в новых или в качественно реконструированных зданиях, имеющих необходимые инженерные коммуникации; · Расположение: не в самом центре города, но и не на окраинах; · Центральная система кондиционирования и подземный паркинг могут отсутствовать. · Соответствует не менее, чем 10-ти из 20-ти приведенных критериев. *К этому классу относятся также офисы класса “А” после 5-7 лет эксплуатации. | · Вновь построенные или отреставрированные здания, расположенные обычно вне центра города; · Иногда (по классификации некоторых риелторов) помещения, не предназначенные первоначально для офисной деятельности; · Кабинетная система расположения офисов. Наличие структурных препятствий для свободной перепланировки – низкая эффективность арендуемых площадей; · Нет центрального кондиционирования, система вентиляции – обычная, туалетная комната в коридоре; · Отделка помещений визуально среднего или чуть ниже среднего уровня; · Минимальные системы контроля и охраны; · Собственная парковка маленькая или отсутствует; · Соответствует менее, чем 8-ми из 20-ти приведенных критериев для класса «А». |
Критерии 1. Высококачественная стандартная отделка, современные системы инженерного оборудования здания, включая ВМS (система управления зданием «Интеллектуальное здание»). 2. Профессиональное управление зданием. 3. Хорошее расположение здания в границах офисного района, удобный подъезд и транспортное сообщение. 4. Система кондиционирования: не ниже двухтрубной, либо соответствующий ей аналог 5. Подвесные потолки. 6. Высота от пола до подвесного потолка в среднем 2.7 м. 7. Эффективная открытая планировка этажа (конструкция с несущими колоннами). 8. Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей, либо фальшпол (или возможность его установки). 9. Современные высококачественные окна, их рациональное расположение. 10. Современные высокоскоростные лифты. 11. Качественные материалы, использованные в отделке помещений общего пользования. 12. Подземная парковка. 13. Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее 1 места на 100 кв. м арендуемой площади здания. 14. Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не более 12%. 15. Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании. 16. Два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания; (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв.м. полезной площади + 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения). 17. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400 – 450 кг на 1 кв. м. 18. Современные системы безопасности и контроля доступа в здание. 19. Кафетерий / столовая для сотрудников и другие удобства. 20. Глубина этажа от окна до окна не более 18-20 метров. | ||
* существует также более разграниченная классификация: к букве, обозначающей класс, прибавляют + или –.
** В 2004 г. Американская торговая палата в Украине при содействии ведущих девелоперов и консультантов рынка коммерческой недвижимости разработала классификацию офисных зданий для киевского рынка. Система представляет собой адаптированную международную классификацию офисов. В порядке убывания «классности»: «А», «В» и «С» – профессиональные офисные площади, «D» и «Е» – качественно низкие категории. В класс “D” попадает все, что ниже класса “С”. Инженерные коммуникации этих зданий устарели, специализированные службы по обслуживанию и эксплуатации отсутствуют, на всех арендаторов не предусмотрено достаточное количество мест для парковки автомашин. К классу “Е” относят помещения, сдающиеся под офисы, но для этих целей непредназначенные (переведенные из жилого в нежилой фонд квартиры, полуподвальные или подвальные помещения и под., нуждающиеся в реконструкции).
Перспективы рынка
Стабилизация политического положения в стране позволяет прогнозировать более благоприятную ситуацию на рынке офисной недвижимости. До конца года предвидится ввод в эксплуатацию порядка 10-15 объектов площадью свыше 200 тыс. кв. м, насыщение рынка профессиональных офисов составит не более 70-80%.
Более эффективное решение проблемы ранее, чем через 2-4 года не ожидается – придется дожидаться завершения строительства и ввода в эксплуатацию новых объектов. Общее развитие рынка может привести к тому, что и эти площади буду быстро «освоены», а дефицит останется. При условии насыщения рынка профессиональной офисной недвижимости эксперты прогнозируют ужесточение конкуренции между бизнес-центрами, следовательно, более лояльную по отношению к потребителю ценовую политику.
