В июле индекс стоимости киевской недвижимости показал рекордное снижение за последние девять месяцев (-1,7%). Одновременно оказался побит антирекорд предыдущего месяца по спаду деловой активности за все время наблюдений. Нынешнюю ситуацию можно охарактеризовать как глубокий системный кризис, при котором осуществляется крайне мало сделок.
Индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева:
– при подсчете в долларах 1583$/кв.м. (-1,7% );
– при подсчете в гривнах 12495грн/кв.м (-2,1% ).
Индекс ценового ожидания (в долларах): -1,6% в месяц (-1,0% ).
Индекс доходности -0,2 банк./деп. (-0,1 банк./деп.)
Индексы аренды жилья:
– в целом по Киеву: 97,0грн/кв.м
– жилье эконом класса: 85,1грн/кв.м
– жилье бизнес класса: 121,3грн/кв.м
– элитное жилье: 211,9грн/кв.м
Цены предложений киевской недвижимости хоть и снижаются, но все еще слишком высоки. Киевская недвижимость переоценена; цены не соответствуют ни покупательной возможности подавляющего большинства граждан, ни уровню жилья.
Существенно снизили деловую активность изменения в законодательстве и нормативных актах. Не успел рынок адаптироваться к переходу от «справок-характеристик» к «выпискам из реестра прав собственности на недвижимое имущество», как на очереди закон «О предотвращении и противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, или финансировании терроризма». Его принятие является требованием международных организаций, но толкование и практическая реализация во многом зависят от политической воли украинских властей. Хотя в Госкомфинмониторинге утверждают, что отслеживать уклонения «простых граждан» от уплаты налогов – не их задача, но участники рынка не в восторге от нововведения и необходимости посредникам сообщать о сделках купли-продажи недвижимости, когда участники вызывают у них подозрения.
Заметим, что данная редакция закона является компромиссной и принята с учетом доводов АСНУ. Предыдущая редакция обязывала посредников информировать Госкомфинмониторинг обо всех сделках на сумму свыше 400 тыс. грн. Теперь – лишь о подозрительных.
Правда, в любом случае посредник, который планирует проводить сделки на сумму 400 тыс. грн., должен зарегистрироваться в Госкомфинмониторинге. За это он получит право официально обращаться за информацией в органы власти. И органы власти обязаны будут предоставлять посредникам информацию, необходимую для их деятельности (а это весьма существенный шаг на пути к цивилизованному рынку).
Еще одна очень важная причина сокращения количества сделок заключается в изменении отношения людей к киевской недвижимости. Тяга украинцев в столицу по-прежнему высока. Но, в отличие от представителей старших поколений, молодые люди меньше озабочены проблемами создания своего «семейного гнезда». Многие из них рассматривают аренду жилья и переезды из квартиры в квартиру как вполне приемлемую альтернативу на ближайшие десятилетия. Подобные устремления проявляются уже давно. Но в последнее время они стали популярными в среде людей, имеющих достаточные деньги для приобретения киевского жилья.
В СМИ и на интернет-форумах обычно ссылаются на опыт Германии, где многие семьи живут в арендованных квартирах всю жизнь. Но авторы подобных публикаций не учитывают, что в Германии (да и во многих других странах) свои традиции и законы, связанные с арендой. Там договор аренды жилья рассматривают как нечто устоявшееся, фундаментальное, ориентированное на многие годы; он защищен традициями и государством. В Украине это нередко сомнительная в юридическом плане договоренность на ближайшие месяцы (в лучшем случае, на год-два).
Цены спроса и предложения киевской недвижимости нередко отличаются в разы разными подходами потенциальных продавцов и покупателей. Потенциальные продавцы, как правило, старше покупателей. Для большинства продавцов их квартира – «стратегический товар», итог десятилетий работы на государство. Отсюда и подход к ценообразованию: «квартира в Киеве – это плата за 20 и более лет работы всех трудоспособных членов семьи».
В среде потенциальных покупателей все более явно проявляются иные подходы. Суть их в том, что квартира в Киеве – это примерно такой же товар, как и все остальное. И цену на него можно определять на основе аналогий. Например, ориентируясь на доходы и стоимость квартир в странах Западной Европы, делать выводы о том, сколько аналогичные квартиры должны стоить в Киеве.
