После того как жилье поделили на классы, оказалось, что “де-люксовый”, высшей категории дом в столице всего один, а хрущевки и панельки вообще до категорий не дотягивают
Как ранее сооющалось, что Украинская строительная ассоциация разработала классификатор жилья, в соответствии с которым все строящееся и уже существующее жилье было поделено на 5 групп: социальное, эконом-класс, бизнес-класс, премиум и де-люкс. Это первая попытка разграничить по уровню престижности и комфортности.
Цена вопроса или вопрос цены
По мнению УСА, одним из важнейших последствий принятия классификатора должно стать изменение стоимости жилья. Например, по приблизительным подсчетам Николая Толмачева директора строительной компании «ТММ», одного из разработчиков классификатора, социальное жилье на сегодняшний день должно стоить порядка 2,5 тыс грн/м2. Эконом-класс – до 6 тыс грн. Бизнес-класс – $1,5, премиум – $2-4 тыс, де-люкс – выше $4 тыс. Логическим следствием принятия классификатора должно бы стать приближение цен к вышеуказанным. Должно бы… Однако никаких рычагов воздействия на коллег авторы классификации на сегодняшний день не имеют. А кто ж добровольно станет снижать цены, пусть даже на малопрестижное социальное жилье? «Но покупатели должны знать, сколько стоит то, что они покупают. И принимать решение», – убеждены специалисты УСА.
Не поделят ли на классы и нас?
Не станет ли введение классификатора толчком для деления на классы и общества? Ты живешь в социальном жилье? Значит, бедный. В эконом-классе? Уже лучше. А если в бизнесс-классе, значит, с тобой можно иметь дело. О возможности появления такой градации говорят противники классификатора. Впрочем, разве сегодня ее не существует? Разве что «классы» называются по-другому: обитатели хрущевок или «общаг», жители новостроек, владельцы квартир на Крещатике…
Единственный пример «де-люкс»
Согласно классификатору, подавляющее большинство уже построенных домов в Киеве относятся к классу «социальное жилье». Почему? Да потому что даже самый «навороченный» дом, расположенный на расстоянии менее 1 км от промышленного объекта, автоматически попадает только в класс социального жилья. Нет в доме продуктового магазинчика – социалка. Батареи в доме без регулятора температуры? То же самое. Взгляните только на раздел «Организация управления и эксплуатации» и сразу поймете, почему ваш дом недотягивает даже до эконом-класса. А уж если он стоит на левом берегу – и говорить не о чем. Большая часть левобережного Киева рассматривается авторами как «ниже 3-го класса» (см. карту), а даже для «эконом-класса» обязательно расположение в пределах одной из трех зон.
— Я абсолютно не отрицаю того, что эта карта будет изменяться, – говорит Толмачев. – Будут реконструироваться целые районы – будет меняться их класс. Но нельзя в хрущевском квартале построить жилье бизнес-класса.
По приблизительной оценке Николая Толмачева, среди строящихся в Киеве домов около 20% – жилье социального класса. Очень большой сегмент рынка занимает жилье бизнес- и эконом-класса. А премиум и де-люкс в общей сложности охватывают не более 1% на рынке строящейся недвижимости.
Николай Толмачев смог назвать лишь один дом, который, по его мнению, смело можно отнести к классу «де-люкс». Его адрес – ул. Золотоворотская, 13. «Он небольшой, оригинальной архитектуры, и соответствует практически всем параметрам «де-люкса», – говорит Николай Толмачев.
Этот 6-этажный дом с подземным паркингом, расположенный в исторической части города, недалеко от Золотых ворот, был заселен в 2004 году. Однако одна квартира площадью 195 кв м со свободной планировкой (ее можно было разделить на 3 или 4 комнаты) продавалась еще нынешней весной. За $3 млн. Из рекламных объявлений известно только, что в ней насчитывается 3 санузла.
А вот дома, построенные до 1992 года, пока вообще не могут найти место в новой классификации. Хрущевки и панельные дома по многим параметрам недотягивают даже до социального жилья(!).
