Киевское жилье стремительно дорожает. Любое: любого типа, класса и метража. Но особо быстрыми темпами дорожает самое невзыскательное жилье. Цена квадратного метра в малогабаритных старых панельках растет куда быстрее, чем в новых “термодомах” с металлопластиковыми окнами и просторными парадными.
И это притом, что в таких панельках зимой холодно, летом жарко, лестницы узкие, парадные и мусорные баки под окнами, мягко говоря, попахивают.
Смотришь на графики роста цен на “старую панель” и “старый кирпич”, и ощущаешь их некую сюрреалистичность. В том плане, что, хотя графики и отражают современные реалии, но какие-то они “не от мира сего”. Ибо доходы большинства нынешних и будущих обитателей подобного жилья почти несоизмеримы с ценами.
И подобное мнение весьма распространено. Не зря посетители форумов по недвижимости рядом со словом “цены” нередко ставят эпитеты типа “бешенные” и “сумасшедшие”.
Цены может и сумасшедшие… А вот покупатели хрущевок и гостинок, судя по всему, люди достаточно прагматичные. Им нужны не “квадратные метры”, а любая крыша над головой. Чтоб было где переночевать и привести себя в порядок перед работой (или после неё)… Чтоб был плацдарм для карьерного роста в столичном граде Киеве… А малогабаритные хрущевки все-таки дешевле, чем более просторные квартиры.
Так какой же все-таки выход?
Строить целые массивы гостинок? Или микрогостинок, в которых даже и кухонек-то нет?
В общем-то, это какой-то выход… Для многих приезжих… Да и киевлян тоже…
Но подходит ли он Киеву?
Пять-десять гостинок на массиве – это, может, и нормально. Но представьте целый микрорайон, тесно застроенный подобными домами. Каково там будет жить через несколько лет, а то и десятилетий? Все ли сумеют адаптироваться в подобном муравейнике? Прежде всего, психологически. Ведь помимо тесноты, на многих жильцов будет давить груз задолженности по кредитам, взятым для покупки этих “хором”.
И, тем не менее, по такому пути давно уже идут многие зарубежные города. Возводят районы, сплошь застроенные домами с тесными однокомнатными квартирами, часто даже без кухни и прихожей. И нередко получают типичные гетто, даже вход в которые небезопасен.
Есть у нас и собственный опыт массового возведения и использования дешевого жилья. Это и хрущевки, и гостинки, и общежития, и «рабочие поселки», застроенные малоэтажными домами. А многим нашим соотечественникам и в «семейных бараках» довелось помногу лет пожить (уж извините за подобные параллели, но из песни слов не выкинешь: взялись рассуждать о дешевом общедоступном жилье – значит весь накопленный опыт поднять нужно. Естественно, памятуя, что на дворе – двадцать первый век, а Киев – столица большого европейского государства, прекрасный город с древней историей).
Данная статья вовсе не претендует на то, чтобы дать убедительные и полные ответы на вопросы, вынесенные в заголовок. Цель её иная: попытаться привлечь внимание всех (и киевлян, и приезжих, и властей, и инвесторов…) к этим вопросам. Поскольку спрятаться от них, уйти, проигнорировать не удастся. Обществу нужно понимание сути проблем, заблаговременный анализ плюсов, минусов, подводных течений и камней, так или иначе связанных с различными ответами.
Что, где и в каком количестве строить?
Из всех видов малогабаритного жилья наиболее наглядны для киевлян хрущевки и гостинки. Жили и живут в них очень многие. О плюсах и минусах знают практически всё. Другое дело, что пока далеко не все могут представить себе подобное жилье в двадцати и более этажных зданиях (земля-то дорожает, город устремляется вверх, и так, наверное, будет и дальше).
Альтернативой гостинкам могут быть минигостинки, напоминающие привычные всем отечественные гостиницы, с тесными двух- трехместными номерами. И этот вариант тоже неплохо бы проанализировать и обсудить.
Может, Киеву, действительно, следует начать массово строить дешевые «социальные» гостиницы, двухместный номер в которых стоил бы не дороже 600 гривен в месяц? С тем, чтобы жили там (годами) сотни тысяч приезжих, стремящихся найти в столице высокооплачиваемую работу и/или сделать карьеру. А также сотни тысяч киевлян, нуждающихся в улучшении квартирных условий. Меняешь место работы – меняешь гостиницу. Устаешь от одного микрорайона – за сутки переезжаешь в другой.
Какую-то часть подобных гостиниц можно было бы строить в самом городе. Но основную – за его пределами. В городках, расположенным вдоль автомобильных трасс и железных дорог. С тем, чтобы до ближайшей станции метро можно было бы добраться минут за 20-30. Поскольку 40 минут на электричке – это уже многовато.
Хотя… В Подмосковье многие именно так и ездят на работу.
О масштабах подобного строительства говорить пока преждевременно. Перспективы, конечно, нужно просчитывать заранее. Но жизнь, наверняка, внесет свои коррективы. Поэтому стоит начать, рассмотреть различные проекты, построить пару десятков домов, и посмотреть что выйдет.
