Москва состоит почти из двух тысяч кварталов.
По информации ГУП «Управление перспективных застроек» (ГУП УПЗ), запланирована реконструкция 223 из них, занимающих территорию 1,6 тыс. га. Объемы возможного нового строительства на этих территориях могут составить более 5 млн кв. м. Городом уже сделаны предпроектные разработки для 130 кварталов, а 21 девелопером уже ведется работа. Часть кварталов инвесторы получили несколько лет назад по постановлениям правительства Москвы, а часть по новым правилам – на инвестиционных торгах. Как объяснил руководитель ГУП УПЗ Владимир Хайкин, в дальнейшем по решению мэра Москвы большинство кварталов будет реконструировано за счет бюджетных денег, что, по мнению городских властей, должно способствовать снижению цен на жилье.
Ниже приведен рейтинг крупнейших застройщиков кварталов в Москве. Все объекты были получены компаниями в ходе аукционов. Эта схема начала действовать в столице два года назад. Рейтинг не учитывает кварталы, которые были получены компаниями по старой схеме – без аукционов. Необходимо отметить, что в ближайшее время участников квартальной застройки станет больше.
По информации РБК daily, сейчас идет корректировка лотовой документации перед выставлением на аукцион еще трех кварталов: Дорогомилово, Можайский квартал 75 и Можайский квартал 71-72. Очевидно, это потребует изменений в условиях торгов. Когда по данным лотам состоятся тендеры, пока неизвестно. Предполагается, что участниками будут все те же активные игроки, среди которых ДСК-1, МОРЕ Плаза.
ДСК-1 (840-880 млн долл.)
Больше всего крупных площадок у ДСК-1. Начиная с 2004 года компания получила четыре площадки, выиграв несколько аукционов. Последний лот – четыре микрорайона в Хорошево-Мневниках – компания выиграла чуть больше месяца назад. Всего по инвестконтракту ДСК-1 должен будет возвести свыше 762 тыс. кв. м. Самая крупная из площадок, находящихся в активе ДСК-1, 115 мкр Кузьминок. На него приходится более половины от общего объема, свыше 405 тыс. кв. м.
Помимо этого ДСК-1 выиграл право на комплексную реконструкцию еще в трех районах. Так, в 73, 77, 79 и 80 мкр Хорошево-Мневников будет построено 152 тыс. кв. м. Для этого потребуется 180 млн долл. Свыше 111 тыс. кв. м ДСК-1 возведет в 7 мкр Нагатинского затона, что будет стоить 120-130 млн долл. В Ивановском мкр 40-52 планируется построить почти 94 тыс. кв. м жилья. Это обойдется в 100-120 млн долл. Общий объем инвестиций в четыре проекта может составить 840-880 млн долл.
СУ-155 (450 млн долл.)
Площадка в Щербинке (мкр 2-4), приобретенная СУ-155 в ноябре 2006 года, сходна по объемам с самым крупным инвестпроектом ДСК-1. Здесь планируется возвести 441 тыс. кв. м жилья. На аукционе СУ-155 предложила за лот около 14 млн долл., лишь ненамного превысив стартовую цену. Компания должна будет инвестировать в этот проект еще 450 млн долл.
«СА Девелопмент» (140 млн долл.)
Остальные застройщики кварталов серьезно отстают от ДСК-1 и СУ-155. Компания «СА Девелопмент», выигравшая в конце апреля 2007 года тендер на реконструкцию 1 мкр Северного Тушина, построит «всего» 124 тыс. кв. м жилья, вложив 140 млн долл. Причем, как отмечают аналитики, стоимость продажи «квадратов» в этом районе, наравне с Щербинкой СУ-155, самая низкая во всем рейтинге – приблизительно 3 тыс. долл. за 1 кв. м. Выиграть аукцион компании помог, по информации РБК daily, инвестконтракт с ФАУФИ (бывшее Росимущество) на застройку части территории в этом микрорайоне.
Корпорация ТЭН (120 млн долл.)
На аукционе в январе 2006 года корпорация ТЭН, принадлежащая трем братьям Гутновым с партнерами, предложила за Рязанский мкр 126 сумму, в пять раз превысившую стартовую цену, – 1 млн долл. Компания уже построила здание префектуры Юго-Восточного округа. Корпорация ТЭН более известна в Москве как строитель торговых центров. Запланированное строительство в Рязанском мкр – более 102 тыс. кв. м жилых помещений – будет стоить 120 млн долл. По подсчетам аналитиков «МИЭЛЬ-Новостройки», цена 1 кв. м в этом районе составляет 3,5 тыс. долл. Таким образом, при условии реализации всего объема жилья по рыночной цене, Корпорация ТЭН, может получить почти в три раза больше, чем затрачено на проект, – около 357 млн долл.