Говоря о системном кризисе на рынке жилья, необходимо отметить и положительные факты. Определенная часть потенциальных покупателей, потерявших интерес ко вторичному рынку жилья, переориентируются на квартиры в уже сданных новостройках. Тем более, что сегодня в некоторых из них цены в 1,5 раза ниже, чем аналогичные предложения на вторичном рынке.
Такая ситуация абсурдна и не может длиться вечно: если застройщик решает продавать недвижимость по такой цене, это должно стать сильным толчком для продавцов старых квартир. Снижение же цен на вторичном рынке наверняка приведет к дальнейшему снижению цен в новостройках.
Статистические данные цен продаж, цен предложения, а также индексы стоимости жилья Киева представлены ниже. Основная первичная информация была предоставлена АН «Планета Оболонь».
Статистика цен продаж
Данные о ценах продаж квартир на вторичном рынке Киева приведены в таблице и на графиках. Анализируя их, необходимо учитывать, что статистика цен продаж построена на основе очень ограниченного количества сделок; потому ее необходимо воспринимать лишь как преломление процессов на киевском рынке недвижимости через эти конкретные сделки.
Статистические данные цен реальных продаж на вторичном рынке Киева | |||||||||||
Сделки «Планеты Оболонь» | Все сделки, о которых имеется достаточно полная и проверенная информация | ||||||||||
Февраль 2010 | Март 2010 | Апрель 2010 | Май 2010 | Июнь 2010 | Июль 2010 | Февраль 2010 | Март 2010 | Апрель 2010 | Май 2010 | Июнь 2010 | Июль 2010 |
Средняя цена продажи (в долларах за квадратный метр) | |||||||||||
1923 | 2042 | 1965 | 1639 | 1891 | 1704 | 1780 | 1851 | 1938 | 1712 | 1809 | 1575 |
Средняя цена предложения аналогичных квартир (в долларах за квадратный метр) | |||||||||||
2261 | 2235 | 2199 | 1904 | 2165 | 2058 | 2057 | 2103 | 2208 | 2003 | 2114 | 1922 |
Средняя цена продажи (в гривнах за квадратный метр) | |||||||||||
15508 | 16278 | 15546 | 12994 | 14988 | 13450 | 14354 | 14756 | 15332 | 13573 | 14338 | 12432 |
Средняя цена предложения аналогичных квартир (в гривнах за квадратный метр) | |||||||||||
18233 | 17817 | 17397 | 15095 | 17160 | 16245 | 17048 | 16765 | 17468 | 15879 | 16756 | 15171 |
Отличие цены продажи от цены предложения аналогичных квартир | |||||||||||
-14,9% | -8,6 | -10,6% | -13,9% | -12,7% | -17,2% | -15,8% | -12,0% | -12,2% | -14,5% | -14,4% | -18,1% |
При определении статистики цен продаж мы использовали данные по сделкам «Планеты Оболонь», а также данные по всем известным нам сделкам. Это позволило расширить количество анализируемых квартир примерно в 3,5 раза.
Разница между ценами продаж, указанными на графиках и в таблице, объясняется тем, что в таблице указаны средние цены проданных квартир без учета района, типа дома и количества комнат, а на графиках – динамика изменения цен продаж после приведения параметров квартир к усредненным и сглаживания кривых.
В июле средняя стоимость кв. м в проданных квартирах составила:
– $1704 (13 450 грн.) по сделкам «Планеты Оболонь»;
– $1575 (12432 грн.) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.
После приведения параметров квартир к усредненным, средняя стоимость кв. м в проданных квартирах составила:
– $1690 (13 340 грн.) по сделкам «Планеты Оболонь»;
– $1676 (13 229 грн.) по всем сделкам, о которых есть достаточно полная и проверенная информация.
Разница между ценами продаж и усредненными ценами предложений на аналогичные квартиры выросла до 17-18% (в июне эта разница была на уровне 13-14%).
Индекс стоимости жилья Киева
Индекс стоимости рассчитывается на основе актуальной базы «Планеты Оболонь» (т. е. на основе цен предложений), но учитывает также цены продаж, размеры торгов и динамику их изменения в предыдущие периоды. За последний месяц индекс стоимости жилья Киева:
– при подсчете в долларах снизился на 1,7%;
– при подсчете в гривнах снизился на 2,1%.
Статистика цен предложений в долларах США
За период с 01.07.2010 по 01.08.2010 усредненная цена предложений (в долларах за кв. м) снизилась на 1,6%.
