Напуганные громким строительным скандалом спекулянты ринулись скупать столичную торговлю. Проблемы со своевременным вводом новых торговых центров в столице привели к бурному росту продаж непрофессиональных торговых площадей. Ажиотаж усилил переток средств инвесторов, покинувших рынок первичного жилья. Вслед за увеличением денежного потока последовал рост цен на аренду и продажу торговой недвижимости. За год арендные ставки выросли на 50–80%, а ценовая динамика продажи такой недвижимости превысила самые смелые ожидания: с июня прошлого года квадратный метр торгового помещения в Киеве подорожал в среднем в 2 раза.
Спекулянты ринулись в торговлюКак уже писала «ДС», прошлый год оказался провальным с точки зрения ввода в строй ТЦ. Девелоперы не сумели предложить рынку и четверти торговых центров, начало работы которых было аннонсировано на 2005 г. После чего потенциальным арендаторам и покупателям торговой недвижимости, обманутым в лучших чувствах, пришлось обратить внимание на непрофессиональную торговую недвижимость.
По данным столичных риэлторских агентств, общая площадь помещений под торговлю, не входящих в состав профессиональных торговых центров, на сегодняшний день составляет в Киеве около 800 тыс. кв. м. По словам директора АН «Альянс-Брок» Андрея Сокура, это, как правило, площади на первых этажах как давно существующих, так и вновь построенных зданий, а также отдельно стоящие магазины, не претендующие на статус профессиональных ТЦ. В целом по Киеву, по данным столичного АН «Траектория», на сегодняшний день в базах агентств недвижимости представлено порядка 100–150 тыс. кв. м таких площадей, из которых 60% выставляется на продажу и только 40% сдается в аренду, в то время как всего год назад более 90% активного рынка сдавалось в аренду. По словам генерального директора АН «Траектория» Сергея Клименко, новая для рынка ситуация вызвана тем, что непрофессиональные торговые помещения в столице за год подорожали в 2 раза, тогда как ставки их аренды поднялись в цене всего на 50–80%, что сделало продажу таких помещений более выгодным бизнесом.
По словам директора АН RED Ярослава Цуканова, на рост цен повлиял и скандал с группой компанией «Элита-Центр», который напугал крупных инвесторов, дейстовавших на первичном рынке столичного жилья, после чего спекулянты, оперировавшие суммами до $2 млн, перешли на рынок непрофессиональных торговых помещений. В итоге, по информации Сергея Клименко, то, что стоило в июне прошлого года $2 тыс./кв. м, сейчас выставляется в прайсы по $4 тыс. При этом в переполненных базах данных продаж киевских риэлторов отсутствуют объекты в самом центре столицы — так называемой «красной торговой линии» от Европейской площади до улицы Красноармейской (пересечение с ул. Саксаганского). «Собственники таких помещений прекрасно понимают, что даже благоприятная рыночная конъюнктура не сможет возместить им постоянных высоких прибылей (до $150–180 за кв. м/мес.), которые вне зависимости от состояния экономики страны вполне способны обеспечить не только их, но и их внуков», — отмечает г-н Клименко.
По словам эксперта, самым «центральным» торговым помещением, которое выставлено сегодня на продажу, является помещение магазина на улице Саксаганского (квартал, ограниченный ул. Красноармейской и ул. Горького), которое предлагается по немыслимой ранее цене в $10 тыс./кв. м. Чуть меньше цена на помещение под торговлю на улице Паньковской, которое предлагается сегодня по $7 тыс./кв. м. «Пока клиенты не привыкли к таким ценам и по такой стоимости могли бы взять разве что помещения на Крещатике, которые еще год назад оценивались максимум в $5 тыс./кв. м, а сегодня котируются на уровне $7–12 тыс./кв. м, но не выставляются собственниками на продажу», — рассказывает Сергей Клименко.
