Строительство – дело тонкое.
Несмотря на то, что мы считаем себя чуть ли не гениальными зодчими, способными отгрохать дворец на зависть соседям, в этом процессе есть много нюансов, о которых знают не все. Естественно, мы не сможем рассказать обо всех особенностях строительства (нужно же что-то и профессионалам оставить), но постараемся остановиться на основных этапах возведения собственного загородного дома. Сегодня выбираем участок и проект.
Киев или пригород?
Перед выбором места для будущего дома ответьте себе на ряд вопросов. Где вы хотите жить, в городе или за ним? Как будет использоваться дом для круглогодичного проживания или только отдыха в летнее время? Останется ли у вас квартира в городе? Все эти варианты имеют как свои плюсы, так и минусы. Определите для себя основные параметры участка под будущий дом:
максимальная удаленность от метро (городской черты, места работы или собственной квартиры);
наличие инфраструктуры (магазин, аптека, школа, садик, общественный транспорт и т.д.);
удаленность от крупных автотрасс;
наличие рядом леса, реки или озера;
статус соседей;
экологическая чистота района;
минимальный размер участка.
Оговоримся сразу, найти в столице участок площадью более 6 соток очень сложно. Большинство из предлагаемых вариантов – садовые участки, выданные еще во времена развитого социализма, когда строить можно было “не выше”, копать “не глубже”, и все поголовно довольствовались четырьмя-шестью сотками. Город – не для тех, кто задыхается в “каменных джунглях”. Сложно в Киеве и с природой – участки возле озер и леса найти практически невозможно. Поэтому большинство выбирает пригород. Если же все вышеперечисленные “прелести городской жизни” являются для вас “плюсом”, то обратите внимание на Беличи, Борщаговку, Жуляны, Виноградарь, Ветряные Горы, Батыеву гору, Нивки, Святошин или Старую Дарницу.
Поиск участка за городом
Для начала изучите карту Киевской области – посмотрите, какие населенные пункты имеются в интересующем вас направлении. На выходные садитесь в машину и осмотрите все приглянувшиеся места. Делайте это без спешки, отмечая плюсы и минусы каждого из населенных пунктов. Затем возьмите газету бесплатных объявлений или издание, специализирующееся на недвижимости и выписывайте все подходящие для вас варианты. И вперед, на просмотры. При этом попробуйте расспросить местных жителей, возможно, найдется что-то дешевле. После первой поездки уже начинаешь соизмерять свои аппетиты со своими возможностями. Исключаешь наименее подходящие, останавливаясь на одном-двух вариантах.
Подземные камни
У любого участка могут оказаться недостатки, о которых хозяева ни за что не расскажут, а вы столкнетесь с ними в самый неподходящий момент. Первая проблема – уровень грунтовых вод. Купив участок летом или осенью, вы с удивлением обнаружите, что весной на участке стоит вода. Обязательно уточняйте этот нюанс у продавца и его соседей. Также прекрасная сухая проселочная дорога до участка весной и осенью может раскиснуть и превратиться в непроходимое болото, в этом случае к дому на машине не проехать, да и пешком будет идти сложно. – Узнайте у местных старожилов не находились ли на месте будущего дома склад химикатов или военных боеприпасов, – советует главный инженер проектов института “Киеворгстрой” Юрий Гаценко. – Разузнайте также о возможном наличии возле населенного пункта захоронений промышленных отходов, скотомогильников, мест расположения культовых сооружений, возле которых обычно находились кладбища.
Убедитесь, что на участке нет зарытого строительного мусора. Проконсультируйтесь со специалистом о составе грунта, от этого будет зависеть надежность фундамента будущего дома.
Поинтересуйтесь качеством питьевой воды, на какой глубине она находится.
– Еще одна проблема – электромагнитное излучение, – продолжает специалист. – Компьютер и телефон влияют на нас в течение рабочего дня, но в доме постарайтесь оградить себя от их воздействия. Поэтому избегайте участков с расположенными недалеко антеннами ретрансляторов сотовой связи, теле- и радиовышками, линиями электропередач. Помните, что жилые дома должны быть удалены от высоковольтных линий (110-500 КВ) и трансформаторных подстанций на несколько сотен метров.
Коммуникации
Проверьте, есть ли газ и подведено ли электричество к участку, если нет, то узнайте их удаленность и перспективы подведения. Естественно, официально провести свет и газ для одного пользователя на большое расстояние будет очень дорого. Проект и прокладка могут обойтись в десятки тысяч долларов.
Размер имеет значение
По единодушному мнению специалистов, минимальной площадью участка для комфортного размещения дома с площадью застройки 150 кв. метров считается 10 соток, а еще лучше – 15. На 20 сотках уже можно позволить себе дополнительные строения: гараж, сауну, сарай для инвентаря, летнюю беседку, бассейн, оранжерею, место для парковки, а так же сад, цветник или просто огород. Другими словами: чем больше, тем лучше. Чаще всего местные органы власти “нарезают” участки под застройку площадью 15 или 20 соток, реже – по 10 или 25 соток. Если вам необходимо больше земли – ищите несколько смежных участков, а если меньше – рассматривайте вариант покупки участка в складчину. – Участки, по форме приближенные к квадрату, являются более привлекательными и практичными с точки зрения размещения дома и подсобных строений, – советует Юрий Гаценко. – Соответственно, менее привлекательными будут вытянутые или неправильной формы. Старайтесь выбирать землю с минимальным уклоном. Если же он присутствует, то выбирайте участки с уклоном на юг или юго-запад.
