Социальная подоплека рынка недвижимости
Рынок жилья как никакой другой сложен еще и потому, что имеет ярко выраженную социальную окраску, т.е. его структура сильнейшим образом зависит от социальной стратификации. [1]Факт поляризации украинского общества по имущественному состоянию усложняет и без того непростые социальные отношения. Индикатором контрастов, кроме прочего, выступает жилищное пространство, представленное как обветшавшими «хрущевками», поизносившимися блочными домами периода перестройки, так и элитными проектами, коттеджными городками и современными новостройками.[2]
В силу того, что сохраняется тенденция к дальнейшему расслоению общества, ситуация на рынке недвижимости достигла той реперной точки, когда в противовес Марксу «низы» не могут, а «верхи» не хотят. В частности, анализируя рынок жилья, невозможно не заметить его характерную особенность – предложение значительно превышает спрос. Люди, желающие и способные приобрести жилье, уже успели это сделать, а те, кому не хватало на это средств, вряд ли смогут в ближайшее время в массе своей справиться с данной проблемой.
Таким образом, количество уносящихся ввысь новостроек растет, а население – не Киева, но Украины в целом – ютится в стареньких блочных высотках, создающих иллюзию родных стен более чем для половины жителей нашего государства.
Как известно, не бывает дыма без огня, поэтому корень проблемы следует искать в неадекватности жилищной политики, тогда как все остальное является лишь ее следствием, внешним проявлением. Как показывает опыт европейских стран, ситуация на аналогичном рынке у них совершенно иная – там жилищный сегмент рынка регулируется самими его субъектами в соответствии с нормами законодательства.
Так, основная черта строительного рынка развитых государств – цивилизованность и внутренняя организованность, чего пока нет на наших жилищных пространствах. Поэтому украинские субъекты рынка вынуждены играть по установленным правилам, не дожидаясь введения специальных государственных мер по их урегулированию.
К вопросу об ипотечном кредитовании
Государство, между тем, совместно с банковским сектором предложило народу новое решение старых проблем – ипотечное кредитование. То, что ипотека гипотетически ориентирована на широкие слои населения, на практике и с учетом реалий жизни – не более чем декларация. Достаточно лишь взглянуть на условия выдачи кредита, когда требования к постоянным доходам явно невыполнимы для широкого круга потенциальных потребителей.
При сложившихся тенденциях на рынке отечественного строительства, когда цены на стройматериалы взвинчены до предела, посредники наживаются на клиентах-покупателях, ипотечные программы являются не панацеей от «жилищной болезни», а консервантом, сохраняющим систему без изменений. В частности, стабилизации в ценовой политике на жилье нет и не предвидится. В системе производства, где предложение давно превысило спрос, а цены, тем не менее, колеблются, но не в сторону снижения, а, напротив, повышения, – налицо явные противоречия законам рынка и экономики в целом.
Ипотека сохраняет высокие ценовые стандарты на жилищные площади через механизм рассрочки, к которому кроме банковских структур подключены еще и госресурсы. Таким образом, в рыночную стоимость каждого отдельного объекта недвижимости входит гонорар сотрудникам строительных компаний, банковским служащим, производителям стройматериалов, посредническим структурам и др. Все как в известной русской поговорке: «один – с сошкой, семеро – с ложкой».
Но, главное, социальный результат подобных ипотечных программ будет далеко не самым лучшим – малочисленный средний класс получит жилье с непропорциональным соотношением цена-качество. К тому же, при сохранении нынешних цен жилищная проблема будет и впредь обостряться по мере морального устаревания и износа жилищного фонда советского и перестроечного времен.
Покупательская способность и цены на жилье
Рынок жилья в Украине находится в неком состоянии запущенного «вечного двигателя», когда строительные процессы протекают в три смены (включая ночную). Спрос, по сути, давно удовлетворен и сейчас операторы строительного рынка собственноручно создают проблему перенасыщения. Не осознавать они этого не могут, но поскольку строительство ведется активно, и нет тенденции к его сворачиванию, стройкопмании уверены в своей прибыли. Значит, ожидать понижения цен на жилье в ближайшее время не приходится.
Кроме того, отечественный покупатель стал более разборчивым, и соотношение цена-качество занимает в его выборе главенствующую позицию. Что касается динамики роста доходов населения, то, учитывая рост цен на недвижимость, она непропорционально слаба.
Временная приостановка роста цен – лишь паллиатив, но никак не панацея. Если за ней не последует снижение стоимости на жилое имущество, рынок недвижимости окажется в весьма сложной ситуации; и чем позже это произойдет, тем худшими будут последствия.
Думаю, об обвале рынка в данном контексте говорить не приходится, но грядущего кризиса вряд ли удастся избежать. Особенно если учесть, что все проблемы у нас принято не предупреждать, а решать по мере их поступления.
Пустующих новостроек в Украине пока нет, но кто может поручиться за платежеспособность нашего населения через год-два, пять лет?