Уровень прибыльности инвестиций в коммерческие объекты в Украине составляет 12-15% в год. В то время как, рынки коммерческой недвижимости в центральноевропейских государствах – Венгрии, Чехии и Польше уже находятся на этапе насыщения и демонстрируют мгновенное снижение прибыльности коммерческих объектов – до 6% в год. Поэтому неудивительно, что иностранцев Украина “интригует” выгодными, в сравнении с другими странами, условиями для приумножения капитала: срок окупаемости торговой недвижимости – 3-5 лет, офисной – 5-8 лет, а в Европе срок окупаемости торговой и офисной недвижимости – 10-15 лет и 12-15 лет соответственно.
Офисная недвижимость
Структура этого рынка пока еще не отличается количественным совершенством: например, в Киеве общая площадь профессиональных офисных центров составляет – 539, 000 кв.м. (9-10% рынка), а непрофессиональных, часто адаптированных под офисы жилищных квартир или бывших научно-исследовательских институтов достигает – 4,6 млн. кв. м. (90% рынка). Это самый низкий показатель в регионе Центральной Европы: в Варшаве объем профессиональной офисной недвижимости составляет около 2,4 млн.кв.м., в Праге – 1,9 млн.кв.м. и в Будапеште – 1,6 млн. кв.м. По мнению генерального директора консалтинговой компании “Colliers International Ukraine” Сергея Сергиенка, в столице не хватает 4,5 млн.кв.м. офисных помещений. При условии ежегодного строительства 300, 000 – 400, 000 кв.м. офисов, дисбаланс между спросом и предложением удастся сократить в 2025 году до 1,5-2 млн. кв.м.
Марта Костюк – аналитик девелоперской компании “DTZ Zadelhoff Tie Leung – Kyiv” считает, что дефицит офисной недвижимости является основным двигателем стремительного повышения цен и арендных ставок. В 2005 году арендные ставки на киевские офисные помещения класса “А” увеличились на 5-10%, классов “В+”, “В” и “С” – на 10-12%. Это намного выше среднеевропейского уровня. В начале июня 2006 года, арендная ставка (без учета НДС и операционных расходов) на столичные офисы класса “А” составила $30-55/кв.м., класса “В+” – $28-40/кв.м., класса “В” – $20-30/кв.м. и класса “С” – $15-20/кв.м. А вот цены на офисные помещения в Киеве следующие: класс “А” – $2500-6000/кв.м., класс “В+” – $2000-2800/кв.м., класс “В” – $1800-2000/кв.м. и класс “С” – $850-1000/кв.м.
Это вовсе не отпугивает иностранных инвесторов. На протяжении последних четырех лет, они проявляют огромный интерес к офисной недвижимости. Первая операция по перепродаже состоялась в конце сентября 2003 года: группа иностранных инвесторов выкупила у американского инвестиционного фонда – киевский бизнес-центр “Артем” площадью 10,000 кв.м. за $15-17 млн. Операция по купле-продаже киевского бизнес-центра “Леонардо” стала самой дорогой в истории рынка коммерческой недвижимости. В апреле 2006 года акционеры банка “Форум” продали деловой центр “Леонардо” площадью 13, 000 кв.м. и с наивысшими в столице арендными ставками – $58-70/кв.м. – ирландской инвестиционно-строительной компании Quinn Group приблизительно за $80-100 млн. В этом году ожидается продажа офисных центров класса “А” – “Айсберг”, “Доминант” и “Podil Plaza” площадью 19,000 кв.м. по ориентировочной цене – $50 млн.. Инвестором и застройщиком центра была турецкая девелоперская компания Demir Eurasian Investments Ltd.
Торговая недвижимость
Тенденция дефицита качественных площадей, роста арендных ставок (на 15%) и небывалой инвестиционной активности наблюдается и в сегменте торговой недвижимости. По информации заместителя директора “Украинской Торговой Гильдии” Виталия Бойко, после Киева, рейтинг потенциальной привлекательности областных центров для принятия решений об инвестировании в объекты торговой недвижимости выглядит следующим образом:
Днепропетровск
Донецк
Харьков
Запорожье
Одесса
На пути инвестиционной деятельности известных иностранных ритейлеров встречаются – институциональные риски, сложная система оформления прав на землю, бюрократизация местных органов власти и неопределенность регуляторных процедур. У немецкой сети Metro Cash&Carry постоянно были проблемы с региональной властью, которые приходилось решать даже на президентском уровне.
Иностранные ритейлоры – представители непродовольственной и смешанной группы товаров могут рассчитывать на успех. У них на руках такие козыри, как большие скидки, опыт работы по новым торговым технологиям и умение организовать эффективную сервисную поддержку. Крупнейшая европейская сеть по продаже стройматериалов Praktiker AG, которая является подразделением немецкой Metro, уже заявила о намерениях до 2008г. создать в Украине 7 магазинов, строительство которых стоит – $100-140 млн.
Отечественные ритейлоры с опасением жесткой конкуренции ожидают анонсированный выход на рынок других иностранных сетей: немецких – Media Markt, KarstadtQuelle AG, Kaufhoff и OBI; американского Wall Mart, испанской ZARA, французских – Carrefour, Tati и Auchan; шведских ИКЕА и H&M; норвежской Dressman и других. Британская Dixons Group уже подписала договор о приобретении до 2011г. контрольного пакета акций российской компании “Эльдорадо” (которая контролирует 18,3% киевского рынка электроники и бытовой техники). Мощная австрийская компания Immoeast Immobilien Anlagen AG (которая владеет 102 коммерческими объектами в Восточной Европе общей площадью 1,3 млн.кв.м.) с целью выхода на украинский рынок планирует провести рекордную для Венской биржи эмиссию акций на сумму – 3 млрд. евро. А иорданская компания Universal Star Co два месяца назад продала киевский торговый центр “Пирамида” площадью 16,700 кв.м. лондонским инвестиционным компаниям 1849 PLC и Real Estate Advisors за $25 млн.