Пока – добровольно, потом – принудительно
Пока УСА намерена добиваться принятия классификатора на добровольных началах. На сегодняшний день ассоциация заручилась согласием примерно 45 строительных организаций использовать классификатор для рекламы своих объектов. Однако Николай Толмачев сомневается, что все согласившиеся исполнят обещание. Он прогнозирует, что слишком часто будут возникать ситуации, когда жилье, рекламируемое как «элитное», по классификатору окажется не более чем социальным.
Возможно, поэтому параллельно пропаганде «добровольного» принятия классификатора готовятся и изменения к законодательству. Если предложенный законопроект будет принят, разбивка жилья на классы станет обязательной для всех застройщиков.
Дом де-люкс – почти пятизвездочная гостиница
Посмотрев на таблицы предлагаемой классификации, можно найти немало интересного из жизни богатых.
Жилье класса де-люкс должно располагаться в самом центре Киева и ограничиваться улицами Десятинной, Трехсвятительской, Саксаганского, Коминтерна, Гоголевской, Кудрявской, Спортивной площадью, переулками Бехтеревским и Гордиенко, ст.м Арсенальная. При этом промышленные зоны и объекты должны быть удалены более чем на 5 км. А вот наличие детсада, супермаркета, школы и развлечений здесь вовсе не обязательно – машинами всех доставят и куда надо развезут.
Количество квартир на этаже от 1 до 4, этажей – до 7. Минимальная площадь на 1 жильца – более 40 м2. В домах де-люкс обязательно должны быть терраса и зимний сад, бассейн в фитнес-центре, медицинский центр, а также – дышите глубже! – холодильник для мехов и помещение для мытья собак. Жильцам должны обеспечивать уборку не только территории, но и самих квартир, обязательны услуги няни и носильщика, уход за домашними животными, на входе должен располагаться центральный пульт охраны и швейцар. Что же касается мусора, то его должны вывозить два раза в день – и это при отсутствии мусоропровода, поскольку уборку, вплоть до мойки внешней поверхности окон, тоже осуществляет персонал дома
Наверное, неплохо жить в доме, где такие требования к системам управления и контроля: обязательны контроль проникновения в помещение и утечки воды в системе водопровода, пожарная сигнализация и автоматическое дымоудаление, управление освещением в общественных помещениях и даже свой информационный веб-портал.
Исходя из классификации получается, что почти все, что сейчас строится и рекламируется как «элитное жилье», по ряду показателей – чистый эконом-класс. Например, внутренние перегородки из гипса и силикатного кирпича – прерогатива эконом-класса, как и сантехническая разводка из металла и пластика. Пешеходная доступность жилья к метро в пределах 10-20 минут – тоже принадлежность к эконом-классу, так же как наличие транспортных развязок метро и маршруток.
Время ли сейчас покупать квартиру?
Алексей Котенко, директор агентства недвижимости «Планета Оболонь»
Если у кого-то назрела необходимость покупать, то это как раз то время. Сейчас эту покупку можно совершить спокойно: нормально выбрать и провести сделку. Ажиотажа, как в прошлом году, когда все лето до сентября бешено росли цены, нет. Сейчас все гораздо спокойнее – как раз хорошее время для совершения сделок.
Руслан Кизяк, руководитель Ипотечного центра «Приватбанка»
Лично мое мнение – надо жить сегодня, а не ждать, что когда-то все будет лучше, чем сейчас. Единственное, что я бы рекомендовал, это все-таки обращать внимание на качество приобретаемого жилья. Если две квартиры в соседних домах построенных с интервалом в 10 лет, с разными планировками стоят одинаково – это, по моему глубокому убеждению, ситуация действительно временная и стоит немедленно покупать ту, которая поновее. А вот куда “развернется” рынок: в сторону удешевления старого жилого фонда или дальнейшего роста стоимости нового – вопрос пока открытый.
Галина Петрова, брокер с восьмилетним стажем
– Если бы квартиры в Киеве покупали только киевляне, то цены бы здорово упали. А поскольку недвижимость приобретают в большей степени небедные приезжие из регионов, то цены взлетают неимоверно. Еще поднимают цены спекулянты, которые покупают по пять квартир в новых домах и потом их перепродают, естественно, по завышенным ценам. Так что вердикт однозначный – сейчас покупать стоит. Вы же видите, что все подорожает – газ, электроэнергия, а значит, и цены на квартиры осенью могут подняться.
Александра Романюк, Ольга Соломка