C киевско рынка недвижимости уходят строительные компании. Прежде всего, иностранцы, которые не готовы рисковать собственными деньгами. Но это касается и столичных компаний, начавших активно осваивать регионы, утверждает известный киевский архитектор Андрей Миргородский, представитель Украинской строительной ассоциации, объединяющей более 80 компаний.
Столица землю не дает
Недавно начальник Главного управления земельных ресурсов г. Киева Анатолий Муховиков заявил, что земельные участки для строительства не будут выделяться полтора года, – пока не заработают новые правила застройки города. Это, а также практика отмены решений о выделении земельных участков под застройку, отнюдь не способствует улучшению инвестиционного климата в столице.
Более того, если уж такое и произошло, следует компенсировать инвестору понесенные убытки, предложить другой участок, не раз подчеркивал архитектор А. Миргородский. Ведь не инвестор виноват в том, что земля была отведена непродуманно, без учета общественного мнения.
В Киеве строит более 200 компании. Одни построили уже десятки объектов, другие – создаются специально под один проект. Есть и такие, о которых не слышали даже специалисты.
При этом получить земельный участок даже для крупной компании проблематично. Например, ХК «Киевгорстрой», который возводит в Киеве практически треть жилья, в прошлом году получил только шесть участков. Еще два холдинг купил – участок на Осокорках-6 обошелся «Киевгорстрою» в 7 млн. грн, а на пр. Победы – 9 млн. грн.
«Но самое опасное, – отмечает председатель экспертного совета Украинского общества оценщиков Яков Маркус, – формирование в Украине спекулятивного рынка земли, которая не поддается никакой справедливой оценке. Например, предприятие купило землю и установило «с потолка» «занебесные» цены».
Эту же мысль продолжает В. Поляченко: «В сферу жилой застройки пришли структуры, рассматривающие свою деятельность как источник быстрой и значительной прибыли. Они получают земельные участки, а потом перепродают».
По утверждению Я. Маркуса, в самой методологии оценки земельных участков заложена неверная концепция. По ней все отталкиваются от так называемого линейного налога, и переходят от него к стоимости земли. В его основу берется налогообложение, а не рыночная стоимость самой земли. Перед вокзалом в каком-либо городе стоимость земельного участка может быть одна, в ста метрах от него – уже другая. Например, совсем недавно оценивалась стоимость земельного участка в Черновцах. Некоторые оценщики говорили, что земля стоит $300/кв. м, другие же, мотивируя тем, что участок находится в болотистой местности, называли более скромные суммы – 40-50 грн/кв. м.
Цены на землю будут расти
Все же, вопреки неблагоприятной инвестиционной обстановке, земля в Украине стремительно дорожает. В прошлом году был рекордный рост цен: некоторые участки подорожали почти в пять раз. В среднем же, отмечают специалисты, ежегодно земля дорожает на 100%. Например, в центре столицы, на Печерске, сотка земли сейчас может обойтись в $70 тыс. и более. За пределами Киева – от двух до пяти тысяч “зеленых”.
Стремительно дорожает земля на Юге Украины. Так, стоимость земли в Крыму, по данным Дмитрия Царинного, руководителя службы маркетинга компании «HCM-group», практически сравнялась. Средний прирост цен на одесскую землю только за первое полугодие 2006 года составил 53%. Больше всего подорожали земельные участки, расположенные на берегу моря в Фонтанке, Лесках, Крыжановке и других населенных пунктах северного пригорода Одессы. Здесь цена одной сотки выросла с $2 тыс. в конце 2005 года до $4,8 тыс. Стоимость сотки в центре Одессы стартует от $40 тыс. за сотку.
Во Львове за участке в центре города хотят как минимум 2 тыс. грн/кв. м. В тоже время, в районе промзон цены значительно ниже. Например, стоимость земли по ул. Надийна (Сыховская промзона, участок 3) – 52,2 грн/кв. м. В первом случае земля предназначена для общественной и жилищной застройки (жилье, офисы, гостиница с объектами обслуживания), во втором – только для производственного предприятия.
В целом, на стоимость земли влияют близость главных улиц города, соседние объекты, удобство подъезда, возможности строительства и пр. Всего лишь несколько десятков метров в ту или другую сторону могут значительно отразиться на стоимости земли…
Ускорение роста цен на землю аналитики объясняют достаточно низкой первоначальной стоимостью предложений, что, наряду с высоким спросом, привело к такой “эластичности” спроса по цене. К тому же, земля традиционно остается выгодным вложением средств для инвесторов в контексте прироста прибыли за достаточно короткий период времени. К примеру, если однокомнатные квартиры в городе пользуются большим спросом для дальнейшего использования с целью сдачи в аренду, то земельные участки в основном используют для перепродажи через достаточно короткий срок.
По прогнозам специалистов, в ближайшее время рост цен на этом сегменте рынка не прекратится. Цена будет расти прежде всего на участки в «спальных районах», привлекая тех, кто не может позволить себе по тем или иным причинам купить участок в центре.
В престижных районах столицы не ожидают значительного ускорения темпа роста цен, скорее, наоборот: с появлением качественно других предложений в достаточно быстро набирающих популярность новых районах он несколько замедлится.
И все же: уход или расширение?
Причины, по которым застройщики стремятся выйти в регионы, не ограничиваются только политикой столицы в «земельных» вопросах. Считается, что в регионах власти более лояльный к инвесторам, проще согласовательный процесс. Кроме того, в столице подавляющее количество участков уже «пристроено». И вполне понятно желание компаний расширить поле своей деятельности за счет выхода в провинцию…
Впрочем, и в регионах не все гладко. Активность застройки того или иного населенного пункта, как правило, прямо пропорциональна лояльности к строителям местных властей, которые либо идут им навстречу, либо нет. Важным фактором является географическое положение населенного пункта и наличие хорошего транспортного сообщения, уровень развития инфраструктуры. Президент Ассоциации специалистов недвижимости (риелторов) Украины Александра Бондаренко отмечает, что «не везде заработали нормальные рыночные механизмы. Не везде пускают в эту сферу. Строительное лобби есть практически во всех структурах государственной власти. Вы попробуйте пробиться на строительный рынок в каком-нибудь областном центре? Я знаю строителей, которые пытались прорваться в одну из областей на севере Украины. Вы думаете, у них получилось? Нет. Масса всевозможных препон».
Тем не менее, многие компании сейчас активно осваивают региональные рынки. По словам того же А. Бондаренко, в Луганске, например, в новопостроеном доме квартиры до третьего этажа раскупили мгновенно, по достаточно высоким для этого города ценам. «Люди хотят жить в новых красивых домах с современными архитектурно-планировочными решениями, – поясняет специалист. – У них есть деньги. А домов-то нет. Поэтому, если такие квартиры появляются, их раскупают мгновенно».
Но чаще всего киевские застройщики, не мудрствуя лукаво, осваивают столичный пригород. Землю в городах-спутниках можно купить дешевле в разы, власти благосклонны к строителям, там быстрее и дешевле можно собрать разрешительные документы, а если учесть, что в перспективе некоторые районы войдут в состав Киеве, то спрос на жилье там будет расти. Например, в Василькове, где 1 кв. м жилья стоит $500, строители имеют прибыль 20%, что достаточно для нормальной работы компании.
В целом же, говорить о массовом «исходе» инвесторов, строительных компаний в регионы пока преждевременно. Столичный рынок недвижимости остается «лакомым кусочком» для инвесторов и застройщиков.