Работы тут непочатый край. Если исходить из того, что в гостиницах на одного человека приходится метров 8 – 10 общей площади (вместе с коридорами, холлами и лифтами), а нужно расселить (по грубым прикидкам) порядка миллиона людей, то с окончательными расчетами можно не спешить. Поскольку для строителей это работа на многие годы. Им ведь и другое жилье нужно будет строить. И вряд ли стоит рассчитывать, что дешевое малогабаритное жильё будет для них наиболее приоритетным.
Источники финансирования строительства
Очень сложный вопрос: за чьи деньги строить? Учитывая, что жилье будет социальным (то есть, скорее всего, планово-убыточным), то рассчитывать на инвесторов вроде, как и не приходится. И, тем не менее, на них рассчитывать и можно, и нужно.
Во-первых, инвесторами могут быть сами будущие жильцы. Внести взнос за 10 – 20 метров могут многие. Да и кредиты с каждым годом всё более доступны.
Во-вторых, инвесторами могут быть работодатели. Иметь 80 – 100 метров служебного жилья для 8 – 10 своих сотрудников вполне приемлемый вариант для многих предпринимателей. Тем более что подобное жилье можно частично и с офисом совмещать. Компьютер с интернетом прямо рядом с кроватью… Рядом по коридору – коллеги. Время и деньги на транспорт тратить вообще не нужно. Чем не вариант?!
Кстати, подобный вариант во многих киевских общежитиях давно апробирован. Там, правда, редко когда офис непосредственно совмещается с жильем. Чаще жилые этажи перемежаются с офисными. Да и за рубежом попытки совместить офис (проектное бюро, лабораторию и т.д.) с жильем для сотрудников тоже далеко не редкость. Пять дней в неделю живут за стенкой от рабочего места, а уикэкенд – за двести километров рядом с семьей…
В-третьих, если в домах и дворах с «социальным жильем» строить многоярусные подземные паркинги, то инвесторами могут быть владельцы автомобилей. Правда, для этого подобные комплексы должны быть поближе к центру и транспортным развязкам. Ну, и естественно, отвечать всем правилам противопожарной и санитарной безопасности, Так ведь всё это давно уже всесторонне опробовано в мире. Особо Америк тут открывать не нужно.
Еще инвесторами могут быть владельцы магазинов, ресторанов, складов. Покупатели элитного жилья обычно неохотно идут на подобное соседство. В «социальном жилье» такое соседство вполне допустимо. Тем более что в гостиницах всегда были встроенные рестораны, магазины, склады. Театры, кинотеатры, спортивные залы, бассейны, залы игровых автоматов – там тоже не редкость.
Если подобным инвесторам отдать четыре этажа под землей для паркинга, да ещё первые три-четыре этажа под рестораны, магазины, спортивные залы, да еще этажей семь под офисы, да последние два-три этажа под творческие мастерские и рестораны… То промежуточные этажей 10-12 «социального жилья» вполне могут быть возведены «за бесплатно» (вернее, за счет дополнительных взносов инвесторов).
То есть, мы полагаем, что найти инвесторов, субсидирующих строительство социального жилья в самом Киеве, вполне можно. За городом – сделать это сложнее. Там часть финансовой нагрузки должны взять на себя городские власти, а также бюджет.
Хотя, с другой стороны, не совсем понятно, почему это бюджетные ассигнования необходимо сосредотачивать в достаточно благополучном Киеве, а не направлять на создание нормальных условий в других регионах. Только лишь потому, что огромные массы людей рвутся из регионов в Киев?
Короче, есть над чем думать и что обсуждать…
Вопросы, решение которых необходимо возложить на специалистов
Есть ряд вопросов, ответы на которые должны давать не общественность, а специалисты.
Прежде всего, это вопросы, связанные с энергосбережением. Проблемы с энергоресурсами обостряются с каждым годом. Перспективы в этом отношении, мягко говоря, огорчают. Сэкономленные сегодня деньги «малые», завтра обернутся потерями «большими». И не такие уж мы богатые, чтобы экономить на энергосберегающих окнах, внешних стенах, крышах, парадных.
Да, металлопластиковые окна с двухкамерными стеклопакетами (тройным остеклением) намного дороже привычных. Но ведь с точки зрения энергосбережения разница еще значительней. Качество теплоизоляции (равно как и качество инженерных коммуникаций) не должно быть предметом торгов и споров. Всё это прерогатива специалистов.
Именно специалисты (включая медиков и психологов) должны определять минимально допустимую степень звукоизоляции помещений, количество и размеры холлов, наличие общих игровых комнат для детей, общественных прачечных, других подсобных помещений. Понимая при этом, что, если жильё тесное, а люди живут скученно, то отсутствие всего этого существенно осложняет жизнь.
Отдельный вопрос: кто должен иметь преимущественное право на получение подобного жилья? И этот вопрос, наверное, самый сложный. Поэтому ответы тут необходимо искать всем обществом вместе.
[Domik.net, 22 июля 2005]