С начала текущего года ставки по валютным ипотечным кредитам снизились на 0,4-0,7%, средняя гривневая ставка опустилась с 16,76% до 15,82% годовых. По мнению экспертов, те заемщики, которые брали несколько лет назад кредиты под 18-20% годовых, вполне могут переоформить свой займ на актуальных условиях, то есть рефинансировать кредит.
За последние два-три года ставки в валюте снизились в среднем с 18-19% до 11-12% годовых в валюте, а сроки выросли с 10 до 25-30 лет (см. таблицу). Наиболее популярным стал ипотечный кредит на 15-16 лет. Разумеется, любой заемщик, взявший кредит несколько лет тому назад, сейчас хочет возвращать его уже по сегодняшнимставкам, а не по тем, которые были ранее. Для этого и существуют программы перекредитования (на профессиональном языке получение ссуды на погашение действующего ипотечного кредита с переоформлением залога на квартиру называется рефинансированием.— Авт.). Их суть в том, что клиенту просто выдается новыйкредит, а точнее — переоформляется старый, но уже на новых условиях.
По сути, заемщик берет кредит в новом банке для того, чтобы погаситьсвою задолженность перед старым, и начинает расплачиваться со своим новым кредитором по новым процентным ставкам. Банки к таким заемщикам относятся лояльнее, потому что, во-первых, они уже проверены предыдущим кредитным учреждением, имеют позитивную кредитную историю, а во-вторых, уже проверен предмет залога, то есть сам объект недвижимости, под залог которого выдается кредит. Помимо прочего, при таком перекредитовании можно поменять валюту, в которой была взята ссуда
При этом у человека есть шанс сократить ежемесячные платежи за счет удлинения срока кредита и, возможно, снижения процентной ставки. Новая ставка может быть снижена на 2-3%, а размер кредита — доходить до 75-90% реальной стоимости жилья. Например, при рефинансировании кредита приразнице в 3% экономия за десять лет может составить около 20% суммы долга. Если говорить о конкретных цифрах, то при сумме долга $50 тыс. экономия клиентаот рефинансирования кредита на таких условиях превысит $10 тыс.
Тем не менее, как отмечают эксперты, клиенты просто не знают о существованииданной услуги. И сегодня в нашей стране доля кредитов, выданных с целью рефинансирования, составляет 1-3%, в то время как в западных странах рефинансирование составляет от 30 до 60% ипотечного портфеля банков. Правда, банкиры отмечают, что перекредитование имеет смысл, если срок кредита не менее 10 лет, а сумма — не менее $50 тыс.
В то же время специалисты не советуют сильно огорчаться тем, кто несколько лет назад брал дорогой по теперешним меркам кредит. Во-первых, стоимость квадратного метра в то время была существенно ниже и квартира за $100 тыс., из которых $50 тыс. были взяты в кредит под 16%, вконечном итоге обходилась в $180 тыс. Сегодня та же квартира, подорожавшая как минимум вдвое, потребует $100 тыс. собственных средств, и $100 тыс. — кредитных, которые даже при ставке 10% годовых суммарно выльются в $300 тыс.
Тем не менее, эксперты предостерегают заемщиков от принятия скоропалительных решений изменить банку. Во-первых, не стоит забывать, что при рефинансировании придется заново пройти всю процедуру получения кредита с соблюдением всех формальностей и оплатой комиссий (банки не рефинансируют кредиты на покупку недостроенного жилья!— Авт.). В частности, придется потратиться на переоценку недвижимости для получения страхового полиса (подробнее в статье «При рефинансировании страхователи несут убытки»).
Во-вторых, придется заплатить за оформление сделки и предоставление займа (как правило — 1% от суммы предоставляемого кредита) и за независимую оценку рыночной стоимости недвижимости. В совокупности все это удовольствие обойдется в сумму около $2 тыс., а в некоторых случаях может потянуть на 5% суммы нового кредита.
В-третьих, нужно знать, есть ли у родного банка штрафные санкции за досрочное погашение кредита. Правда, в последнее время у большинства банков они взимаются исключительно за досрочное погашение кредита в первые полгода-год с момента его получения или вообще отсутствуют.
В четвертых, расчет структуры ежемесячного платежа (тело кредита и процент по нему) в новом банке будет сделан заново. В подавляющем большинстве банков погашение ипотечного кредита происходит равными (аннуитетными) платежами и получается, что в первые месяцы заемщик в основном гасит проценты по кредиту, а сам долг начинает выплачивать ближе к середине срока. Так что в первые пару лет при длинном кредитовании в структуре ежемесячного платежа львиную долю занимает процент по кредиту. То есть при перекредитовании через несколько лет остаток долга практически не изменится. А в новом банке перерасчет ежемесячного платежа будет произведен с самого начала и снова в первое время подавляющую часть суммы будет составлять процент по кредиту, а не возврат основного долга. Так что каждые полгода бегать из банка в банк за низкими процентами, отдавать банку деньги за пользование кредитом можно до бесконечности.