В зависимости от количества комнат, усредненная цена предложений изменилась следующим образом:
– в однокомнатных квартирах снизилась на 1,5%;
– в двухкомнатных квартирах снизилась на 1,8%;
– в трехкомнатных квартирах снизилась на 0,7%;
– в многокомнатных квартирах снизилась на 3,1%.
Изменения усредненных цен предложений по типам жилья приведены в таблице
Тип жилья | Однокомнатные | Двухкомнатные | Трехкомнатные | Многокомнатные | |||||
Цена в $ за м2 | Изменение в % | Цена в $ за м2 | Изменение в % | Цена в $ за м2 | Изменение в % | Цена в $ за м2 | Изменение в % | ||
Дореволюционные | 01.07.2010 | 3301 | + 8.63 | 3845 | – 0.05 | 3841 | – 1.20 | 4464 | – 6.45 |
01.08.2010 | 3586 | 3843 | 3795 | 4176 | |||||
Сталинки | 01.07.2010 | 2372 | – 4.09 | 2896 | – 2.21 | 2877 | – 0.76 | 3431 | + 8.63 |
01.08.2010 | 2275 | 2832 | 2855 | 3727 | |||||
Старая панель | 01.07.2010 | 1928 | + 0.57 | 1736 | – 0.12 | 1701 | – 1.88 | 1876 | – 14.13 |
01.08.2010 | 1939 | 1734 | 1669 | 1611 | |||||
Старый кирпич | 01.07.2010 | 2000 | – 1.05 | 1915 | – 1.72 | 1971 | – 1.27 | 2383 | + 12.42 |
01.08.2010 | 1979 | 1882 | 1946 | 2679 | |||||
Типовая панель | 01.07.2010 | 1899 | – 0.37 | 1814 | – 1.10 | 1701 | – 1.00 | 1750 | – 4.51 |
01.08.2010 | 1892 | 1794 | 1684 | 1671 | |||||
Украинская панель | 01.07.2010 | 1675 | – 1.67 | 1618 | – 5.62 | 1467 | + 4.91 | 1764 | – 1.19 |
01.08.2010 | 1647 | 1527 | 1539 | 1743 | |||||
Украинский кирпич | 01.07.2010 | 2026 | – 6.47 | 2233 | – 4.16 | 2236 | – 2.50 | 3031 | – 0.79 |
01.08.2010 | 1895 | 2140 | 2180 | 3007 | |||||
Улучшенная типовая панель | 01.07.2010 | 1743 | – 2.01 | 1623 | – 1.60 | 1623 | – 0.06 | 1677 | – 0.24 |
01.08.2010 | 1708 | 1597 | 1622 | 1673 | |||||
Улучшенный кирпич | 01.07.2010 | 2010 | – 3.23 | 2150 | – 2.98 | 2276 | – 1.63 | 1989 | – 0.75 |
01.08.2010 | 1945 | 2086 | 2239 | 1974 | |||||
Соотношение цен спроса и предложения
Ниже представлены графики индексов спроса покупателей на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры эконом-класса. При определении этих индексов мы ориентировались на заявки, которые плотно сгруппированы в нижнем диапазоне ценовой шкалы, предполагая, что именно они являются наиболее характерными для жилья эконом-класса. Такой подход обусловлен тем, что распределение заявок на приобретение квартир бизнес-класса достаточно размыто по ценовой шкале и там намного сложнее определять индекс спроса покупателей.
Информативность любого индекса спроса покупателей не высока. Далеко не всегда ясно, какие именно цены указаны в заявках: наиболее приемлемые для покупателей или максимально допустимые. Не всегда конкретизируются метражи квартир, типы домов, районы. Кроме того, крайне сложно определить актуальность и достоверность заявок. С учетом всего этого и нужно анализировать графики индексов спроса покупателей и цен предложений, отражающие не столько объективную реальность, сколько намерения сторон.
Как следует из приведенных графиков, цены спроса на квартиры эконом-класса существенно ниже цен предложений. И это говорит о том, что стагнация рынка продолжится.
Прогноз на август
Полагаем, что существенных изменений сложившихся тенденций в августе не произойдет. Рынок этим летом фактически уснул, и вряд ли в августе произойдет нечто такое, что его разбудит. Ведь конец лета – период массовых отпусков. Не способствует росту деловой активности и жара.
Снижение цен наверняка будет продолжаться, причем скорость снижения, вполне возможно, возрастет. Но ожидать обвала цен в ближайшем будущем не стоит. Несмотря на системный кризис, к серьезным ценовым изменениям рынок пока не готов.