Закон есть закон
При покупке участка главное, чтобы все документы были оформлены правильно. Ведь если хоть одна бумажка окажется просроченной или, не дай Бог, не будет соответствовать “формату”, то вы можете потерять и землю, и все, что к тому моменту будет на ней построено. Мы подробно описали процесс покупки в номере “КП” от 25.05.2006, поэтому сейчас не будем подробно останавливаться на этом вопросе. Отметим, только один нюанс – при заключении сделок очень часто бывает, что у продавца не оформлены все документы. А без акта о праве собственности землю купить нельзя. В таком случае юристы видят выход в том, чтобы заключить так называемый предварительный договор, который оформляется у нотариуса. Данный документ предусматривает обязательства сторон совершить сделку в будущем (после получения акта нынешним хозяином) по оговоренной цене и штрафные санкции за отказ от совершения сделки.
Выбор проекта
Перед тем, как заказывать архитектору “дом своей мечты”, попробуйте соотнести свои возможности с потребностями. Ответьте для себя на следующие вопросы:
финансовые возможности;
временные рамки строительства;
размеры дома и планировка;
назначение дома (небольшая дача, летняя резиденция, постоянное место жительства);
количество людей, живущих в доме;
стиль постройки.
Помните, что любой дом зимой нужно отапливать. После последнего подорожания газа обогрев 100 кв. метров зимой обойдется в 500 гривен. Самый простой вариант – найти уже построенный дом и купить у хозяина проект. Преимущество в том, что результат строительства можно увидеть воочию. Обычно хозяин тоже заинтересован в продаже документации, которая лежит у него “мертвым грузом”. Ориентировочная стоимость такого варианта – 200-400 y.e. (архитектурно-строительные разделы и генплан). Способ второй – покупать книги и журналы с готовыми проектами, выбрать один из них и заказать его у издателей каталога. Цена – 500-1000 y.e. Так же заказать минимально необходимые разделы типового проекта можно в лицензированных проектных организациях города Киева. Вариант третий – нарисовать то, что вы хотите, и заказать проект архитектору. Такой вариант будет стоить 500-600 y.e.
Конечно, цена может изменяться в зависимости от сложности дома.
Помните, перед началом стройки проект должен иметь все необходимые согласования и должно быть выдано разрешение на строительство.
В следующем номере спецвыпуска “Наш дом” читайте о закупке стройматериалов и выборе строителей.
Плюсы и минусы столичных пригородов
Направление Расстояние до городской черты/время в пути в час пик Преимущества Недостатки Броварское 15 км/40 минут Современное многополосное шоссе до города, станция метро на въезде в город и двухполосное шоссе за Броварами Мост через Днепр и загруженный участок дороги вплоть до черты города Левый берег Десны (Пуховка, Рожны) 20 км/2 часа Природа Мосты через Днепр перегружены, проезд через крупный ж/м Троещина, отсутствие метро, однополосная дорога за городом Правый берег Десны (Хотяновка, Новоселки, Пырново) 20 км/1 час Метро, если ехать через Оболонь Проезд через дамбу Киевской ГЭС и однополосная дорога за городом, близость к 30-ти километровой зоне Лютеж, Дымер 15 км/1 час Однополосная дорога за городом, метро нет, близость к 30-ти километровой зоне Гостомельское направление 20-25 км/1 час До города можно добраться несколькими путями Однополосная дорога за городом, метро нет, близость к 30-ти километровой зоне Житомирское направление 10 км/30 минут Хорошая дорога от центра до границы города, метро возле черты города, многополосное шоссе, отсутствие больших населенных пунктов Большая загрузка проспекта Победы Одесское направление 10-15 км/1 час Строится метро возле черты города, многополосное шоссе за городом Загруженный выезд из города через Московскую площадь. Села на трассе Обуховское направление 20-25 км/40 минут Многополосное шоссе за городом – новая трасса Очень дорого. Ближайшее метро – Выдубичи – сильно загружено Бориспольское направление 20-25 км/1 час Многополосное шоссе за городом, метро возле черты города Загруженная дорога (Южный мост, Харьковский массив, Борисполь)
Вырежи и сохрани
Документы необходимые для совершения сделок с землей
1) Паспорта, идентификационные коды, свидетельства о браке (смерти) всех покупателей и продавцов (включая мужей и жен), доверенности от супругов (Оформляется у нотариуса. Стоимость – 50 грн.).
2) Государственный акт на право частной собственности на землю.
3) Государственный акт оценки земли. Проводит организация, имеющая лицензию Госкомзема. Срок – от 1 до 7 дней. Стоимость – от 200 до 1000 грн. (в зависимости от срока). 4) Справка из сельсовета об отсутствии ограничений на земельный участок, которая подтверждает, что на данной земле нет построек и нет задолженности по земельному налогу. (Выдается бесплатно в управлении земельных ресурсов. Срок – 10 дней.)
Кстати
Несмотря на то, что лицензии на проектирование сегодня получили многие фирмы, мы советуем обращаться в проверенные временем организации, которые занимаются этим еще с советских времен. Они имеют огромный опыт работы и утверждения документации, чего может не быть в небольшой частной фирме, которая недавно получила лицензию.
Крупнейшие столичные проектировщики
“ГИПРОГРАД”, бул. Л.Украинки, 26, тел. 295-63-72
“Киеворгстрой”, ул. Суворова, 4-6, тел. 280-92-56
“Киевпроект”, ул. Б. Хмельницкого, 16-22, тел. 234-05-20
Продолжение следует.
Сергей Тимошенко