«М.О.Р.Е.-Плаза» (100-120 млн долл.)
Площадка в Можайском районе, включающая три микрорайона, стала третьим лотом, ушедшим с торгов чуть более месяца назад – вместе с Хорошево-Мневниками и Северным Тушино. Конечная цена превысила стартовую всего на один шаг и составила 710 млн руб. (около 27,5 млн долл.). Участок, впрочем, имеет много обременений, что и объясняет низкую активность инвесторов. Всего в рамках инвестпроекта планируется возвести 93 тыс. 250 кв. м жилья. Реализация инвестпроекта потребует от победителя торгов еще 100-120 млн долл.
СУ-197 (90-100 млн долл.)
Два микрорайона в Северном Измайлове ушли с аукциона в октябре 2005 года к СУ-197. Компания заплатила за участки, на которых планируется построить более 79 тыс. кв. м, 400 тыс. долл. Объем инвестиций должен составить 90-100 млн долл. Площадки в Северном Измайлове ценятся высоко: стоимость 1 кв. м в этом районе 3,8 тыс. долл.
«Гарантжилстрой» (75-85 млн долл.)
В районе Бирюлево-Западное, мкр 1 будет построено 72,5 тыс. кв. м. Этот лот был приобретен неизвестной компанией «Гарантжилстрой», по некоторым сведениям, близкой к компании «Декра», за внушительную для 2005 года сумму в 4,5 млн долл. При этом стоимость кв. м здесь сравнительно невысока – 3,2-3,5 тыс. долл. Однако и при такой цене планирующийся объем жилья может быть продан за 253,8 млн долл. А затраты инвестора ограничатся ценой лота и еще 75-85 млн долл. – именно столько будет стоить реализация проекта.
МТЗ «Рубин» (80 млн долл.)
Завод «Рубин» в ноябре 2006 года в ходе аукциона получил права на комплексную реконструкцию мкр 3-3А в Академическом районе. До 2010 года планируется возвести 56 тыс. 750 кв. м, на что, по оценкам аналитиков, должно быть потрачено около 80 млн долл. «Рубин» приобрел площадку по цене, почти в пять раз превысившей стартовую, но район того стоил: сейчас средняя стоимость 1 кв. м в нем равняется 5 тыс. долл.
ООО «Информ маркет» (50-60 млн долл.)
В 31-34 мкр Кунцева ООО «Информ маркет» по инвестиционному контракту до 2010 года возведет чуть более 39 тыс. кв. м жилья. Компания «засветилась» только как победитель торгов по строительству жилого дома в Большом Строченовском переулке и комплексной реконструкции в Кунцеве. Площадки достались победителю торгов за 13 млн 550 тыс. долл. Реализация проекта будет стоить 50-60 млн долл., отмечают в исследовательском центре «МИЭЛЬ-Новостройки». Цена продажи кв. метра в этом районе составляет сейчас 4,5 тыс. долл. Таким образом, продажа всего жилья на рынке принесет инвестору 176,5 млн долл.
ЗОВ (40-50 млн долл.)
Меньше всего досталось ЗОВ, названному в честь учредителя компании – Зотовой Ольги Викторовны. В апреле 2006 года ЗОВ получил право на полную реконструкцию микрорайона «К» в Даниловском районе. Компания выиграла тендер, предложив сумму, в 18 раз превысившую номинал: торги начинались с 200 тыс. долл., а завершились на 3,6 млн долл. В ближайшие три года здесь должно быть построено 24,2 тыс. кв. м, на что, по оценкам «МИЭЛЬ-Новостройки», уйдет 40-50 млн долл. От реализации жилых площадей ЗОВ может получить около 92 млн долл. – 1 кв. м в Даниловском районе оценивается в 3,8 тыс. долл.
Над рейтингом работали: Наталья Копейченко, Ольга Сичкарь
Оценки стоимости инвестпроектов были сделаны руководителем исследовательского центра компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Борисом Флексером специально для РБК daily. Они не учитывают всех особенностей площадок, в том числе наличия правоустанавливающей документации, обременения и пр.
7.06.2007, РБКdaily