Что касается периферии, то, по его словам, цена на отдаленные квадратные метры зависит не от района расположения, а от «проходимости» места. Например, в одном и том же Соломенском районе предлагаются расположенное вдали от пешеходных и транспортных потоков торговое помещение на улице Белгородcкой по $1,8 тыс./кв. м, тогда как аналогичное, но на улице Освиты, выставляется уже по $3,5 тыс./кв. м. По информации Ярослава Цуканова, в зависимости от «проходимости» улицы разнятся и цены в более отдаленных районах столицы. Так, фасадные помещения на популярных массивах — Харьковском и Оболони — стоят сегодня в $3–3,5 тыс./кв. м, в то время как помещения на улицах внутри жилых кварталов этих массивов оцениваются собственниками максимум в $2,5–3 тыс./кв. м. Непрофессиональные помещения в таких торговых районах, как отдаленный (от ул. Сагайдачного) Подол, бульвар Леси Украинки, улица Б. Хмельницкого, выставляются сегодня на рынке по цене порядка $4 тыс./кв. м, а такие как-будто отдаленные районы, какими являются улицы, прилегающие к станциям метро «Левобережная», «Дарница», «Нивки», оцениваются гораздо выше — $6 тыс./кв. м. «Здесь, в отличие от вроде бы прилегающих к центру Подола, бульвара Леси Украинки и улицы Богдана Хмельницкого, гораздо больший поток населения и товарооборот, поэтому впервые за всю столичную практику помещения вдали от центра стали стоить дороже, чем торговые площади на близких к Крещатику улицах», — говорит Ярослав Цуканов.
Аренда будет падатьОписывая ситуацию на сегодняшнем рынке аренды непрофессиональных торговых помещений столицы, киевские риэлторы сходятся во мнении, что меньше всего претерпела изменений за прошедший год аренда их в центре. В то время как средние ставки по рынку возросли на 50–80%, аренда центральных торговых помещений, как и в июне прошлого года, почти повсеместно сохранилась на уровне $150–180 за кв. м/мес. По мнению Ярослава Цуканова, это связано с тем, что ставки на аренду фасадных торговых помещений в самом центре Киева были на пределе разумного еще год назад и дальше им повышаться некуда. «Можно смело говорить о том, что магазины от Европейской площади до пересечения улиц Красноармейской и Саксаганского арендуют только мощные брэнды с большими корпоративными бюджетами, и такие торговые площади являются скорее имиджевыми, нежели приносящими прибыль», — отмечает риэлтор.
Гораздо дороже, чем в прошлом году, арендаторам сегодня обходятся помещения в приближенных к центру районах и на окраинах. В среднем ставки вне пределов «красной торговой линии» столицы сегодня составляют от $40 до $60 за кв. м/мес. против $20–30 год назад.
«Наибольшим спросом пользуются помещения под аренду на улице Сагайдачного по цене до $80 кв. м/мес., а также в таких густонаселенных и обеспеченных районах, как Оболонь и Харьковский, стоимостью до $40 кв. м/мес.», — говорит Ярослав Цуканов. Наиболее востребованными метражами, по мнению риэлторов, на сегодня являются площади в 20–40 кв. м, а также 100–150 кв. м, в то время как еще год назад рынок пестрел заказами от 1 тыс. кв. м.
Говоря о будущем рынка непрофессиональной торговой недвижимости, специалисты сходятся во мнении, что столь серьезный объем предложений на продажу сохранится в столице не более года, в течение которого цены на такие площади будут расти на 5% в месяц. Через год в продаже останутся лишь предложения в новостройках и вторичном фонде на окраинах. Что же касается ставок аренды, то они, по мнению киевских риэлторов, напротив, будут в течение года уменьшаться — пик снижения цен столичные специалисты по недвижимости прогнозируют на 2007 г., когда в столице планируется ввести порядка 200 тыс. кв. м профессиональных ТЦ.
Любовь Осипова