Продолжение следует
Примеры не заставили себя долго ждать. Не так давно в Киеве работниками Государственной службы по борьбе с экономическими преступлениями Министерства внутренних дел разоблачена еще одна строительно-финансовая афера. Как сообщили в Департаменте по связям с общественностью МВД, должностные лица двух обществ с ограниченной ответственностью во время реализации квартир в доме по ул.Княжий Затон скрыли от покупателей информацию о том, что заказчик строительства (одно из ООО), не получил согласования проектной документации, не имеет разрешения на строительство и может утратить право выступать заказчиком этого строительства. В дальнейшем они вместо квартир реализовывали облигации указанного общества, что в условиях украинского финансового рынка означает высокую достоверность невыполнения заемщиком данного долгового обязательства. Таким образом, должностные лица своими действиями могли незаконно завладеть денежными средствами граждан в сумме свыше 50 млн. грн.
О «строительных пирамидах» известно и в Днепропетровске, и в Харькове. На вопрос, возможно ли повторение пирамид вроде «Элита-центра», президент ХК «Киевгорстрой» Владимир Поляченко ответил коротко: «Возможно. До тех пор, пока не будет контролироваться выполнение профильного законодательства».
Закон
С начала 2004 г. заключение инвестдоговоров было запрещено Законом «Об особенностях привлечения средств физических и юридических лиц». Однако другой Закон – «Об инвестиционной деятельности» – оставил мошенникам лазейку. Только в декабре 2005 г. была поставлена законодательная точка в данной форме привлечения средств населения. Александр Бондаренко, президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины, корень зла видит в том, что заключали инвестдоговора вместо того, чтобы выяснить, почему не созданы фонды финансирования строительства. Так как это по закону прописано.
Они отслеживают, куда уходят деньги. «Рецепт на будущее всем остальным один, – говорит он. – Есть закон, по которому четко прописано, каким образом должно идти финансирование, вкладывание денег в строительство жилья, вот в соответствии с этим законом и требуйте у строителя все бумаги и заключайте договор не напрямую со строителем, а в строгом соответствии с законом».
В.Поляченко говорит, что все дело в методологии. Кто действует в соответствии с Законом «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», или как его еще называют, законом о фондах финансирования строительства, тот может быть спокоен. Но так ли это?
На начало этого года, по данным Госфинуслуг, право на создание фондов имели 55 внесенных в госреестр финансовых компаний. Из них непосредственно созданием фондов занялись 26. Только вот фигурировали на рынке созданные лишь за прошлый год почти 70 ФФС. А главное – имея дело с фондом, граждане в случае нарушения их потребительских прав уже не могут напрямую обращать взыскания к застройщику.
Возможность лазейки для нечистых на руку дельцов видят специалисты и в том, что фонды имеют право финансировать сразу несколько объектов. Это может привести к перебрасыванию денег с одного объекта на другой и, в конечном итоге, к тому, что на последний объект денег не останется. Так что, покупая недостроенное жилье даже по этой схеме, тоже можно остаться ни с чем.
Экономика
В последние годы крупное мошенничество на столичном строительном рынке не наблюдалось по очень простой причине – строить в Киеве было выгодно. Зачем прятаться от Интерпола и проводить дальнейшую жизнь в бегах, если деньги можно заработать законными методами? Проблемы возникали разве что со сроками введения жилья.
Сейчас ситуация изменилась. Как сказал председатель профильного комитета Верховной Рады Валерий Пустовойтенко, люди должны знать правду. На те деньги, на которые им обещали построить жилье, в нынешнем году строить будет нельзя. Причина – подорожание газа. Подобное мнение и у А.Бондаренко. Выросли цены на металл, на другие стройматериалы. А газ поднимается в цене – надо повышать зарплату рабочим. Плюс начисления на начисления. Плюс инфляционная компонента. Значит, стоимость строительства возрастет. И немало. И, возможно, тем, кто обещал построить дешево, будет проще скрыться с деньгами, чем объясняться с частными инвесторами.
С 1 января нынешнего года вступили в силу строительные нормы, согласно которым 1 кв. м не может стоить дороже 3 075 грн. В то же время на рынке недвижимости цены превышают эту отметку в 2-3 и больше раза. Анатолий Беркута, первый заместитель министра строительства и архитектуры, говорит, что за эти деньги можно и нужно сооружать жилые 9-этажные кирпичные или панельные дома при условиях строительства в несложных геологических условиях и с применением исключительно отечественных стройматериалов.
Кстати, о материалах. За семь лет тонна арматуры подорожала с 735 грн до 2775 грн, металлопрокат – с 820 грн до 3200 грн, цемент – с 62 грн до 297 грн за тонну. Собственно, не осталось ничего, что бы не поднялось в цене. В цене «сидит» не только стоимость возведения жилья, но и земли, долевого участия города, проекта, банковских и девелоперских услуг. Стоимость самих строительных работ в общей себестоимости не более 50%.
Одна из основных трат – выполнение технических условий инженерных служб города, т.е. строительство магистральных сетей. В застроенной части города практически нет свободных мощностей инженерных коммуникаций. Каждое новое сооружение требует прокладки или перекладки больших или малых объемов инженерных сетей. Для новых домов и микрорайонов проблема еще более сложная: все коммуникации необходимо прокладывать заново. В среднем затраты на строительство внеквартирных инженерных коммуникаций составляют 4-5% от стоимости возведения здания.
Сегодня в городе практически нет готовых участков под строительство. Под словом «готовые» подразумеваются такие участки, которые не требуют дополнительных затрат, связанных с отселением жителей из участка застройки, инженерной подготовки территорий (все участки Левобережья требуют гидронамыва или завоза грунта), а также дополнительного благоустройства внутриквартального пространства. Размеры таких трат индивидуальны для каждого дома, но не менее 4-5% от стоимости возведения здания. Если же присутствует и отселение частного сектора, и гидронамыв, то и все 8-10%.
Обязательно отчисление 5% построенного жилья в районах массовой застройки для обеспечения малоимущих и социально незащищенных граждан жильем. Еще 2% направляется на служебное жильё. «Правила застройки г. Киева» требуют обеспечения социальной инфраструктуры, т.е. строительства детсадов, школ, соцкультобъектов. Так что ожидать дешевое жилье вряд ли приходится.