Впрочем, высокая доходность строительства офисных объектов класса «профи» (порядка 20%) и относительно быстрая окупаемость (6-9 лет) позволяют предполагать интерес к этой сфере недвижимости со стороны зарубежных инвесторов. Считается, что финансовые выгоды будут превалировать над рисками, свойственными нашему рынку.
Проблема профессиональных офисов находится и в поле зрения городских властей. Как объяснило руководство Главного управления градостроения, архитектуры и дизайна городской среды г. Киева, генеральным планом намечен целый ряд инвестиционно привлекательных территорий, где предполагается разместить крупные деловые комплексы. В первую очередь это касается рационального использования промышленных территорий.
В ближайшие 3-4 года планируется реализовать инвестиционные проекты по строительству офисного центра напротив Южного терминала вокзала, офисно-жилого комплекса «Фотон». Также в стадии разработки –– инвестиционные проекты по реконструкции Лыбедской, Харьковской и Московской площадей, которые включают строительство в том числе общественно-деловых комплексов.
Кроме того, градостроительные разработки показали потенциал формирования крупных общественно-деловых комплексов на Рыбальском полуострове и территории гавани, Корчеватом, в районе Выдубецкого транспортного узла, на Теличке и др.
Обозначены, согласно Генплану столицы, инвестиционные проекты на Привокзальной площади (завод «Ленкузня»), на Харьковской, Московской и Лыбедской площади, Трухановом острове и др.
Существует также возможность строительства дополнительных офисных площадей на территории аэропорта «Киев», который ранее предлагали ликвидировать. Сегодня этот объект переформатируется: часть его территорий отведут под международный аэропорт, а освободившуюся территорию планируют отдать под строительство офисно-туристического центра.
Перспективным решением проблемы дефицита офисов является строительство многофункциональных комплексов, в составе которых запланированы бизнес-центры. Первым крупнейшим проектом, по данным Украинской торговой гильдии, должен стать многофункциональный комплекс на территории ОАО «Киевский станкостроительный концерн», концепция которого разрабатывает гильдия. Сейчас активно ведется разработка проекта развития территории предприятия (предпроектные предложения которого были одобрены киевским Градсоветом). На освободившихся территориях (более 38 га) будет построено около 800 тыс.м.кв. площадей, в состав которых войдет в том числе и бизнес-парк.
Намечается создание международного бизнес-центра и в районе Телички. Согласно проекту застройки этого промышленного района столицы, который сейчас находится в разработке, офисная площадь составит порядка 580 тыс. кв. м.
Проходит разработка проекта строительства многофункционального комплекса Dnipro Rіverfront на Днепровской набережной (реализацию проекта инвестируют компании «XXI век», Киевская инвестиционная группа (KIG) и First Ukrainian Development (FUD), выделяя более 300 млн. у.е.). Концепция проекта предполагает также наличие офисов.
Впрочем, большинство перечисленных выше объектов – это скорее долгосрочная перспектива, проекты будут реализованы не ранее чем через 8-15 лет.
Ближайшее будущее представлено такими строящимися многофункционвальными объектами, в состав которых входят бизнес-центры, как: комплекс площадью более 100 тыс. кв. м на Харьковском шоссе (возводит «УкринвестСтрой»); строительство торгово-офисно-гостиничного комплекса площадью более 60 тыс.м.кв. по ул. Горького (строит компания Торонто-Киев); заканчивается строительство торгово-офисного комплекса площадью более 40 тыс. кв. м на ул. Луначарского возле ст.м. Левобережная., включающего в себя две офисные башни и ТРЦ, а также ряд других.
В целом, «офисное» будущее видится весьма оптимистичным, но, увы, в пока еще отдаленном будущем. А пока – найти профессиональный офис весьма сложно.