О том, что на строительном рынке столицы царит неразбериха, говорили не один день. Строители жаловались, что трудно работать, банкиры сетовали на высокие риски, риелторы не могли объяснить, почему так росли цены. Гром грянул как всегда неожиданно. Внимание общественности было приковано к политическим событиям от выборов до выборов, а также умело отвлекалось на акции протеста вокруг строительства немалой части объектов. В это время кое-кто ловил рыбку в мутной воде.
Сейчас разные эксперты выдвигают свои версии относительно причин махинации с «Элит-Центром». Возможно, истина где-то посредине. А еще данный кризис, может быть, даже к лучшему – это и возможность что-то изменить.
История мошенничества
Напомним, группа компаний “Элита-Центр” заключала договоры с гражданами о долевом участии в строительстве ряда жилых объектов в Киеве. Однако строительство не велось. Установлены факты двойного, а также тройного оформления договоров долевого участия в строительстве одних и тех же квартир. Сумма причиненных убытков оценивается более чем в 400 млн.грн., количество пострадавших – свыше 1,5 тыс. человек. Руководители компаний находятся в розыске. Подольским РУ ГУ МВД Украины в г.Киеве 7 февраля возбуждено уголовное дело по факту мошенничества.
Эксперты рынка недвижимости полагают, что объемы предполагаемого жилья – 7% от всего количества нового жилья в столице – могут повлиять на ситуацию на первичном рынке. Городские власти как могут открещиваются от мошенников. По крайней мере, городской голова заявил, что в течение последних десяти лет земля этим компаниям не выделялась.
Почему люди идут на покупку жилья на стадии котлована – известно. Тогда оно стоит значительно дешевле, чем в готовом доме. Но и риски значительно больше. Дом могут сдать не вовремя, или не построить вовсе. Как в данном случае. Мы же попытались собрать мнения строителей, банкиров и риелторов по поводу скандала с «Элита-центр». Вот они.
Строители
Пионер строительства жилья на средства населения – холдинговая компания «Киевгорстрой» еще до скандала заявляла, что отказывается от некоторых проектов, потому что не хочет участвовать в теневых схемах. Это должно было насторожить и всех причастных к рынку, и органы власти.
Владимир Поляченко, президент ХК «Киевгорстрой» считает, что виной всему – структуры, которые начали приходить на рынок и которые рассматривают эту деятельность как источник быстрой и значительной прибыли. Они получают земельные участки, а потом перепродают. Сегодня приходится работать на площадках спекулятивного вторичного рынка, который, к сожалению, только появился, говорит В.Поляченко.
Напомним, еще летом главный архитектор города Василий Присяжнюк заявил, что свободной земли для строительства в Киеве нет. Тем не менее, по данным столичной мэрии, земли под строительство уже выделено столько, что работы хватит на 8-10 лет вперед.
Банкиры
Исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации Антон Сергеев говорит, что это еще раз подтверждает, что надо упорядочить строительный рынок. Сейчас он находится в довольно хаотичном состоянии. И скандал, связанный с “Элита-центр”, лишний раз подтверждает, насколько незащищены инвесторы, в данном случае – украинские граждане. Банки весьма неохотно выдают кредиты под “будущее строительство”. Другое дело – банки, связанные с девелоперскими структурами.
Тем не менее, для банков это также весьма рискованно. К примеру, одной из причин финансовых трудностей “Интерконтинентбанка” в прошлом году можно назвать именно кредитование своих же девелоперовских структур.
Риелторы
Александр Бондаренко, президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины, говорит: «От мошенничества, к сожалению, никто не застрахован. Нужно обращаться к профессионалам. Собака зарыта там в одном месте: заключали инвестдоговора вместо того, чтобы выяснить, почему не созданы фонды финансирования строительства. Так как это по закону прописано. И фонды финансирования строительства, в законе об этом четко сказано, как раз и стоят на страже интересов частного инвестора. Потому что они, получив деньги, направляют их не на оффшор, а только на завод по производству цемента, кирпича, в «Криворожсталь» на закупку арматуры, строителям – на проведение строительно-монтажных работ и на зарплату.
Они отслеживают, куда уходят деньги. Рецепт на будущее всем остальным один: есть закон, по которому четко прописано, каким образом должно идти финансирование, вкладывание денег в строительство жилья, вот в соответствии с этим законом и требуйте у строителя все эти бумаги и заключайте договор не на прямую со строителем, а в строгом соответствии с законом».
Вот список документов, которые должен увидеть частный инвестор, прежде чем он заключит договор:
– Договор на аренду земли;
– Строительный паспорт;
– Договор ипотеки между застройщиком и Фондом финансирования строительства;
– Лицензия на право осуществления строительства;
– Лицензия на право осуществления финансовых услуг;
– Соглашения не строительство между застройщиком и ФФС;
– Договор уступки имущественных прав на сооружаемую недвижимость между застройщиком и ФФС;
– Договор между инвестором и ФФС;
– Договор об участии инвестора (доверителя фонда) в ФФС.
И желательно также страховать финансовые риски.
Кроме этого, специалисты по недвижимости советуют никоим образом не соглашаться на договор о долевом участии в строительстве. В нем предусмотрено равное партнерство инвестора и застройщика, следовательно, равная ответственность при проблемах со строительством. На практике это может означать, что вам годами придется ждать своей квартиры.
В любом случае, доверять можно известной строительной компании (кстати, это касается и качества возводимого жилья). Если же вам предстоит иметь дело с малоизвестной компанией, лучше посоветоваться с юристами или риелторами. Кстати, при покупке квартиры консультироваться придется не раз, а делать это желательно с людьми незаинтересованными (личный брокер не в счет). Консультации и в агентствах недвижимости, и в юридических фирмах дают охотно. Следует обратить внимание на наличие в инвестиционном договоре пункта о неустойке при просрочке сдачи объекта. Хотя обычно она составляет мизерную сумму. А еще хорошо бы показать договор опытному юристу.
Послесловие
Все сказанное выше вряд ли утешит пострадавших инвесторов – после боя кулаками не машут. Министр внутренних дел Юрий Луценко уже заявил, что деньги вывезены за пределы страны и вряд ли будут возвращены вкладчикам. Александр Бондаренко более оптимистичен. Он говорит, что существует масса механизмов возврата денег. Было бы политическое желание это делать.