В аварийных и ветхих домах в Украине проживает более 200 тыс. человек. А капитального ремонта требует каждый третий дом. Разрушение домов в Киеве, Днепропетровске, Львове, Одессе вынудило руководителей всех регионов обследовать неблагополучные здания на предмет безопасности. НИИ строительного производства каждый квартал обязан составлять реестр аварийно опасных объектов. Однако узнать, какие здания в этом реестре, не всегда просто – информация для служебного пользования.
Ищите фундамент
Едва ли не самое главное в здании – крепкий, надежный фундамент. Но дело в том, что сейчас городские территории и столицы, и других областных центров постепенно подтопляются. Если два десятка лет назад подземные воды были в Киеве на глубине 20 м, то сейчас они на уровне 5-7 м от поверхности, а нередко просачиваются в подвалы. При этом характеристика грунтов резко меняется. Следует учитывать и неустойчивость грунтов как в Киеве, так и в других городах.
Причины преимущественно техногенного характера – протекающие теплосети, канализация, водопровод. Отсутствие ливнестоков, дренажей и канализации в районах частной застройки приводит к тому, что грунты насыщаются влагой и теряют устойчивость. Избыток влаги в сочетании со специфическими киевскими грунтами (лессовыми) приводят к тому, что почва не пропускает воду, а все вместе превращается в неустойчивую взвесь. Однако точных данных ни у кого нет, исследования не проводятся. Более того, специалисты СУППР (Специализированного управления противооползневых работ) отмечают, что лишь половина их предписаний выполняется. Все это разрушает фундамент.
Фундаменты построенных по старым технологиям домов практически лежат в лессовой толще – пористых подвижных грунтах. Когда последние намокают, оползневые процессы активизируются. Если дома стоят на ленточных фундаментах, это особенно опасно. Ведь такие фундаменты покрываются трещинами даже при утечке воды из коммуникаций. Посему в районах старой застройки возможны проблемы, и очень скоро. Скорее всего, именно из-за этого появилась трещина, расколовшая пополам «хрущевку» на б.Леси Украинки.
Выход их подобного положения есть – нужно усиливать фундамент. Для этого в скважины, пробуренные установкой наклонного бурения, нагнетают бетон. Скажем, при обсуждении проекта реконструкции Мариинского дворца, фундамент которого в плачевном состоянии, а в здании отмечается сырость, архитектор Георгий Духовичный рекомендовал, кроме усиления фундамента, применять и высушивающие штукатурки.
На сегодняшний день смещение грунтов отмечается практически на всей правобережной гряде холмов, тянущихся от Ветряных гор. Оползневые очаги есть на склонах Печерска и Подола, в Голосеевском и Шевченковском районах. СУППР пытается контролировать неустойчивый правый берег. Желающие возвести частный дом в оползнеопасных участках должны оформлять технические условия на строительство. Они предусматривают сооружение дренажей, ливнестоков, подпорных стенок. Лучше всего проектировать здание на сваях.
Гидрогеологи уверены, что старым зданиям достается и от метро. Из-за постоянных вибраций там появляются трещины и происходят серьезные деформации. В качестве примера можно привести известный памятник архитектуры – костел или здание на Красноармейской, 37.
Бич второй – реконструкция
Не секрет, что инвестор часто пытается сэкономить на реконструкции. «Нельзя говорить о том, что реконструкция опасна, – говорит академик Борис Дамаскин, заместитель директора НИИ «Киевпроектреконструкция», – но у каждого дома есть особенности, в каждом конкретном случае проект должен быть согласован. Перед реконструкцией надо проводить детальное обследование здания, получить техническое заключение с указанием состояния конструкций – фундамента, стен, перекрытий. Но их не всегда делают качественно, без проверки инженерно-геологических изысканий. Конечно, контролирующие органы стараются следить, чтобы все делалось по правилам, но всякое бывает». Тут следует бросить камень в огород и местных чиновников – на многое смотрят сквозь пальцы.
В качестве свежего скандала можно привести историю с надстройкой мансарды в здании на Институтской в Киеве. Экспертное заключение НИИ «Киевпроектреконструкция» разрешало надстройку только одного этажа. Строительство же велось с нарушением строительных норм – фундамент начали укреплять после того, как построили первый этаж мансарды, сама мансарда стала трехэтажной, а дом полтора года находился без кровли. Когда дом дал трещину, жильцы добились, чтобы укрепили фундамент, тогда забили 160 свай.
Неправильная реконструкция стала причиной обвала фасада здания на Красноармейской, обрушения здания в Черновцах, где нерадивый жилец затеял перепланировку. Он-то понес наказание, но это слабое утешение для пострадавших соседей.
Некачественная реконструкция может проявиться не сразу. Например, неполный ремонт подвала может привести к переувлажнению помещений на первом этаже перестроенного и утепленного здания. Получается своеобразный парниковый эффект, разрушающий несущие конструкции. А если сверху еще надстроили мансарды или этажи?
В квартире повышенная влажность станет заметной сразу. Но в больших нежилых помещениях на нее могут и не обратить внимания. А ведь часто реконструкцию как раз и затевают, чтобы устроить на первом этаже магазин, офис или предприятие бытового обслуживания.
Вносят свою лепту (и немалую) жильцы, предпринимающие самовольные перепланировки. «Они делают, что хотят, – говорит Владимир Папка, начальник государственной архитектурной инспекции. – Меняют перекрытия, ломают несущие стены, что-то надстраивают». Например, в одном из зданий, по его словам, жильцы заменили деревянные перекрытия железными, что значительно увеличило нагрузку на фундамент и несущие стены.
Что удивляться неустойчивости старых зданий, если новые не в лучшем состоянии? Например, житель одной 25-этажки вырубил 20 см колонны и 60 см диафрагмы, уменьшив несущую способность железобетонных конструкций на 50 т!
Разумеется, все это строжайше запрещено. Правила застройки Киева предусматривают соответствующие санкции за подобные правонарушения. Но ведь за тем, что делается в каждой квартире, не уследишь.
Кто должен делать капремонт?
Третья причина, которую называют специалисты, – здания вовремя не ремонтируются. Раньше каждые 25 лет полагалось делать капитальный ремонт, 30 – полностью менять подземные коммуникации, а через 50 – реконструировать с отселением жильцов. Физический износ «хрущевок», например, составляет 25-40%. Оставшийся ресурс безопасной эксплуатации – не более 10-15 лет.
Но средств на капремонт в местных бюджетах нет, программа реконструкции устаревшего жилого фонда, которая могла бы решить эту проблему, фактически заморожена. Многие жильцы не хотят отселяться из аварийных домов, ожидая, что им предложат более выгодные условия. В этом случае в качестве выхода главный архитектор г. Киева Василий Присяжнюк как-то предлагал делать капитальный ремонт за счет жильцов. Но механизмы, как сдвинуть с мертвой точки данный процесс, должны быть продуманы. Иначе в случае разрушения домов, которые могут привести и к человеческим жертвам, виновными окажутся местные власти.
По идее, должна проводиться и специальная паспортизация. Каждые пять лет во время плановой проверки комиссия обязана осмотреть здание, выявить дефекты и составить паспорт. Если же какое-то здание требует срочного ремонта – изыскать средства из местного бюджета и провести его. Сносить придется только дома, которые ремонтировать экономически невыгодно. Однако, говорят специалисты, проверки проводятся выборочно. Обследовать все здания в больших городах нереально. А жильцы аварийных домов утверждают, что годами не могут ничего добиться от властей. Поставили «маячки» – и на этом конец.