Рынок недвижимости: «звездами» по ценам. Ч.2.

Группа экспертов выделила более ста критериев, по которым должно оцениваться жилье. Несоответствие не должно  составлять более 5%. Конечно, больше всего пунктов насчитывает “де-люкс”.

Основные 7 групп параметров, которые определяют различия между классами, таковы:

1. расположение дома в городе;

2. строительные и технические характеристики здания, а также его конструктивных элементов;

3. уровень благоустройства дома и прилегающей к нему территории (наличие паркинга, стоянок, детских площадок и т. п.);

4. уровень внешней инфраструктуры здания (магазины, предприятия сферы обслуживания, фитнесзалы, салоны красоты и т. д.);

5. материалы и оборудование, использованные при строительстве и обустройстве здания (из чего сделаны окна, двери, какие используются системы отопления и канализации);

6. уровень технической инфраструктуры здания (наличие систем кондиционирования и вентиляции, Интернета, систем диспетчеризации и т.д.);

7. система эксплуатации здания.

Для того чтобы отнести здание к тому или иному классу, необходимо чтобы его характеристики в сумме давали нужное число баллов. Так, социальное жилье должно набрать не менее 46 баллов. Но следует отметить, что, по словам Н. Толмачева, жилье социального класса должно строго соответствовать всем нормам ДБН, то есть иметь показатели не ниже, чем того требуют нормативные акты, учитывая тот факт, что пока «социальный» класс является лидером по количеству жилищных объектов – более 50% (для сравнения возьмем «де-люкс» – меньше 1%).

А если говорить о таких классах как бизнес, премиум или де-люкс, то наиболее важными для них являются особенности месторасположения. Поэтому нам следует упомянуть зонах, на которые, к примеру, был разбит Киев. Рабочая группа УСА в зависимости от ряда параметров выделила 4 зоны проживания. Так, в Киеве факторы, влияющие на зонинг в соответствии с параметрами инвестиционной привлекательности и комфортности проживания, располагаются по степени своей значимости следующим образом:

· близость к историческому центру, ограниченному Золотыми, Львовскими и Лядскими воротами;

· концентрация исторических и архитектурных достопримечательностей;

· близость к центральному деловому району города (в соответствии с классификацией Американской торговой палаты);

· привлекательный естественный ландшафт местности (высота над уровнем Днепра);

· архитектурная гармония;

· невысокая плотность населения;

· этажность застройки;

· количество зеленых насаждений в зонах;

· социальная благополучность района (уровень криминогенной обстановки);

· социальный статус населения (однородная социальная среда обитания);

· концентрация культурноразвлекательных учреждений;

· концентрация учреждений социальной сферы.

Многие отечественные строительные компании пользуясь именно этими критериям намерены присваивать жилью соответствующий статус, но многие и не согласны с такими принципами деления, считая, что они выгодны, прежде всего, компаниям строящим преимущественно элитное жилье.

 Основной целью классификатора разработчики считают возможность разграничить в понимании конечного потребителя различные форматы жилой недвижимости, предложенные рынку. По мнению Н. Толмачева, он позволит объективнее устанавливать цены на него. С другой стороны, введение единой шкалы позволит девелоперским компаниям, работающим на рынке жилья, говорить на одном языке. А это позволит существенно упростить контакт между девелопером и архитекторам. Так, при постановке задания проектанту девелопер сможет указать категорию дома, а архитектору и впоследствии строителю нужно будет следовать четко установленным параметрам, не согласовывая каждую деталь с заказчиком.

Самим же застройщикам придется платить за то, чтобы экспертная группа провела некую аккредитацию и присвоила определенный класс жилью, которое они построили или намерены построить – услуга будет платной. Тем более если разработчикам удастся утвердить таблицу классов на государственном уровне (для этого на утверждение в парламент уже готовятся соответствующие документы), то соответствовать данным параметрам придется всем строительным компаниям.

Один из главных инициаторов разработки классификации, генеральный директор компании «Жилье XXI век» Алексей Бутенко заявил журналистам, что есть несколько стратегий внедрения в практику данного проекта: «Первая – административная, которая заключается во внедрении классификации жилья через Госстрой, что позволит сделать ее нормативом, обязательным для всех строительных компаний. Другой путь – внедрение системы среди ведущих девелоперских компаний-лидеров. В этом случае остальные участники рынка будут также вынуждены взять классификацию жилья на вооружение. Именно такой путь я считаю наиболее приемлемым. Думаю, что если 50-60% рынка заговорят на одном языке, это заставит всех остальных присоединиться к ним. Но существует и третий вариант развития ситуации, который заключается в том, что каждая работающая на рынке компания избирает свою стратегию и руководствуется внутрикорпоративной классификацией. При этом рынок со временем все приведет к общему знаменателю».

Следует отметить, что плацдармом для разработки общей типологии послужила классификация компания «Жилье XXI век». В отличии от общей она состоит из четырех единиц, то есть в общую таблицу был еще включен такой класс как социальное жилье.

Внутренняя классификация компании «Жилье XXI век» (классификация жилой недвижимости г. Киева)

С необходимостью введения подобной классификации соглашается руководитель департамента маркетинга и сбыта компании «Жильё XXI века» Дмитрий Змиевец: «Вы знаете, что часто продается недвижимость, которая еще не построена. Если нет классификатора, человек может получить сооружение, которое не соответствует тому образу, который он видел на картинке. Продается масса домов, где говорят, что имеется система кондиционирования, система вентилирования, а когда вы приходите в свою уже готовую квартиру, оказывается, что это совсем не та система кондиционирования, которую вы себе представляли. Например, если дом объявлен домом «премиум» класса, значит – там должен стоять лифт скоростной, бесшумный с люксовой отделкой определенного вида, который используется, как минимум в 5-звездочной гостинице. И так далее в соответствии с таблицей».

По словам некоторых застройщиков, такая классификация выгодна именно тем компания, которые стремятся строить преимущественно элитное жилье, а поэтому критерии классификации жилья, а также цены на них соответствующие. Эксперты утверждают, что жилищная классификация сможет адаптироваться в отечественном строительном пространстве лишь через 5-6 лет. Связано это, в первую очередь, с невозможностью втиснуть в рамки данной классификации все жилье, которое строилось раньше, а также нежеланием некоторых застройщиков принять условия нового классификатора.

Рынок недвижимости: «звездами» по ценам. Ч.1.